新标准将为百姓省一大笔钱

　　住房维修资金是否按

　　新标准交？要看购房合同日期

　　房子买到后，“住房专项维修资金”是笔不小的开支。它按照总价的一定比例缴纳，房价越涨，这笔费用越高。有人说，“我宁愿不拿房产证也不去交这个钱！”

　　然而，这笔钱却是非交不可的。昨日，《江苏省住房专项维修资金管理办法》（草案）立法听证会在南京举行。草案中最关键的几条在会上被广为讨论：一是维修资金怎么交、按照什么样的标准交？二是业主在交了以后，这笔钱该由谁来管理、由谁来使用？三是其中有些相关的项目该不该交、该由业主还是开发商来交……与会人员各抒己见，畅所欲言。

　　记者了解到，作为第一次公开举行立法听证的省政府规章，这次会议本身也像它的内容一样，引起各界广泛关注。

　　四大关注

　　新政将进一步研讨

　　肯定会尽快出台

　　■何时出台

　　争论焦点

　　本版撰文 快报记者 郑春平 尹晓波 实习生 柏瑶瑶

　　焦点三

　　[草案]

　　设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米20元至100元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。

　　电梯维修资金由开发商另缴，9人赞成2人反对

　　听证会现场

　　听证代表聚精会神

　　[草案]

　　维修资金增值部分应专户存储；除按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修；其中用于代管单位管理经费的，须由同级人民政府财政部门核定使用。

　　焦点五

　　多余部分该“献爱心”吗

　　旁听市民认真思考

　　省建设厅回应维修资金“使用难”

　　修个屋顶要2/3业主同意才行——

　　省建设厅回应维修资金“使用难”

　　[关注一]

　　维修资金“使用难”，怎么办？

　　“我家住在顶楼，屋顶经常漏水，去找物业公司，对方说要2/3的住户同意才能动用维修资金，整个小区有好几百户，我总不能一家一户去找他们签字吧！”昨天，旁听市民史丹青以自己的亲身经历提出建议：设立维修资金固然好，但就是用起来太麻烦了！

　　这个例子可谓充分代表了诸多市民的看法。

　　记者了解到，在昨天论证的草案中也有规定：物业管理企业应当根据房屋的实际情况，制定维修资金使用计划，报业主大会审核。业主大会决定使用维修资金，须经维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　对此，省建设厅有关人士接受记者采访时说，两个“三分之二”的规定是按照《物权法》的大框架制定的，但江苏通过“相关联”原则将其具体化了。例如，楼梯断裂谁来决策，只需这个单元就可以，不需要整个小区召开业主大会，只要相关联的2/3业主就可以了。其次，在维修资金的分摊原则上，江苏在这次的草案中制定了“区分维修”的条款，例如，单幢房屋涉及室内毗连共有楼板结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修，如为各层所共用，由维修涉及范围覆盖下的各层业主，按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主使用，由使用层业主承担百分之五十，其余各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊，等等。

　　[关注二]

　　资金管理部门“惜用”，怎么办？

　　在维修资金的管理过程中，草案规定“超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。”这样一来，如果部分业委会为多获利息以致造成维修资金的“惜用”怎么办？

　　对此，省建设厅有关人士表示不会出现这种情况。“各地建立维修资金的时间不是很长：从上世纪90年代中期到现在，主要是新售的商品房，还没有到大规模维修的周期，目前的使用量很小。”

　　[关注三]

　　老小区没有业委会，怎么办？

　　“我们是老小区，想用维修资金怎么办？”听证会上，有人发问：如果没有业主委员会，该怎样才能用上专项资金呢？省建设厅表示，通过业主之间协商就可以了。例如楼梯断裂的问题，单元住户们自己就可以就资金的使用形成决议，每家每户签字解决。

　　[关注四]

　　“小区出新”用了谁的钱？

　　旁听市民史丹青还关心一个问题，“小区出新的费用跟小区维修资金是否有关联，小区出新是否挪用了维修资金？”对此，省建设厅明确表示：没有挤占维修资金。政府为了改变旧小区的居住环境，改善城市的面貌，完全由政府出资进行小区出新改造。

