周一，地产板块遭到重创，个股出现了大幅下跌。万科、保利地产等多只品种封住跌停。这与市场利空传言有关。有消息称，央行在对商业银行房地产开发贷款的情况进行摸底，新一轮的调控政策有可能随后出台。如果说地产股在2007年出现了估值泡沫，那么在去年年底以来地产股大幅下跌、大量个股股价已经“腰斩”的情况下，估值泡沫已经逐步挤出。我们认为，市场对于利空传言过于敏感，地产股目前的估值水平是合理的，房地产市场的基本面仍然健康。

　　分析地产行业的基本面，我们认为，房地产的真实需求依然是强大的。首先，中国目前正处于婴儿潮人口购房高峰期，伴随着城市化进程，潜在购房人口仍在不断增长。其次，我们推算目前中国城镇居民的实际人均住宅建筑面积只有22平方米，与小康目标相距甚远，随着居民收入的增长，“小房换大房”的住房消费升级将渐成主流。第三，房地产作为一种投资品种和财富载体的作用越来越被广泛认可，中国居民财富的积累也带来了对房地产的投资需求。

　　未来决定房地产上市公司业绩更重要的因素，是销售面积的增长。同时，开发商是否有良好的现金流管理非常重要。如果银行确实进一步收紧开发商贷款，销售回笼快速的地产公司将处于最有利的地位。

　　未来房地产板块能否真正走强，还要看二季度的市场销售状况。从基本面而言，对房地产的真实需求依然是强大的，只要房价处于合理范围内，有效需求会不断出现。所以房地产市场的回暖、成交上升是可以期待的，个人看好房地产板块的后市。

　　特约撰稿 张驰飞

　　[不同声音]

　　销售堪忧 短期难转暖

　　去年对地产企业而言，主题就是抢地，今年的主题就是抢钱。只要是能够很好完成这样两个目标的话，地产在市场的地位就非常稳固了。分析当前房地产企业资金来源的结构，其中60%、70%甚至80%以上都是银行的钱，即使房地产项目实现了销售，其实60%以上的钱还是来源于银行，只是银行代购房者提前支付了资金而已。因此，房地产行业的发展取决于银行信贷投放。去年第四季度房地产市场开始价量齐缩的直接原因，就是银行信贷转折性的收紧。这直接决定大多房企的资金链条和经营方向；而且在银行继续实行货币从紧、信贷调控的政策背景下，2008年房地产的销售情况仍然堪忧。

　　而地产股是否还能够成为龙头，要具备三个条件：第一，行业集中的速度要大于景气下滑速度；第二，价格下降的速度要小于规模扩大的速度；第三，其实大家都缺钱，如果在市场融资的速度快于信贷紧缩的速度，那么这个企业的成长空间也还是非常不错的。

　　国泰君安