珠江镇是新浦口的行政中心所在地。该区域的商业、行政、医疗、教育等配套相对比较成熟。过江隧道的开工建设，珠江镇板块楼市将是最直接受益者。据专家估算，过江隧道建成通车后，从珠江镇板块到河西新城将不到10分钟。因此，业内不少人称珠江镇板块是南京楼市的一支“潜力股”。

　　商业雏形初现

　　档次参差不齐

　　因隧道过江、地铁西延等交通规划的逐步实施，加之老山自然环境的吸引和相对较低的房价，珠江镇各家楼盘销售一路走好。珠江镇既有浦口区中心的便利生活配套，又被老山森林公园的原生态山水环抱。特别是与桥北等江北同等区域相比，珠江镇生活配套基础较好，各种商业类型比较齐全。同时，在南京南北市区的快速通道——过江隧道江北出口附近，已云集了国信阅景龙华、钱塘望景花园等多家楼盘。这些楼盘中，不少已建好的小区陆续推出社区商业。

　　不过，珠江镇现有生活配套档次仍存在参差不齐的问题。“虽然隧道通车后过江仅需10分钟左右的车程，但现在这里的生活消费，却仿佛停留在上世纪90年代，”当地一位开发商坦言，“夜幕降临，珠江镇的街上到处是临时搭起的‘大排档’。”目前，整个珠江镇仅有龙华大酒店一家号称三星级的酒店，金浦广场的步行街上也只有猫空、肯德基、海澜之家、浪涛发型等几家精品连锁店铺。整个珠江镇的商业配套便以大量的临街门面为主。另外，由于缺乏面积较大的商铺，一些高档餐饮、大型购物广场也迟迟不能进驻，这对珠江镇的商业发展形成了很大制约。

　　城建利好凸现

　　商圈谋求升级

　　近期，伴随着纬七路过江通道的全面开挖，与河西新城一江之隔的珠江镇迎来了最大利好。易居中国研究机构分析师王鹏指出，三桥和纬七路隧道的最大收益地区就在珠江镇板块。“三桥由于收费和距离稍远还不能显示全部力量，但纬七路隧道绝对是最大利好。”王鹏这样表示。目前，区域内多家楼盘趁着这股城建东风，都欲在楼盘销售中借力发力。同时，伴随着住宅房源推出，一批颇具特色、极具投资价值商业用房的推出，使得珠江镇商圈魅力十足。无怪乎业内不少人称珠江镇板块是“南京楼市潜力股”。

　　恒信·缔景名苑的商铺被开发商定位为“名店区”。“如此设计规划是以吸引高档饭店、瑜伽馆、知名餐饮连锁、美容机构、茶社等精品店铺为目的。希望精品店铺的入驻能在珠江镇现有商业配套上实现适当的‘拔高’”，恒信置业营销总监吴风佚表示。不仅如此，钱塘·望景花园、国信·阅景龙华等珠江镇楼盘，同样在商铺上下足了功夫。珠江镇各家楼盘的开发商们，正不约而同地谋求当地商业配套的提档升级。

　　快报记者 李汇丰 文/摄

　　新区商业地产何去何从？

　　新区商业特点各异

　　从远景看，河西商业的定位极为诱人。在这里，其商业更多承载的是现代化生活元素，引进的商业业态也更高档时尚，它不需要再去复制老城区大部分区域的地摊式商业。对于河西的商业地产，江苏南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴给予较高评价。但他们认为，河西商业目前要解决的是区域内部的交通问题，建议新区的政府部门可以在区域内部交通上投入更大精力。比如不一定要发展线路长、成本高的大巴，做一些短线路的中巴反更能解决实际问题。

　　与江宁过于分散的状况迥然不同，江北的商业有个比较好的外部条件，那就是大盘开发商，成组团式的开发，这样更容易积聚人气。从购房者安居乐业的角度看，这种集中布局有利于在短时间内形成积聚效应。

　　仙林商业地产有其自身特点，它是靠大学城起步、快速聚集人气的片区。但大学生消费的特征尤为明显，首先其消费力所占比重，只相当于自然人的四分之一左右；大学生消费力有诸多不确定性，与居民的日常生活消费有较大差异；大学生消费的社会性较强，有交际等层面的需要。

　　住宅与商业互动开发

　　从交通层面看，不少新区的商业地产运营商认为交通改善后，他们定位独特的商业，将会吸引来自主城的诸多消费群体。但实际上，除了吸引主城的消费力之外，本地的消费群体也会随着交通条件的改善，走出新区到主城消费。因此，新城商业地产从规避风险的角度看，在先期应尽可能多做一些边生产边消费的领域，如餐饮、理发等。

　　此外，由于融资渠道的限制，目前商业地产的开发，大多还是采用住宅式的开发模式，大多是销售而非发展商自己持有，这也在很大程度上限制了南京新区商业地产的发展。专家建议，走住宅与商业互动开发之路。由住宅赚的钱，来支撑商业物业的先期运营，然后长期享有商业物业的增值。这种开发模式，也就像万达等商业地产运营商现在做的城市综合体。

　　快报记者 许延正