春天来临，一些城市的房市开始回暖，成交量和房价像气温一样日渐提高。就在这个时候，3月22日，SOHO中国的老总潘石屹，在接受上海证券报记者采访时，突然抛出了“房地产百日剧变论”——未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。上周末，快报《星期柒新闻周刊》联系上潘石屹。3月28日，也就是股市大举反弹的那一天，记者收到了潘石屹发回的对“柒周刊”所提问题的回答。29日，我们又对他作了连线采访。

　　房地产企业的调整不等同于房价的下跌

　　星期柒新闻周刊： 2月初，你对王石的“拐点论”是不以为然的，可仅仅一个多月后，你就抛出了“百日剧变”，似乎这一个多月的时间，让你们的观点接近了许多。现在你接受他的“拐点论”吗？

　　潘石屹：从去年12月底，万科的王石提出房地产出现“拐点”开始，到现在短短几个月时间，国际国内的市场都发生了很大的变化，今天房地产行业面临的资本市场与两三个月前已经完全不同了。我们的观点也是随着市场的变化在不断修正。

　　星期柒新闻周刊： “百日剧变论”和“拐点论”有没有相似的地方？比如都承认地产业陷入了困境，或者两者指向了同一个结果：房价走弱。

　　潘石屹：房地产行业陷入资金市场的困难并不能跟房价的下跌直接画上等号，而要看这一困难对市场供求关系发生怎样的影响。如果只是单纯地从房地产行业缺乏资金来看，就意味着市场上房子的供应量减少。但资本市场的紧缩，除了对房地产行业有影响之外，另一方面对购买力和需求也会产生影响，所以不能简单地认为房地产企业的调整就一定等同于房价的下跌。

　　星期柒新闻周刊： 2007年，中国的地产业是疯狂的，房价、地价狂涨，为什么会造成这样的现象？

　　潘石屹：去年的确是土地市场非理性的、疯狂的一年，在2007年仅房地产公司交纳政府的出让金就超过了9000亿元人民币。这种现象导致的结果就是在2007年疯狂囤地的房地产企业2008年资金更为紧张。

　　星期柒新闻周刊：房地产是资金密集性行业，资金是企业的命脉之一，从这点出发，银行、证券等提供资金支持的金融和资本机构，是不是也有责任？

　　潘石屹：房地产行业是资金非常密集的行业，任何一个国家的房地产行业都离不开资本市场、银行以及基金的支持，这是由房地产行业的特点决定的，房地产行业要健康地发展，一定是需要资本市场和金融市场的积极配合。

　　星期柒新闻周刊：政府有没有责任，特别是在控制土地价格方面？

　　潘石屹：土地价格疯狂上涨与政府土地供应减少有关系。但更重要的是股票市场在过去两年评价房地产公司价值的主要指标是土地储备，也就是媒体上说的“地价与股价对赌”，这也是造成土地价格快速上涨的重要原因。

　　糟糕的资金环境对房地产企业来说是一种惩罚

　　星期柒新闻周刊： 现在对地产行业来说，是不是已经算是最坏的资金环境了？

　　潘石屹：近期房地产企业面临着调整，一是源于国际资本市场的低迷；二是中国实施从紧的货币政策。当然恒大IPO的搁置事件不仅会影响恒大这一家房地产公司，它同时会影响今年想要在香港上市的40家房地产公司。

　　星期柒新闻周刊：或者说这个环境是对2007年房地产业疯狂扩张的一种惩罚？

　　潘石屹：目前银根紧缩的经济环境对房地产企业来说，也算得上是一种惩罚，在过去两年时间扩张规模越大的企业受到这种惩罚就会越严重。

　　本次调整对地产公司冲击有大有小

　　星期柒新闻周刊：剧变的后果是什么呢？最严重的前景会是怎样的？

　　潘石屹：如果国内的货币政策越来越从紧，剧变的结果就会越严重。最明显导致的是房地产行业的萎缩和成交量的降低。至于房价的变化趋势还有待于进一步观察。

　　星期柒新闻周刊：剧变针对的是中小型房地产企业，还是无一例外，大的、小的都受冲击？为什么？

　　潘石屹：这次调整并不是按照大型房地产公司、中小型房地产公司来划分的，主要是看它们的现金、存款能力和负债比例。有一些大公司资金链条安排得很紧，可能受到的冲击就很大。但一些中小型的公司，假如它们的资金安排很有计划性和弹性，就不会受到冲击。

