业主两次拒绝收房

　　2007年元月，李林（化名）与南京某房地产开发公司签订了商品房预售合同，购买一套商品房。预售合同中约定，房屋的交付时间为2007年9月初，合同签订后，李林按约支付了购房款。收到通知书后，李林按照规定时间对房屋进行验收，但验收过程中他发现房屋出现墙面空鼓，墙角大面积渗漏等质量问题，遂以房屋质量不合格为由，拒绝收房。

　　李林拒绝收房后，开发公司立即对该房屋的空鼓、渗漏等质量问题进行了维修，并于2007年10月底再次通知李林前来收房。但在第二次收房中，李林发现房屋依然存在局部渗漏的质量问题，于是他再次拒绝收房。对此，开发公司认为，房屋此时只是存在局部质量瑕疵，并不影响房屋的正常交付，因此要求李林先收房，他们随后再对房屋进行维修。不过，李林却一直表示不能接受，双方就此问题进行了多次协商，最终还是未能达成一致意见。2008年初，李林向人民法院提起诉讼，要求开发公司将房屋维修合格后交付，并赔偿房屋逾期交付的违约金和各项损失2万余元。

　　法院经审理查明，李林所购房屋在第一次收房时，存在较为严重的空鼓和渗漏问题。因此法院认为，李林所购房屋，虽已经房屋质量监督检验部门验收合格，并取得了竣工验收备案表，但因房屋出现空鼓、渗漏等质量问题，且渗漏问题较为严重，已影响了李林对房屋的正常居住使用，因此房屋并不符合交付条件，开发公司应承担房屋逾期交付的违约责任。李林因房屋逾期交付而遭受的租房损失，是直接的合理的损失，故开发公司应赔偿李林的租房损失。

　　对第二次收房时的问题，法院认为，开发公司已对房屋质量问题进行了一定维修，维修后房屋出现的渗漏问题已变为轻微的局部性的，且与原渗漏不属同一处，可以认为此时房屋已具备交付条件。因此开发公司承担房屋逾期交付的违约责任和对李林租金损失的赔偿，计算至开发公司对房屋维修完毕，通知李林收房时为止，共计人民币6000多元。

　　[律师出马]

　　弄清问题程度 再决定是否拒收

　　本期出马律师：江苏苏源律师事务所律师 王舒

　　当房屋出现质量问题时，大部分购房者首先的反应就是拒绝收房。而拒绝收房很有可能会导致房屋的逾期交付，房屋逾期交付后就会产生违约金的问题。那么，到底出现什么程度的问题才适合拒收，并得到赔偿？

　　据王律师介绍，目前，南京市的商品房预售合同示范文本中规定了，商品房交付时须具备的条件是：已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。所以，一般情况下，就房屋质量问题而言，如果商品房交付时，已取得竣工验收备案表，则认为房屋已具备了交付条件，购房者应当与开发公司办理房屋交付的手续。

　　而房屋的一般质量瑕疵问题，诸如地面、墙面裂缝，局部渗水、漏水，门窗损坏等，因其一般不会导致购房者无法实现合同目的或导致严重影响该房屋的正常使用，故不影响房屋的交付，应该属于开发公司保修责任的范围。因此，当房屋出现一般质量瑕疵问题而给购房者造成的损失，如租房损失，装修损失，开发公司应当给予赔偿，但无须承担房屋逾期交付的违约责任。

　　法院在审理房屋质量问题时，有时还会依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释的第十二条规定了因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。因此如果房屋在交付时，出现了主体质量不合格的情况，则被视为不符合交付条件，购房者可以拒绝收房，并有权解除合同。

　　本期主持：快报记者 李汇丰

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