“城中土地稀缺”，“卖一套少一套”，这些理论曾经在几年前的南京楼市盛极一时。那些年，包括观园翔龙、金基唐城、丁山桂墅园等项目都曾打出“城中别墅”的旗号，的确吸引过不少高收入购房人。

　　时隔多年，城中土地不仅没稀缺，相反上市项目却越来越多。而且在调查中记者发现：一批与小户型紧紧相伴的“城中别墅”今年也将有不少上市，动辄数百万的总价给南京高端住宅市场平添一声惊雷。这些“城中别墅”到底是什么样的产品，开发商又为什么对这类产品如此偏爱呢？

　　发现

　　小户型+“别墅”正流行

　　网尚研究机构近期的一份调查报告显示，今年主城豪宅上市量有可能达到52万平方米。在对今年豪宅上市情况进行市场摸底时，记者注意到，“9070”新政落地后，一批被指按照一定比例配建90平方米以下中小户型的地块，即将上市的项目规划惊人的相似：“小户型+联排别墅”。这些与小户型“混搭”在一起并冠以“别墅”名头的叠加别墅、联排别墅，分别分布在城东、河西、城北以及城南等几大区域。

　　城中板块，天正湖滨正筹备推出包含4幢联排别墅在内的二期项目，据称这批联排别墅的面积达280平方米左右，只有30套；城北板块，目前风头正健的中海凯旋门4月初就将推出其联排别墅“莫奈的花园”，在现场，销售人员告诉记者，这批联排主要是五联、六联和七联，仅20套，面积180-200平方米之间，赠送70平方米半地下室和车库；在城北板块另外一个豪宅的售楼处，售楼人员称其为“叠加别墅”，记者了解到，因地块规定配建90平方米以下住房面积占总面积的比重不得低于45%，于是整个项目规划有90平方米的精装一房和这批230平方米一套的叠加别墅。

　　河西板块拥有这种“混搭”项目的楼盘则有金基汇锦国际，容积率要求低于1.8，于是开发商配建了一定比例的中小户型，集西班牙式联排、高层住宅、精装公寓为一体的综合项目诞生了；城南板块，雨花房地产位于小行里的项目，容积率1.2，总建筑面积7.4万平方米，开发商拟建22幢联排别墅，1幢11层、3幢11+1层小高层住宅。

　　单套总价超过400万元

　　在采访中，就连上述一些楼盘的销售人员都向记者坦言，他们所做的其实不是真正意义上的别墅，“南京主城根本没有任何别墅用地的计划，怎么能建别墅？充其量只是与别墅沾边。”

　　记者在中海凯旋门进行了一番考察，他们即将推出的20套“莫奈的花园”售楼人员称其为联排，一套180平方米的联排分为三层，单层面积较小只有60平方米，外加一个70平方米的半地下室，应该说每层的尺度比较紧凑，售楼人员称其为“经济型别墅”，单套总价约450万元，因为一套一价，所以不对外公布这20套别墅的单价。这批房源被4栋高层遮挡，位于整个项目的内侧，闹中取静，而且以后与四栋小户型隔开管理，保持相对私密性。

　　在天正湖滨，记者被告知目前他们的普通公寓尾房的均价已达到1.9万元/平方米，预计二期联排上市价格肯定在3万元/平方米以上。一套280平方米的联排别墅总价差不多要840万元。

　　位于河西的汇锦国际规划有14栋联排，位于整个项目的最南端，这批联排约40多套，每套有三层，将会作为三期产品推出，虽然价格未定，但是销售人员表示，数百万一定肯定在情理之中。

　　即将上市的这批“城中别墅”体量不算惊人，但个个总价惊人，足以成为南京高端市场的新生力量，他们不是纯别墅，因为在大环境上他们没有天然的山和水，小环境上他们与小户型和普通公寓混在一起，他们的市场前景究竟如何？

　　（下转B44版）