岁末年初，不仅商品房扎堆交房，向阳雅居、银贡山庄、壹城等集体土地房也赶着交付，《金楼市》接到的房产投诉也随之增多。记者发现，集体土地房交付中的纠纷案例明显比商品房高出许多。专家提醒，购买集体土地房除要面对办证难的问题外，还有合法权益得不到政策和法律保障的风险。

　　房子净高不足2.5米

　　业主急开发商不理

　　2006年9月，王女士以低于周边商品房近1500元/平方米的价格买了板桥某集体土地项目的一套期房。去年12月底，该批房子开始交付，王女士验房时发现，自己的房子净高竟只有2.49米多点。

　　当王女士就这一问题找到开发商时，对方不光不予理睬，还放言“任由你去起诉”。而验房师当时也劝她：“还是把空鼓、渗水、裂缝等质量瑕疵修整好算了吧，层高的问题尽量回避，因为维权胜利的几率很低。”

　　带着不解和愤然，王女士投诉到了快报《金楼市》。江苏东恒律师事务所李律师告诉记者，由于王女士购买的是“土地归集体所有，由集体单位自行出资建造”的集体土地房，和国有土地性质的商品房有着本质的区别。双方签订的只是类似于委托建设的“代建合同”，而非通常的“商品房买卖契约”，二者对购房者和开发企业在买卖交易的责任和权利的约定是大不一样的。因此，法院在处理购买集体土地房纠纷的案子中，主要依据双方“代建合同”中的协议约定，可能不会按照国家住宅建筑中的相关规范去判决。购买集体土地房的业主除拿不到“两证”外，也享受不到正常商品住宅对于建筑、配套上的规定。

　　正常监管程序缺失

　　业主只能吃哑巴亏

　　南京验房师丁渤表示，通过这段时间为集体土地房业主验房也发现，王女士的遭遇几乎是购买集体土地房的业主在收房中普遍面临的尴尬。

　　“商品房是通过正规的土地拍卖，规划审批，销售许可等国家法定程序走的房子，而集体土地房在拿地到销售中缺失了其中不少环节。”他说，“以王女士的遭遇为例，如果购买的是商品房，她就完全有理由去找开发商索赔。因为《住宅设计规范》中明确载明：居民住房层高设计不宜低于2.8米，2.5米不到的层高首先就通不过图纸审查这一关。”丁渤表示，建筑规划、图纸审查、“一房一验”等程序的存在都可以避免“层高不足2.5米现象”的存在，而集体土地房在这些把关上是缺失的。比如，和商品房建设相比，集体土地房除了在质量监控、图纸审查上缺失外，消防、人防、供电等也可能存在问题。不少集体土地房的住户用的是农村用电或工业用电，而非双回路的城市居民用电。另外，为省钱，集体土地房建设中不建地下室、不做绿化的情况常有发生，因此社区的配套、景观和车位都是业主后期入住中常常遇到的问题，社区安防和智能化就更不用提了。

　　“如果发现房屋有渗水、违规、裂缝等质量问题还好，可以和开发单位协商整改。但对于诸如层高严重过低或节能没做等违规行为，购买了集体土地房的业主最好回避，因为维权成功的几率非常低。”丁渤提醒说。快报记者 方圆