地产“游戏规则”在变化 ，中国的房价到底高不高？民营企业发展遇到过什么问题，现在的问题是什么？昨晚，由大众书局、民生银行南京分行、招商证券与现代快报等媒体联合主办的财富课堂，万通集团董事长冯仑现身南京，大谈民企发展历程及房地产市场。

　　

　　

　　房地产处无人喝彩时期

　　“我国房地产市场就像一出戏剧，戏演到一半，突然中场叫停，大多数人都在讨论下面的戏怎么演，不明就里的观众纷纷退场，所以这段中场时间变成了无人喝彩时期。”

　　素有“地产界思想家”之称的万通地产董事长冯仑，昨晚在南京再次强调他17日说出的“这个观点目前没有变化”，不过，面对快报记者的采访，这次他多次提到“地产游戏规则在变化”这句话。

　　他说，“游戏规则变化”一方面是说市场在变动，下半年不光南京的房地产市场如此，全国的房地产都无人喝彩，一些企业能不能在遇到困难时调整，都要看自己；另一方面，政府的游戏规则也发生了改变。“现在70%是政府保障性住房，30%完全市场交易，房地产究竟是做70%，还是做30%，消费者是在70%里面等，还是买那30%，这些情况都要到明年上半年才明朗”。

　　目前中国房价高不高？

　　他说，最近很多地方土地拍卖都流标，去年投资也比较过度，这段时间遇到了转型的压力。

　　那么,目前中国房价高不高呢？这个让多数房产商避讳的问题在冯仑这里变得不避讳了。他举例说，如果一个城市人均GDP在1万美元，那房价再涨就有风险了，如果GDP在4000—8000美元之间，缓慢上升的空间依然是有的。

　　他说，住宅市场在整个城市GDP达到1万美金之前，以全世界的经验看，每年有5%到10%的增长是非常正常的，现在的无人喝彩时期，价值会僵持，个别会下跌，但即使这样，在城市GDP到达1万美金之前，这个趋势会保持。

　　写字楼选新街口还是奥体

　　对于南京房产市场的走势，他认为，按照这个逻辑，现在是社区商业还是随着住宅建设慢一点发展比较好，核心商业的新街口还是不错，但是高级写字楼的出租市场目前还没有到最好。

　　“按照我们研究,在6000美金GDP以后会慢慢好，还要看城市的经济结构和业态，南京的核心城市能容纳几栋，维也纳的CBD一共7栋。一些城市仅商业不动产就弄了好几个CBD，都不知道选哪个地方做写字楼。今天说这个，明天政府又换到那里去了，我觉得这是特别有意思的中国现象。”冯仑说，这样商业不动产聚集市场，面临着一个选择的困难。“我们现在还在看，而不能很快做决定，比如说我们选择新街口，但是奥体那边又说得很好，地铁、政府办公楼都过去了，给我们进入这些城市都造成困扰，你要在新城三五年没有收入，你在老城‘赌’等新城建起来了，你在老城的物业也面临着困惑。”

　　民营企业经历三个阶段

　　冯仑昨天表示，从改革开放至今30年中，民营企业经历了重要的三个阶段，第一个是1993年之前，大多民企按“江湖”的方式运作，同时还有家族模式。1993年到2000年这段时间，有了公司法，民企由江湖进入正规公司。2000年，民营企业开始进入了现代公司的创富时期。他说，对中国大量的民营企业来说，这更多是在心理上由野蛮到文明，由混沌到清晰的过程。

　　在江湖时期，有最难的两个问题解决不了，一是没有进入和退出的游戏规则，二是一把手不知道怎么更替，“要想当大哥，杀了大哥就能当大哥”。1993年以前所有的组织都很乱，当然民营企业可以借鉴民间的智慧，可以看《水浒》《三国演义》。

　　目前来说，怎样在创造财富的同时与员工、公众来分享，对财富阶层来说，目前正面对巨大的挑战。在这次地震面前，也面临着民众期待的考验，救灾活动会对所有企业提出一个更高的要求。

　　地产商捐款为何“抠门”

　　对于地产商这次在四川地震灾害面前的“集体失语”和“抠门捐款”，冯仑的解释是“我们在第一时间没有想象到地震灾害有这么严重，反应不够快”“一些公司的反应和公众期待的相差太远。”他透露，目前公司个人捐款已经220多万元，以后每年将从公司盈利中拿出一部分给灾区，并将专门派人到四川灾区去帮助当地政府重建。冯仑说，随着对灾情更多了解，地产企业也在追加捐赠表达愿望。他表示，地产企业更应该在灾后重建工作中发挥行业优势。

　　快报记者 陈刚 尹晓波

　　万通集团董事长冯仑现身南京快报记者 管新婷 摄