近期，房产界的“龙头老大”万科在北京、广州、深圳等地的楼盘纷纷降价。那么，南京万科的楼盘也一样要降价吗？记者就此问题求证南京万科，他们并没有正面确认在南京的楼盘也会降价。与此同时，记者在采访中还了解到，在目前一片冷清的南京楼市中，近日开售的一家楼盘依然牛气冲天，并没有任何打折的优惠措施。对此，有专家认为，这些信息都“明摆着”是开发商在继续扛房价。不过与这些楼盘相比，在南京楼市1月份开盘的楼盘中，打折或变相打折的还是占了多数。
事实上，开发商无论“扛”与“不扛”，一个不可改变的现实是：近期，南京楼市的成交量依然在低谷中一路下滑。
如今，买房人观望了两个多月后心态依然摇摆不定，“买还是不买”是个问题；开发商在突如其来的楼市冷冬中，“卖还是不卖”也是个问题；下一步，南京房价涨还是不涨，更是个问题。一时间，各方矛盾心理笼罩下的南京楼市，其走势如何才真是个大问题。快报记者 尹晓波 王海燕
开发商：拍还是不拍？
■专家观点
开发商：卖还是不卖？
在楼市成交量不高的“惨淡”形势下，开发商卖还是不卖呢？这里面的“名堂”可就多了。一位开发商表示，在买房人观望的同时，开发商也在观望。
[不卖]
买房人戈女士反映，城南一家知名的房产商开发的楼盘，他们去看房时，售楼小姐拿出了很多房子，可是回去后一查，在网上房地产显示的却都是“已认购”房源。这是怎么回事？
对此，业内人士一语道破天机：开发商自己做了购房合同买下房子，造成了热销假象。这主要是考虑到楼市走冷，而开发商又不愿打折卖房，通过这种手段达到“暂时不卖”、“捂盘”等待楼市复苏的目的。
无独有偶，河西一家开发商本来准备在年后开盘，但近日明确表示新推的房源要等到4月份再说。
[打折卖]
1月份以来，南京有相当一部分楼盘打折或变相打折销售。那么，这些开发商心里又是怎么想的？
一家在今年1月份推盘的开发商私下告诉记者，赶在春节前推盘主要是考虑资金回笼的需要，“落袋为安”的心理作用比较大。但是并没想到楼市会如此之淡，他们当时选择打折也是想“先下手为强”，谁料一下子会有很多楼盘“跟进”打折。
而江北打折卖房的一家楼盘售楼处负责人表示，2008年春节前楼盘“扎堆”打折，主要和去年一系列的宏观调控政策有关，再加上南京“一房一价”政策的施行，导致一些囤房不卖的开发商在年底“扛不住了”，纷纷开盘。而去年9月份的“第二套房”房贷政策在打击了一部分投资购房需求后，也加重了一些自住型购房需求买房人的观望心理，“一个片区内，大家一块开盘卖房，没有这么多买家，必然要选择打折了”。
[不打折卖]
日前，“带头大哥”万科在很多城市的楼盘开始降价促销。记者了解到，万科在南京的新项目金域缇香即将推出，老项目光明城市近期也将推出新房源，但是南京万科方面并没有明确表示会跟风降价卖房。
同样，明知楼市很冷却照样“牛气开盘”的开发商也大有人在。城南的花雨南庭在2月13日推出了二期4、6、8幢共计166套房源，均价在8500-8600元/㎡之间。记者以买房人身份咨询是否有折扣时，售楼处明确表示：不管是不是一次性付款，目前没有任何折扣。
南京东凯置地投资顾问有限公司董事长沈和连的看法是：“买房人希望年后南京房价大降，肯定是落空了。”他说，目前他们手上的几个在售楼盘，年后看房的人还是比较多。以他们在城南的金陵王榭楼盘为例，虽然售价在9500—10000元/㎡之间，但近几天每天都有认购，并且基本上也没有什么优惠及折扣。
沈和连认为，江北、江宁等区域的很多楼盘供应量大，楼市趋冷的时候打折也很正常。而主城区的一些地段，老百姓的购房需求量还很大，供求关系也比较稳定，不打折也一样有市场。
[买]
“现在南京的楼市实在让我看不懂。”去年城北一家楼盘内部认购，张先生通过找关系，终于意向性选了一套7楼的房子。他说，“原来是想要5楼的，最后只有7楼了”。可是近日售楼处通知他又有5楼的房子了。张先生第一感觉就是：终于能挑到中意的房子了，赶快下手。
[不买]
在房子买还是不买的“徘徊”中，李女士“折腾”了半年多时间。去年底的时候，一看江北和河西的多个楼盘开始打折，她非常动心，一口气看了好多楼盘。可看来看去，发现房源很充足，觉得房价还有下跌的空间。“我现在买，买完了要是房价再降呢？等等看，等大势已定时再出手。毕竟上百万的房子，绝不能买亏了！”
购房者：买还是不买？
不卖：开发商买下自己的房子，等待楼市复苏
打折卖：资金回笼的需要，扛不住了
不打折卖：地段好，供求稳定，不打折也有人买
买：终于能挑到中意的房子了，赶快下手
不买：买完了要是房价再降呢，那多亏呀
记者看到，南京网上房地产的数据显示，近日楼市已经一扫春节前后的冷市“阴霾”：19日商品住房认购量为158套、成交113套；20日（截止到18点30分）认购124套、成交160套。网上房地产人士表示，这些数据说明一些刚性需求的自住型买房人开始“出手”了，但这种“回暖”的迹象还不足以证明南京楼市开始趋旺。
