在商品房价格已经不那么坚挺的形势下，南京不少二手房的卖家似乎还在“看涨”，房子挂牌的价格依然居高不下。然而，记者获悉，如今的老小二手房挂牌价和成交价的差距高达8%，次新房源也由于挂牌价格过高陷入难出手的尴尬境地。有专家认为，二手房市场明年里最好的形势也只是平稳，真心想卖房的房主需要调整心态，把挂牌的价格往下调调了。
■记者调查
老小二手房挂牌成交价差达8%
据悉，今年9月底央行的贷款新政出来后，南京市场上的老小二手房（60平方米以下）在这轮风暴中首当其冲。各商业银行纷纷对二手市场上的这批房源提高贷款门槛，或是干脆停止放贷。在受到银行的冷落之后，老小二手房在购房者中随即失宠。
南京一家大型中介提供的统计数据显示，此前南京二手房市场上的老小户型基本可以占到交易总量的40%，当前比重则下降到不足20%。“银根收紧后，老小二手房因为房龄老、面积小等原因被不少银行‘封杀’，而购房者考虑到居住舒适度也不大乐意购买此类房源。”这家中介的市场研究部门负责人称，贷款和市场需求两方面的压力，让老小二手房的“市值”一落千丈。
记者了解到，在成交比重半数下滑的同时，老小二手房的实际成交价格与其挂牌价格也逐渐拉大。我爱我家等中介的负责人均表示，尽管难出手导致成交价小幅下滑的事实摆在眼前，但不少老小二手房卖家仍然在观望，并持有较高的价格预期，从而导致挂牌价和成交价的差距在拉大。“这种价格差目前在5%~8%之间，这在以前很少见。”其中一位业内人士告诉记者。
次新房源挂价坚挺中陷入冷宫
记者在采访中发现，虽然受到调控政策的影响没有老小二手房那么大，但因为卖家挂牌的价格普遍偏高，市场上的次新房源当前同样陷入了难出手的尴尬局面。
墨子不动产总经理王小军分析认为，由于次新房源本身的物业状况比较良好，在通货膨胀时期仍有较明显的升值和保值优势，卖家的挂牌价格一直比较坚挺。尤其是许多卖家在看到地价飞涨之后，纷纷按照一两年之后的商品房价格挂牌，这直接导致了当前二手房挂牌价格和商品房销售价格的倒挂。“特殊时期，二手房挂牌价比商品房售价高300~500元/平方米很正常，但当前1000元/平方米以上的差距显然偏高。”他认为，大多数卖房人的心理预期价格过高。
然而记者了解到，尽管次新房源的挂牌价格依然坚挺，但“高处不胜寒，价高难出手”的迹象同样明显。今年10月份，李先生把大明路的一套2002年、90平方米的精装修房挂在附近一家中介公司，开价9200元/平方米多点。近日，总算有个客户前去洽谈，但还价的幅度也比较大。李先生同意总价让利4万元，但买房人认为这套房子的区域并不是特别好，希望能再减1万元。“差不多的房子，别人比我要的价还高，说不定开春市场就好了呢。”李先生说，自己还在犹豫中。
■专家提醒
想卖房得先把心理价格降下来
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，南京当前二手房挂牌价格和商品房销售价格的这种严重倒挂的现象，与卖房人的心理有很大关系。“今年里，开发商在土地市场上的不理性让二手房卖家也陷入了不理性的云雾中不能自拔。”
“尤其江宁、江北、城北和奥体这几个板块，二手房仿佛是在今年里实现了大翻身，挂牌的价格有点离谱。”他表示，随着这几个区域年底和明年里的商品房放量，二手房市场所面临的冲击在所难免。
宋坚分析说，由于当前售价偏低的老小二手房的成交比重在明显减少，大批的次新房源对成交价格有一定的拉高作用。即使如此，统计数据显示出来的成交价格基本和前几月持平或是稍微有点涨幅，这实际上就是降了。另外，12月份以来的数据与11月份同期相比，老小二手房和次新房源的成交价格都有略微的下降。“南京的二手房市场明年里极有可能继续萎缩，卖家的期望值不要太高。”他提醒，如果真心想卖房，得抓紧调整好心态，把挂牌价格和心理预期价格都降下来。
不少业内人士也持大概类似的观点，如今的卖家基本上都是挂牌照挂，价格还是有余地的，一般让价在万元左右，比较急的卖家会高点。明年南京二手房可能会稳中有升，但成交量会微减，真正想卖的人要面对现实，短期内需要在挂牌价格上有所调整。 快报记者 刘果
■你问我答
问：最近看中了一套二手房，我也答应对方所有税费由我来承担，但在签合同时，我突然感觉房子的交易成本很高，因为该套房是由房东父亲赠与房东的，按照有关规定，要缴纳20%的个人所得税。这可怎么办？
答：根据国家相关法律规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。对于买方来说，由于赠与房子的交易成本很高，卖方往往会部分或全部转嫁税费。所以事前一定要了解清楚该类房产的产权具体来源再决定买卖。
问：我已经租房半年了，原来签订了一年的合同，现在因为一些原因想转租，需要注意什么吗？
答：建设部42号令第二十七条、二十八条、二十九条规定：承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
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