南京一房产公司募集资金2亿元，期限2年，预期年收益10%
今天起，南京首个房地产股权投资集合资金信托计划开始发行：南京金东房地产项目公司转让70%股权、募集2亿资金，用于江北海德北岸项目二期开发。
据了解，该信托计划期限2年，募集资金规模为2亿元人民币，预计年收益10%。受托人预计持股2年，并在2年期满时优先向项目公司股东转让。项目公司股东不受让时，则由受托人向第三方转让或要求对项目公司进行解散清算。为了降低计划的风险，在满1年时返还投资者50%本金，满2年返还剩余50%本金。
融资2亿
开发商至少赚2亿
算账
虽然银行的开发贷款收紧了，但开发商现在还能通过信托融资来解决自己的资金危机。这样一来，也许本来因为资金紧张，开发商可能选择降价销售，现在也可以不降了——既然有其他办法“找钱”熬过难关，那国家调控楼市的金融政策岂不是被架空了？
记者就此采访了多位业内人士和专家。大家普遍认为：个别楼盘也许能逃脱生天，但楼市的大局势、调控效果并不会因此减弱。
今年首个优先股权信托产品
据了解，此次发售的信托产品是今年首个以股权方式亮相的信托产品，而且是优先股权。
此前南京发行过一些信托计划，一般资金募集后，是以贷款形式发放给企业，跟投资人约定贷款利率，只要公司经营稳健，收益也是相对稳定的。
这次发行的是优先股权信托计划，所谓优先股权，一般收益也是固定的，只要没有什么大的风险，10%的年预期收益基本是能够保证的。而风险是相对较低的，如果发生公司破产清算的极端可能，只要公司有现金流，就要先支付给优先股东，如果还有剩余，才会支付给普通股东，因此风险要远低于普通股权。
低于百万别想“入门”
据了解，南京金东房地产项目公司成立于2003年，注册资本人民币1.3亿元，主要从事房地产开发经营、租赁和物业管理业务。经江苏华信资产评估有限公司评估，截至2007年10月31日，该公司资产总额5.4亿元左右，负债1.8亿元左右，净资产3.6亿元左右。
增资后，项目公司注册资本由1.3亿元人民币变更为3.3亿元人民币（以实际募集资金为准），受托人持有项目公司70%的股权，南京金浦房地产有限公司持有项目公司30%的股权。
据介绍，2亿资金募集后，将主要用于长江大桥北引桥东侧的海德北岸项目的二期开发，总建筑面积23万平方米，其中住宅面积16.7万平方米。
要想投资该信托计划，必须满足下列条件：最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者其他组织；个人或家庭金融总资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。
符合条件的投资者即日起可通过南京银行58个网点或者江苏省国投进行预约。
万一楼市转冷咋办
前两年如果投资了房产公司的股权，闭着眼睛都能赚钱。
但是随着去年宏观调控措施不断出台、楼市销量缩减，现在去投资房产公司股权，万一楼市出现拐点、楼盘大幅降价怎么办？这样的股权投资风险有多大？
据介绍，在金东房地产股权投资集合信托计划中，投资者获得的是项目公司的优先股权，其风险介于债券和普通股权之间。也就是说，如果公司破产清算，那么先偿还债权人的债务，其次是优先股东，此后才是普通股东。
据项目相关负责人介绍，首个房地产股权投资信托计划采取了几项风险控制措施：
首先，从项目房价上看，根据目前江北房价，保守估计在每平米4500元，随着长江隧道、长江三桥的建设，未来房价还有上升潜力，第一还款来源比较充分。
其次，受托人控制项目公司70%的股权，而且省国投还会派驻财务总监，对项目财务、销售进行监管，一旦发现经营有问题，会立即实行保护措施。
此外，金浦房地产公司的控股股东金浦集团主营为化工行业，如果未来房地产出现系统性风险，资金不足部分可由化工行业的现金流进行弥补。
快报记者 王海燕
通过信托融资2亿，每年要付给投资入股方10%的年收益——这显然比银行贷款利息要高，开发商的利润岂不是减少了？事实并不是这样。采访中，记者了解到，就以海德北岸这个楼盘为例，开发商借到这2亿元，自己至少还能赚2亿多。
这2亿元怎么算的呢？在信托计划书中显示，该项目公司目前注册资本1.3亿，但公司连土地、土建投入等总资产有3.57亿，公司对外又借了1.87亿左右；而项目一共23.3万m2，保守估计能卖4500元/m2，如能顺利卖出，总销售额就达到了23.3万4500=10.48亿。除去该公司自己出的3.57亿，负债1.87亿，以及信托融资来的2亿加两年每年10%的利息后就是2.4亿，10.48-3.57-1.87-2.4=2.64亿。
“但这个数字不是完全准确。其中1.87亿的负债每年还有利息要付，这个数字不知道。可即使这样粗略算来，该楼盘应该保守收入在2亿多。”投资分析人员如是说。
信托融资会否架空楼市调控？
