盘点2007南京二手房市场系列报道之四            

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　　郊区市场蓬勃发展

　　从365地产家居网的统计不难看出，2007年全市各区二手房个人挂牌量表现不一。鼓楼、白下和江宁三区个人挂牌最多，分别为21493套、19584套和18225套；建邺、玄武、秦淮和下关四区次之，分别为14103套、13873套、10566套和9712套；栖霞、浦口、雨花台和六合二手房挂牌量相对较少，分别为7215套、5265套、4370套和1039套。从市场反映来看，2007年二手房重点活跃的地区除传统的鼓楼、白下、玄武和建邺四区外，江宁、江北区域也已开始迅速提升，成为存量房成交的明星，全年这两个区域成交占到全市总成交的35％。从各区的交易量细分排名来看，交易最活跃的三个区域依次为鼓楼、江宁、六合，其交易比重分别占到了整体交易量的14.22%、13.38%和11.29%。

　　中广置业企划部负责人谷加东认为，今年以来，南京主城八区及江宁的二手房价格各有不同程度的上涨，其中一个明显的趋势是，老城区的二手房价格涨幅放缓，周边城区的二手房价格涨势明显。据中广置业最新统计数据显示，江宁、雨花台、栖霞、下关各区的二手房价格增长幅度极大，江宁区7-11月份实际成交均价为6358元/平方米，比上半年增长972元/平方米，涨幅达18.05%，是全市各区二手房价格涨得最快的。

　　我爱我家市场研究中心认为，以往江南八区“一统天下”的发展趋势业已被郊区强劲的“后发制人”所牵制，两者之间的竞争也随着时间的推移而日渐激烈。造成这一现象的原因不仅在于江南八区内可售房源价格因素的影响，更重要的是得益于政府大力推行的一城三区的发展策略。

　　别墅市场别有洞天

　　就在主城公寓市场下滑最为迅速的时候，南京的二手别墅市场却呈现出别有洞天的一番景象，无论是联排别墅还是双拼、独栋别墅都走出了不错的行情。

　　据了解，目前南京的别墅项目主要集中在江宁、仙林一带，联排别墅价格集中在150万－200万/套，双拼200万/套以上，独栋别墅在300万/套。据相关数据统计，今年下半年南京别墅整体上涨了10万－20万。江宁将军山一带二手别墅涨幅更是高达30%。

　　网尚置业的张健峰就曾经遭遇这样的买房人：江宁爱涛漪水园一套报价242万的别墅，一位客户因为出差错过了购买时机，结果宁愿加价10万元也要让中介卖给他。在这样的行情下，据说最优秀的经纪人一个月能卖出四套别墅，获得的佣金已经相当于几十套公寓的总和。

　　不光是购买二手别墅的人热情高涨，不少中介也开始纷纷垂涎别墅这块蛋糕，二手别墅成为他们的避风港。从9月份开始，墨子不动产成立时便将业务重点放在了将军山区域，之后裕兴房产、21世纪不动产等十几家大型中介公司涌入布点；康辉、金协等中介还专门成立“豪宅别墅”部拓展别墅业务。

　　墨子不动产营销总监吕海分析出今年别墅热卖的三大原因：第一，别墅客户购买力强，受贷款政策影响小；第二，国家停止审批别墅用地，物以稀为贵；第三，二手别墅价格相对新房别墅价格更低，升值空间其实更大。

　　一二手房价严重倒挂

　　郊区二手房市场在今年的发展速度令人称奇，早就有业内人士用“不正常”来形容这种发展速度和发展规模。果然，从四季度开始，行情很快逆转，郊区普通二手房价与商品房价格开始出现倒挂迹象并且逐渐明显，以至于普通二手房市场正在被价格相对较低的商品房所挤占。

　　墨子不动产总经理王小军分析指出，除了江宁之外，江北和河西也分别出现了这一价格倒挂的现象，但新盘开得多的区域二手房已经明显不好卖。他举例说，比如江宁的百家湖、东山及岔路口的新房都开始出货了，那么这些区域的二手房就很难卖。“从倒挂价格上来看，江宁的新旧房差距在1000多元/平方米；河西新旧房的差距有1000多元/平方米，现在这里的二手房单价都在9500元以上，而新房只有8000多元/平方米；江北的差价少点，也有600-800元/平方米。”

　　王小军认为，导致商品房价格与二手房价出现严重倒挂这一现象的根本原因，主要在于南京实施半年的“一房一价”政策，这一政策让南京很多新盘的房价在经过核价之后被挤去了泡沫和水分。可是二手房市场的价格却是随行就市，都是房主自己随意报价。之前商品房紧俏买不到，多数人都去买二手房，可是年末大量新房出货之后，价格优势比二手房大得多，二手房成交自然大幅滑坡。他不无担心地指出，如果这种价格倒挂的现象继续持续下去，对于二手房市场的杀伤力是显而易见的。快报记者 费婕

　　回顾2007年的南京二手房市场，还有不少鲜明的特点，比如郊区二手房市场蓬勃发展，还有高档别墅产品走俏。尽管整个市场从9月份开始后一直在下滑，但这两大块在2007年全年都走出了一根大阳线。

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　　2007年，江宁等郊区的二手房市场热过主城区

　　漫画 沈明