南京楼市的产品创新历史虽然短暂，但是给购房人带来的实惠和价值却几乎无法衡量。不少具备责任感的开发商致力于产品研发，寻找市场突围，在房价越来越高的今天，让房屋价值本身更加具备了日益增值的基础。无论哪种产品的创新，无论这种创新有没有成为市场主流，我们都有理由用尊重的眼光和心态去对待他们。

　　未来我们住得更加环保

　　节能住宅在南京发展较早，所以随着国家节能减排计划的推出，南京地产界早有准备。

　　1998年建成的九九公寓是南京首个节能小区，2000年建成的五台花园是南京首个高层节能住宅小区，外围护结构使用中空玻璃窗、欧文斯科宁挤塑板内保温系统，住户使用验证节能超50%标准。2001年建成的聚福园一期和育才公寓，节能标准50%，聚福园二期节能标准65%。据了解，在基本的节能配置外，银城还根据项目的差异性需求提供创新型节能技术，如银城宝船听涛运用同层排水技术并全面采用铝木复合窗；银城大厦所采用呼吸式幕墙设计，是目前南京写字楼稀有的高端设计。

　　从河西新城发展初期开始，朗诗国际街区就以“科技节能”惊艳楼市。项目综合运用了欧洲国家成熟的十大高科技系统。另外，小区窗外安装铝合金外遮阳卷帘，其遮阳率最高可达80%。健康全新风系统通过人体和室内各种其他热源加热，连同人口中呼出的废气一起缓慢上升，通过设在上部的排风口排放，室内空气清新。此外，小区内的隔噪隔声系统、排水噪声处理系统、吸尘排污系统皆有效解决了噪声和排水噪声的影响。

　　南京锋尚国际公寓是北京锋尚的一个升级版，它也是中国第一个“零能耗”环保住宅。在交房时，提供给所有业主的一个空气质量检测报告是锋尚最具特色的地方之一。

　　公寓与酒店有多少组合？

　　酒店式公寓、公寓式酒店，别以为这是在玩文字游戏，这两个词语的微妙组合正是南京酒店式公寓市场创新的足迹和细节体现。

　　空间紧凑、功能齐全、一梯多户曾是精装酒店公寓共性，可中环国际广场从上市之初就在户型设计方面考虑到居住者的生活习惯及实际需求，独创了65平方米一室一厅的标准套房户型设计，既有生活空间又有会客空间。

　　随后，位于新街口黄金三角的金轮国际广场也在南京酒店式公寓市场独辟蹊径，定位于“酒店式商务套房”：行政套房、CEO套房、总统套房等。因为在商务氛围浓郁的新街口，不少知名企业为彰显自己的身份都选择在五星级酒店的长包房办公，可是酒店毕竟不同于商务楼，为了填补这一空白，同时也为了和五星级酒店争食这块市场，金轮国际广场便以此姿态登场。

　　位于河西中央商务区的仁恒国际公寓与以上两个产品则又完全不同，他们推出的是南京史上从未有过的公寓式酒店。所谓公寓式酒店，简单地说，就是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。这种套房的显著特点在于，其一，类似公寓，有居家的格局和良好的居住功能；其二配有全套家具与家电，能够为客人提供酒店的专业服务。最小一套每天入住费用也达5000元人民币，但是仁恒还是对市场充满信心。

　　高端住宅为你量身定造

　　“定制”概念在世界奢侈消费领域并不罕见，针对客户需求度身定做，小到普通成衣，大到高级轿车，尤其在国外，定制理念已深入人心。在北京、上海等一线城市尝试定制后，南京楼市的定制别墅、定制户型也开始出现。

　　早在2005年12月，中国工程设计大师、国家特许一级注册建筑师李高岚和中国工程设计大师、全国建筑与专业指导委员会主任、东南大学博士生导师仲德昆等一批重量级的专家学者就已经齐聚香泉湖，探讨“定制式”别墅的可行性。

