第B24版:民权/民利
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  2008 年 2 月 25 日 星期
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年后首场法律大讲堂依旧火爆
律师来“坐堂” 买房心不慌
  一套房子,对于普通老百姓来说,几乎是一辈子的积蓄。但是,在房产交易中,常常有这样那样的纠纷产生。面对一系列问题,市民该怎样维权呢?昨日上午,南京衡鼎律师事务所房产团队来到快报法律大讲堂,为70多位读者现场解答。

  ■律师分析

  房产交易陷阱重重 擦亮眼睛要看清

  南京衡鼎律师事务所主任熊堂勇认为,买卖双方市场地位的不平等,买方信息的不及时、不准确,维权方式的不恰当,加上炒房族推波助澜、不良中介的欺诈、相关机构(公证处、放贷银行、担保公司)的不负责任,进一步加剧了房地产市场的动荡,这也使得房产交易中出现了这样那样的问题。

  ■讲座现场

  听讲座的读者围住律师咨询问题快报记者 唐伟超 摄

  维权小册子一抢而空

  “我们都是通过快报热线96060报名的,房产问题,是我们最关心的问题,看到快报上的讲座预告后,我们立即打电话报名了。”来自下关的徐小姐称,她是和表姐一起来的,年后,她准备和男朋友买一套房子,这是她第一次买房,徐小姐颇为紧张。“听过讲座之后,心里有了些底,如果以后遇到问题,我们可以请律师指导签合同、指导维权,避免纠纷的产生。”徐小姐说。讲座过后,徐小姐拿了律师的名片满意地走了。

  律师讲了一个小时后,开始接受现场咨询,为了帮助读者更明确地保护自己的利益,衡鼎律师事务所还带来了几十本买房维权小册子。册子一拿出来,就被读者全部抢光。

  “现在是法制社会,我们得学一些最基本的法律知识,这样我们在买房、卖房时,还有和物业打交道时才不会吃亏。”现场一位读者说。

  买商品房应约定收房标准

  衡鼎律师事务所的殷建新律师为读者具体讲解,在买商品房时必须注意以下问题,才能避免进入误区:

  首先,慎签认购书。 殷建新说,一般认为,如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。如果认购书不含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。

  其次,确定合理的付款方式。为加快资金回笼,有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠,有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款,以免麻烦。“但这种做法存在一定的风险,如果开发商开发烂尾,购房人极有可能血本无归。因此,购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款,这样可以将风险降到最低,避免将来被套牢。如在合同中约定签约时支付房款的10%,签约后开发商应保证工程应建至四层,购房人再付10%……等等。”殷律师提醒。

  最后,明确约定收房标准。对于商品房交付使用的标准,《城市房地产开发经营管理条例》有明确规定,即房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。验收项目包括:城市规划设计条件的落实情况;城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;单项工程的工程质量验收情况;拆迁安置方案的落实情况;物业管理的落实情况。消费者一定要明确约定收房的标准。

  买二手房要查房屋“身世”

  律师还分析了二手房市场的问题,提醒读者,二手房的可变因素较多,极易引发纠纷。对此,殷律师提醒,购买二手房时,一定要不怕麻烦,多考察。

  首先对房屋产权证的真实性进行审查。殷律师表示,在旧房交易中,产权证是最重要的。凡是产权有纠纷的,或是部分产权 (如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好,你都不要买,以免成交后拿不到产权证。

  另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

  其次对房屋结构情况的考察。“二手房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造。因此,买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代,建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等,更要详细考察房屋的结构情况,了解有无破坏结构的装修,有无私搭、改建等造成主体结构损坏隐患的情况。”

  殷律师同时提醒,买二手房还要对房屋进行实地考察,了解户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点。

  最后,对房屋周边环境和设施设备的考察。

  随着人们生活水平的提高,对居住区环境及配套设施的要求也越来越高。旧房子的周边环境已经形成多年,一般很难改变。“因此,购买旧房时,要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。”殷律师说。

  快报记者 言科 吴杰

  见习记者 李梦雅

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