　　星期柒新闻周刊：会发生大的兼并，就是所谓的大鱼吃小鱼的局面吗？

　　潘石屹：这种调整可能包括兼并、转让等等，不一定是大鱼吃小鱼，而是强壮的鱼吞掉病鱼，也有可能反过来，小鱼吃大鱼。

　　星期柒新闻周刊：如果发生那种几家独大的局面，你认为健康吗？有利于房地产行业的有序发展吗？

　　潘石屹：中国的房地产不可能出现几家独大的局面，因为中国城市很多，面积很大，与中国香港及新加坡的情况截然不同，它们只是代表一个城市的情况。

　　本次调整对购房人有利有弊

　　星期柒新闻周刊：开发商主动降低房价，是一种积极有效的应对措施吗？

　　潘石屹：一部分房地产开发商可能会采取主动降价的办法来应对紧张的资金环境，但更多的，尤其是2007年大规模购入土地的这些开发商，他们的土地还没有足够的时间和资金变成可销售的房子。

　　星期柒新闻周刊： “百日剧变”对购房者是一种利好吗？

　　潘石屹：房地产企业的调整对购房人来说有好处也有坏处。从好处上看，可以让一些土地和资源集中在有实力开发的房地产企业手中，对房屋的质量和售后服务都有一定的保障；从坏处上看，如果有一部分开发商破产、倒闭，就会形成市场上面房屋供应量的减少，会加剧供不应求的不平衡局面。

　　看不到烂尾楼，但一定会有大量闲置的土地

　　星期柒新闻周刊：今后一段时间，盖到一半便无力为继的烂尾楼，会不会成为城市的一景？

　　潘石屹：目前中国房地产市场的情况和当年海南岛存在大量烂尾楼的情况截然不同了，中国的经济实力得到了提高，开发商更有经验，所以我不认为未来会有大量的烂尾楼。但我们一定会看到有大量闲置的土地。

　　星期柒新闻周刊：对购房者，特别是正在观望的购房者，你有什么建议？

　　潘石屹：与其说房地产出现拐点，倒不如说是出现了分化：对那些前些年涨价幅度过快的城市面临着调整；前几年房价发展平稳的城市就不会调整。一些城市的住宅价格在过去两年上涨幅度的确很大，但商业、写字楼过去两年上涨的价格基本平稳，商业用房的价格在未来不会受到大的影响。

　　中国股市

　　不是经济的晴雨表

　　虽然潘石屹已经完成了“书面答卷”，但是“柒周刊”的采访理念是“面对面”。我们必须抓住他。昨天上午8点55分。快报记者接到了潘石屹从沈阳桃仙国际机场候机厅打来的电话。前天他从北京飞到沈阳，参加了“08中国房地产走势沈阳发展论坛”；昨天他飞回北京，飞机起飞时间是9点40分。时间不多，记者单刀直入。

　　星期柒新闻周刊：昨天中国股市大涨，地产股也强劲反弹。股市是经济的晴雨表，地产股的良好表现，对地产业会不会有好的影响。

　　潘石屹：中国的股市不是经济的晴雨表，过去几年的表现都是这样。它更多的是政策变化的晴雨表，比如取消印花税。它对经济的变化并不敏感。

　　星期柒新闻周刊：武汉的一地产商上周把楼价降低了30%，即便如此，他声称还有10%的利润。中国的地产业真的是暴利行业吗？

　　潘石屹：房产定价权在开发商手里，原本应该定在6000元一平米的价格，它定在了9000元；现在他又打折回到6000元。用得着这么自欺欺人吗？

　　星期柒新闻周刊：开春以来，国内一些城市的楼市开始回暖，成交量和楼价都有所攀升，这和你的剧变论不是有矛盾吗？

　　潘石屹：我说的剧变不是指房价的涨跌，而是地产企业的变化。