　　香泉·72墅推出的为每户量身定制的个性化度假别墅产品拥有两种基本的运作模式，一种是订单式别墅，另一种是原创式别墅，消费者挑选自己最喜欢的地块，然后按总规划要求自行设计、施工和建设。但是，开发商为这种仅有10套的原创式DIY别墅设置了业主门槛：艺术家、空间设计者、学者和相关行业商人。

　　一年后，位于高档板块鼓北的金陵大公馆也推出了“定制户型”，且仅针对顶楼的6套户型，这6套定制豪宅的面积主要有两种规格，280平方米和350平方米。据说，6套户型层高均为9米，可以分隔成三层使用，经过设计大师与买家之间面对面一对一的“定制”服务，280平方米的户型到了买家手中至少会有400平方米，350平方米的至少会有500平方米。诱惑就在眼前，但价格不菲，这6套顶级定制公寓的起价为500万元/套。

　　江苏锦华建设堂杰工作室首席设计师蔡旭东认为，这是一种非常好的设计形式，对于家装公司来说减去了很多结构上改动的麻烦，使家装公司在设计过程中的流程更简单。从大势上看，随着成品房时代的临近，定制户型时代也为期不远。

　　小三房终究未能成主流

　　高档房相关规定出台后，144平方米这一条杠杠对楼市的刺激充分显现，“大变小，小变更小”成为开发商自我调整的主要方向。小三房就这样诞生了，且红极一时。但关于小三房的应运而生引发了不小的市场争论。

　　网尚研究机构分析结果表明，近年来南京楼市户型需求分析再次表明，小三房的潜在需求比例一直在持续上升，相反，小户型和大户型的潜在需求比例并没有出现上升迹象。一位业内人士分析，目前南京的购房者有60%-70％是首次置业者，而首次置业者当中首选小三房的比例为80％左右。未来经济实用的小三房将会继续保持旺盛的需求。

　　另一位业内人士则持有相反观点，小三房是一种特殊产品，2005-2006年的新政实施并且逐步显现出效果后，小三房很有可能将从市场上逐步萎缩直至消失。据他观察，当年楼市上市的两房只占全部户型的15％，这说明两房单位非常稀缺，这就让买不起大三房又买不到两房的购房者退而求其次选择了小三房。他认为，作为过渡型产品，小三房在政策调控显现威力之后可能会越来越少。

　　事实证明，“9070”新政实施后，过去极度匮乏的90平方米以下户型已经越来越多，小三房只能说满足了部分人群的购房需要，并没发展成市场主流。

　　享受入户花园是要付出代价的

　　市场上的公寓户型新概念层出不穷，比如入户花园，消费者第一次接触这些概念的时候，总是喜出望外，建筑师对此又有什么评价呢？

　　江苏中大建筑工程设计有限公司总建筑师高民权曾主持设计了南京众多著名的公共建筑，包括国展中心、地铁大厦、全民健身中心、国信大楼、中央商场、南师大仙林校区等，同时也为一些著名的住宅小区做设计。他在采访时明确对记者表示：“我个人反对入户花园。”

　　何为入户花园

　　入户花园说的是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，与传统的玄关不同的是，这个入户花园对外敞开，使小高层住宅的业主也能在出了电梯门后的家门口接触到充足的空气和阳光。据开发商介绍，入户花园的设计初衷，是为实现将花园引入公寓楼高空的梦想。这个概念刚从南方城市传播到南京，便引起了一片轰动。置业顾问众口一词地告诉消费者，入户花园的一半面积不计入房价，另一半是开发商赠送给业主的。

　　面积反而减少

　　听到这一说法，高民权立刻铺开稿纸，画了一张简单的平面图。请注意，这张图一定要是一个单元的平面图，而不能仅是一套公寓的平面图。也就是说，图中既有套内面积，也有电梯，也有邻居和自己的公共交通面积。