对于房贷，在2008年货币政策继续从紧的背景下，银行究竟是什么态度呢？记者昨日了解到，对于开发商贷款，银行普遍收紧；而对于个人房贷，银行仍然比较支持，有的银行在想办法增加贷款规模，有的银行甚至称还愁今年贷款放不出去。
[贷]
记者了解到，对个人房贷，南京各家银行都比较支持。江苏省工行一位相关负责人告诉记者，受整个贷款规模缩减影响，今年个人房贷可能也会受到影响，但他们已经向总行申请房贷专属贷款规模，争取个人房贷不受太多限制。交行南京分行个贷中心有关人士告诉记者，今年他们个人房贷规模也没受太大影响，只要是符合条件的客户都可以贷到贷款。
[收紧]
而对于开发贷款，银行今年普遍谨慎。江苏省农行一位负责人告诉记者，除了个别优质的项目、风险可控的项目，他们还发放开发贷款，其他的、一般的项目基本上就不碰了。“各家银行应该都差不多，虽然没有说今年调控的具体比例是多少，但是人行要求控制规模，所以各家银行对开发贷款都比较谨慎。”
对开发商而言，在开发时资金链“畅通”尤为重要。开发商在拿地后，必须全部支付完土地出让金，才能拿到土地证用于销售。而受银根收紧政策的影响，银行的放贷要求较为严格，开发商自有资金的比例要在35%以上，一些缺钱的开发商已经打起了信托融资的主意。
有开发商表示，在楼市趋冷的情况下，手上有地开发的话，必然要有大量的后续开发资金支持，两年不开发，土地就要收回。即使楼市冷了，再怎么着也要弄到钱开发。即使贷款行不通，也要想其他办法。
楼市冷，土地拍卖也随之遇冷。去年12月份之后，因为南京的楼市交易量直线下滑，一些开发商在拿地时已经是胆战心惊。更有开发商干脆远离拍卖，“怕风险啊。”
[拍]
去年12月26日，新城创置将江宁开发区同仁医院以东地块以2.36亿元底价拿走。记者了解到，该地块即使不算商业地块的近2万平方米的面积，单独以2.36亿元折算住宅的那一部分用地，楼面地价（房价中的地价成本）也仅有2426元/㎡，而综合计算这一地块的楼面地价只有1800元/㎡左右。相比去年11月16日，该地区的同仁医院以北一幅地块拍卖，曾有9家开发商进行25轮疯抢，最终东方鼎成拿地的楼面地价高达4446元/㎡，两者的楼面价差超过了2000元/㎡。
无独有偶。今年2月1日，银城地产以底价1.8亿元将鼓楼区清江村东宝路地块（出让面积16594.7平方米）拿走，楼面地价为6026元/㎡。相比上半年河西奥体地区一些动辄7000元/㎡左右的楼面价格而言，银城似乎拣了一个“大便宜”。
对此，“以底价拿地，和以前相比，明显是讨了便宜。”有开发商表示。
[不拍]
但是，一家去年根本就没去参加土地拍卖的开发商表示，去年下半年以来房地产市场走势变得很不明朗，“我们在拿地时肯定也要观望，还是谨慎点好，规避一下楼市下一步可能出现的风险；而且目前房子不好卖，资金也不好筹集，高价融资来买地风险更大”。
银行：贷还是不贷？
拍：以底价拿地，明显讨了便宜
不拍：房子不好卖，买地风险大
贷：对个人房贷比较支持
收紧：对开发贷款普遍谨慎
观点一：房价真正下跌的阻力还很大
“从南京楼市目前这些现象来看，似乎大家都在进退两难之中。”南京大学房地产信息研究中心主任、商学院经济学系副主任葛扬认为，其实大家都抱有观望心态，摸不清楼市走向。
但是，从目前南京的土地供应来看，开发商手上的土地开发量是在2—3年之内开发，这刚好是个正常的供应周期。可以说，南京的房价进一步下跌的可能性几乎没有，应该是会“回暖”并平稳发展的。
观点二：3月份过后，南京楼市会回暖
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示：“3月份过后，南京楼市肯定回暖。”
他认为，业内都在扩大万科降价的连锁效应。其实，万科的降价不是一个新事物，是在市场遇冷的时候选择的一种激活市场的手段，不必小题大做。去年上半年南京土地拍卖的地价摆在那里，今年建成上市的话，怎么可能会出现房价下跌呢？当然，房价要大涨的可能性也没有，不同的地块不同的地价，“一房一价”的核价政策也摆在那里。同时，近期政府对高档房标准的调整、对住房公积金政策的放宽，这些都是间接刺激楼市回暖的利好政策。
观点三：今年即使反弹也不会暴涨
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉坚持认为：今年的楼市并不乐观。即使3-4月交易回暖，也不会太热。比起2005年到2006年初房价的大幅上涨，本轮即使有反弹，也会无力。
为什么这么说呢？“因为投资人会被彻底赶出市场。从目前看，国家的税收、房贷政策都是针对投资人而来的，这个限制即使市场好转也不会取消，只会更加严格。那么用贷款投资房产的就要少得多了，只剩全现金投资的少量高资产人群，他们资产多，要求的回报高，在楼市税多的情况下也未必能达到他们的收益要求。剩下的自住人群，他们的绝对购买力不高，这将是影响楼市的主要力量，使得楼市反弹也难大幅上涨。”
快报记者 尹晓波
