新年伊始，南京二手房市场出现回暖迹象，公积金贷款和银行房贷纷纷松绑，给买房人提供了资金保障，高档房标准的提高又给买房人减负，一些中介门店的人气渐渐地旺了起来，前来咨询打探者不断。不难看出，数月来二手房市场上的“坚冰”正在悄悄地融化。

　　热点剖析

　　高档房标准提高，打破市场坚冰

　　南京高档房标准在千呼万唤之中终于提高了，墨子不动产总经理王小军认为，此项政策的变动将会在一定程度上促进二手房市场的成交。

　　王小军表示，本次高档房标准的提高将会在以下几个方面影响2008年的市场：第一，一定程度上减少阴阳合同的发生，也会最大限度减少因此而产生的交易纠纷；第二，过去的两年多时间内，很多买房人一方面要避税，另外一方面也想减低首付、多贷款，这种矛盾将会因为高档房标准的提高而大大缓解。足额贷款将会促进买房人选择居住条件更适合自己的物业；第三，沉重的税赋一直是交易双方的不小压力，很多不法中介和机构常常会使用包税（欺瞒方式帮买卖双方计算高额的税费，然后说自己可以包办税费）来侵占税款。新标准出台后，交易双方会对税费有更清晰的认识，包税这样的敛财手段将很难得逞。

　　房贷额度放开，自住需求占主导

　　2008年的金融政策主题仍将是“适度从紧”，业内人士普遍认为2007年的各项政策会在2008年延续下去。网尚置业张健峰预计，上半年的市场会逐渐回暖，而下半年因为政策的不确定性目前很难预知。

　　记者了解到，目前南京各家银行的贷款额度已经全面开闸，但是据一些银行相关人士透露，从总量来看几乎没有超过去年额度的，有的甚至还有所减少。

　　王小军告诉记者：“我们已经接到一些银行的通知，并且还安排了员工接受银行个贷人员的专业培训，对新的贷款政策做了学习。”预计2008年，面积50平方米以上，1990年以后的房子会较易贷款。因为第二套房贷政策更趋严格，购买第二套房贷款将会承担高首付和高利率，所以二手房市场的投资性比例不会大，市场将会自动调节为以自住为主。

　　市场展望

　　一手房价格下降二手房不瘟不火

　　2007年南京一手房市场成交9.5万套左右，是二手房市场4.7万套成交量的两倍。这一年，商品房市场大踏步地前进，获得了大丰收，而二手房市场却保持不温不火甚至一度跌至冰点。

　　面对2008年的紧缩财政政策，我爱我家市场部经理舒莉莉认为，部分中小开发商的资金链将会受到很大考验；再加上房贷新政对炒房族的精确打击，必将影响投资占比较高的一手房市场的成交量。此外，投资占比不高的二手房市场，仍将延续前几年一贯的步伐，凭借总价低、地理位置、配套成熟、现房等优势吸引购房者的目光。因此，2008年南京的房地产市场将有可能出现一手房成交量下降，二手房仍然不温不火的发展趋势。

　　二手房价格预期涨幅10%以内

　　我爱我家市场研究中心预计，伴随着二手房现房优势以及地铁交通等先天条件，二手房交易价格依旧会保持稳定及小幅上升的态势。2008年南京二手房市场的价格波动幅度将会控制在10%以内。

　　针对持续快速增长的房价，政府出台了一系列政策法规，强调了未来要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题。在今年出台的未来五年计划中，南京将进一步调整住房供应结构，积极引导科学的住房消费，努力解决中低收入家庭的住房问题。这些导向性政策正在对未来南京的二手房市场起着极大的作用，二手房价格也将在保障新住房体系的影响下受到一定程度的抑制。但不可否认的是，土地的稀缺性以及交易环节各项税费的增加，对于整个二手房市场的交易价格依旧起到推波助澜的作用。

　　大户型房源仍有望受到追捧

　　据统计，在2007年南京二手房市场中，90平米以下的中小户型依旧呈现着交易火爆的市场走势，占到成交总量的64%。这一方面是因为随着今年上半年市场交易均价的快速增长，小户型房源的成交总价相对较低，适合广大中低收入群体购买；另一方面现代家庭的人口结构普遍比较小，中小户型从功能上可以完全满足消费者的需求。

　　同样一组数据表明，2007年南京二手房市场中90平方米以上大户型成交占比达36%，而2006年仅占25%。二次置业、升级换房、拆迁购房等因素将令大户型的房源受到市场的认可和欢迎。

　　我爱我家市场人士认为，2008年中小户型的交易主体地位仍将不会改变，但随着消费者生活水平和收入水平的提高，以及二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，人们对面积偏大的房产需求也相应增加。预计那些地理位置优越，社区配套完善的大户型二手房将会逐步受到购房者追捧。

　　快报记者 费婕