　　画完草图，建筑师指着平面图说：“你看，如果没有这种走廊式的入户花园，电梯一出来就是你家的入户门，户型方正没有缺口，建筑面积137平米。如果增加一个实际建筑面积9平方米的入户花园，除去这个一面没有外墙的空间以后，你家的建筑面积就只剩下128平米。对于业主来说，你的建筑面积反而减少了。”

　　房价不占便宜

　　记者问：“不过这个入户花园只计一半房价。而且开发商也都承诺业主可以单独自由支配这个9平方米。也就是说，业主只花132.5平米的钱，就享受到137平米的空间，不是更好吗？”

　　建筑师回答：“你错了。连电梯和公共走廊都要计入业主的房价，怎么能说入户花园不计入房价呢？所以，实际上是业主以137平方米的房价，享受到128平方米的完整空间和9平方米的半开敞空间。这个半开敞空间在使用功能上显然不如封闭入户来得方便。”

　　其实并不实用

　　他继续解释，入户花园都是朝北的，因为没有人愿意牺牲南面的阳光。南方城市流行入户花园流行得有道理，因为气候温暖和煦，帮忙家务的阿姨可以在这个相对独立的入户花园内择菜、洗衣，不影响主人的生活。但是在南京，朝北又开敞的入户花园一年中大部分时间都没办法呆人，因此很不实用。再换个角度来想，如果取消入户花园，在这个方正的137平方米内，家里的玄关完全没有必要有9平方米这么大，设计师也完全可以增大客厅的空间，空间的整合只有更加合理。至此，记者恍然大悟。原来，业主享受创新是要付出代价的。但仍有一些接受记者采访的市民则表示，他们对于“庭院”的追求超过了经济实惠的追求，但又没有购买别墅或者花园洋房的实力，于是情愿追捧入户花园。快报记者 刘欣

　　■新思潮

　　南京楼市

　　还有哪些好点子？

　　小户型

　　市场个性化声音

　　以极具个性的案名以及长发地产的品牌引起较高关注度的木马公寓项目，是今年值得一提的亮点。该项目独树一帜的营销手法，“高标准、精装修、新奢侈主义迷你豪宅”的定位，“东大以南，南大以东”的地段等，一时间成为市场关注重点。此后江北万江共和新城小户型打出“南木马、北内阁”的概念跟风，也是其市场影响力的佐证。

　　独栋别墅年

　　别墅市场有看头

　　独栋别墅的大量问世，则宣布别墅市场从今年起正式进入独栋别墅年。巴厘原墅、钟山国际高尔夫、山河水等高端别墅产品俏销，今年开始，包括钟山美庐、中粮上湖一境、招商依云溪谷等新别墅项目相继亮相，独栋别墅上市量又有增加。在标志着南京别墅市场走向高端的大量豪宅问世后，南京别墅市场消费力也值得业界关注，来年的高端市场也变得更有看头。

　　大腕进驻

　　后品牌时代到来

　　南京万科2008年值得期待的，包括红山项目、牛首山项目、奥体项目都即将亮相；金地22.5亿元拿下的金地板桥项目规划已初步敲定；恒达溧水、江宁项目陆续启动；华南五虎陆续入驻南京，中海等国内一线品牌也纷纷发力，南京走上真正的“产品力”竞争时代。业内判断，在未来一年内楼市重新洗牌已成必然。

　　外地拓展

　　南京开发商“出走”

　　南京楼市掀起了又一轮外地拿地热。已有不少开发商跨区域拿地，就连苏北、安徽等县城亦成开发热点。不少开发商以与当地开发商合作的方式，节约开发成本，降低异地拓展的风险。

　　创意产业园

　　新地产模式诞生

　　随着创意东八区、西祠街区、晨光创意园等项目的成功运营，始于北京、上海等发达城市的创意园模式开始在南京出现，并形成一定规模。这些普遍位于旧厂区的创意产业园以外部宽松的环境，可塑性，以及降低企业运营成本，产业集群优势等，吸引着大量企业的进驻。同时，并以较完整的业态，对区域形成较强的拉动效应。这种开发模式也形成了2007地产思潮中值得关注的一极。快报记者 许延正