专家纷纷摇头：房地产信托已受严格限制
怎么融资？ 目前常用四种方式
据了解，早在2004-2006年，央行的楼市调控政策就已经要求收紧房地产开发贷款，不仅限制总额，还不断提高对开发商自有资金的比例要求。到了2007年，对房地产开发贷款的收紧虽然没有出太多的新举措，但却于去年底突然收紧了对购房人贷款的限制，比如对第二套房贷提高利率。
“收紧开发贷款我们正常该贷的还是能贷到，当时市场上房子好卖，我们加快建设进度，一会就可以用销售额来建后续的房子了；可对购房人实施第二套房贷政策后，形势就顿时不一样了。”一位开发商告诉记者，市场一观望，房子的销售速度就明显慢下来，销售款不能回笼。可是，前面的贷款又到期了，后续的建设还需要新投入，资金紧张就突然加剧了。比如今年1月楼市认购量大跌40%，原本一个月能卖掉的房子要用将近两个月才卖完，那显然资金回笼的速度就慢了一半，本来也许不需要融资的楼盘也缺起资金了。
开发商资金紧张究竟到了什么程度？南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：每家的情况、程度都不一样。不过，前前后后找他探听有什么好的融资渠道的公司已经有不少。可以说，2004年的调控时有一拨，现在又是新一拨。因为目前对投资房地产控制较严而且毫无松动迹象，不能太指望用购房人从银行借的钱，所以开发商才把目光投向了银行以外的渠道。
为啥融资？ 开发商资金太紧张了
同时，一位江北的开发商也告诉记者：就算赚地价，这个项目也应该利润超过2亿。
为什么这么说呢？因为该地块不是拍卖地块，可能是早年协议拿地。当时江北许多楼盘的地价都只有10-20万/亩，该项目可能稍贵，也就大概在40-60万/亩左右，按1.5的容积率折算下来楼面地价也就是400-600元/m2。而如今江北楼面地价已经涨到了2000元/m2以上。比如2007年3月红太阳以9.5亿拍下的江北地王，楼面地价就达到了2400元/m2。“就算现在楼市有转冷的迹象，开发商对土地估值没那么高，按2000元/m2算，光土地该楼盘就能赚到1500元/m2，乘上23.3万m2，该楼盘光土地就能赚到3.49亿，去除财务成本肯定也有2-3亿。”
这位开发商告诉记者：该项目融资2亿，在房地产融资里都不算多的；同时，开发商又没选择直接把土地或建到一半的项目直接卖掉，就是觉得建成后再卖有更多利润，可能是认为2年后房价会高于4500元/m2，那利润还会比2亿更多。至于通过信托来融资，10%的年利率只比银行贷款稍高，而且还能把经营亏损风险转嫁给投资人，应该算比较划算的。快报记者 孙洁
只赚地价
利润也超过2亿
记者了解到，其实早在银行收紧房地产开发贷款之前，南京开发商的日子就不好过。记者身边的若干业内人士都悄悄做起了房地产融资，也就是替资金和项目之间牵线搭桥，按总额收取中介费。
一位现在还在当融资中介的业内人士告诉记者：开发商一般的融资方式有以下几种：首先是抵押土地或在建项目向银行借钱；然后就是要求建筑公司或材料商甚至销售公司在承接项目时垫资；还有就是通过信托或与别家公司合作，以股权来换资金；最后就是国外许多私募基金会主动上门，投资开发商的项目。这样的融资年回报率20%以上是通行价，而且附带条件往往还很“苛刻”，比如指定施工单位或抵押房地产，其间视为借贷，不承担任何企业经营的风险。
“前两种是最常用做法；第三种的信托很难批，目前采用这种方法的比较少；一般来说，国外私募基金相对正规些，就是利率太高，有点吃不消。”这位人士分析说。
都办信托？ 不可能，因为审批太难
通过信托，海德北岸一下子就可能“搞到”2亿元，而且10%的利率也不算太高，资金问题似乎迎刃而解。
那么，其他的开发商会不会一哄而上，都这样融资呢？那岂不是意味着银行再怎么收紧开发贷款，都无法控制楼市的资金量？
对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：绝对不会失控。
他告诉记者，南京也曾有许多开发商打过信托的主意，但从2004年至今，就没批过几家。因为信托是要报国家金融主管部门审批的，房地产信托尤其受到限制——批的规模、数量都受到限制。“让多少资金流入楼市国家绝对是有数的，信托绝对只占很少比例，对楼市整个的资金状况影响不会大，也不会影响国家通过金融调控楼市的效果。”
架空调控？ 数量少，难掀“大浪”
南京网尚房地产研究机构副主任李智则表示，目前除了信托，私募基金也很多，因此不排除有个别楼市能通过融资渡过难关。但因为信托难，私募基金对开发商而言成本又太高，条件又比较难谈，因此实践过程中成功率就不高了。
目前，开发商融资主要还是依靠银行。“就是能融到资金也不是万事大吉，比如销售时的形势无法预料，能不能顺利还上融来的资金还要看多方面的因素，不足以扭转楼市的整个大势。”
快报记者 孙洁