　　“我是一个拆迁户代表，最关心的是这个政策什么时候能正式出台？”旁听代表陶红说，拆迁户大多是困难群体，希望新政能早点出台，为他们减负。

　　对出台时间问题，昨日听证会的主持人、省政府法制办副主任邵伟明说，“这么重要的立法项目，特别是关系到老百姓切身利益的，肯定会尽可能快地出台。但是会上反映出了不少问题，所以也不会在这些问题未解决前匆忙出台这项政策。”他提到，对缴存比例、使用等，都是必须再做研究的，特别是对政府部门的代收代管行为，“的确首先是要从法律性质上来研究清楚。”

　　焦点一

　　20～100元/m2标准是高是低

　　缴费标准有望以

　　购房合同日期为限

　　[草案]

　　商品住房的维修资金首次缴存标准：（一）非单一产权商品住房（含经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋）、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准缴存；（二）住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专有面积每平方米二十元至八十元标准缴存。

　　9位赞成：缴存比例应再高点

　　9名听证代表一致认为“带电梯的房屋，就应该由开发商来另缴一部分维修资金”。

　　专家学者代表、陈述人南京工业大学副教授吴翔华说，南京的一些老旧小区，就是因为维修资金不足，导致电梯维修难的问题极其突出；而让开发商缴纳这部分的费用，并不是推动房价上涨的一个理由。

　　史廷玉也坚持认为，让开发商缴20—100元/m2的标准还是低了，应该缴到30—120元/m2。而苏州市房管局的陈述人吴宁打了个比方说，以一梯两户的12层小高层为例，户均120平方米计算，如果按50元/m2的标准缴存，就是14.4万元（120m224户50元/m2），电梯15年一个更换周期，理论上这些资金只能管30年使用期，而让开发商缴20元/m2几乎没有意义。

　　2位反对：“羊毛出在羊身上”

　　“带电梯的房屋，由开发商缴维修资金是没有任何意义的。”房地产开发企业的代表，江苏亚东建设发展集团有限公司刘成刚认为，维修资金应该是“谁使用、谁缴存”的原则，而不应由开发商来缴纳。即使让开发商缴存这笔钱，开发商还是会增加到房屋单价中去。

　　房地产行业协会代表，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也认为，和房屋的维修资金一样，不管是否带电梯，首次缴存还应该是业主缴存，否则开发商肯定要计算进房价，最终还是“羊毛出在羊身上”，要由业主自己来买单。

　　代表担心：房价因此被抬高？

　　张辉代表提出，维修资金首次缴存的主体是业主，而不应该由建设单位来承担，包括电梯维修资金等。

　　草案中提到由开发商另缴这一点的目的无疑是想减轻业主的负担，但实际上这一部分资金作为免不了的成本，它一定会算到房价成本中去，和业主自己缴存没有太大的区别，不可能达到减轻业主负担的目的；相反，房价可能会因此又一次抬升。

　　对此，专家学者代表吴翔华则提出不同的看法，“资金的调整不会引起房价的升高，现在的房地产价格并不是成本推动型的上涨。”

　　省建设厅副厅长宋如亚同样认为“不会抬高房价”，“我们现在采取的‘一房一价’管理政策，不会因为维修资金项目的调整而放松核价管理力度。”

　　建议：电梯问题单独立法规范

　　张家宁代表认为，带电梯的房屋要由建设单位缴存维修资金，但标准可以适当放低一点，最好以现有电梯的一次性造价成本向建设单位专项收取，在规定的时间内一次性交存，以便后期正常维修使用。

　　“应该规定一个合理的期限，让开发商终身保养电梯”。史廷玉说，开发商缴的维修资金，就是对“电梯”专款专用的，建议单独立法来规范。

　　省建设厅副厅长宋如亚在发言中认为，对经济困难、无力承担住房维修资金的特困家庭，草案规定了可以用支付利息后多余的部分给予帮助的原则，以体现中华民族“扶弱帮贫”的传统美德和构建和谐社会的目标。

　　“这个出发点是好的，但从立法角度上来说，不应该将其与献爱心混淆。”张辉代表不同意增值部分用于困难家庭的房屋维修，认为维修资金来源于业主，不是住房保障的范畴。如果给特困家庭提供帮助属于献爱心，那应该是另外一回事。但是，献爱心有个前提，那就是自愿，而不是通过立法渠道来加以约束或强制。

　　杨杰代表则认为，这种做法是不合理的。对特困家庭的住房维修资金，应该由政府另行渠道筹集，不应该从属于全体业主共有的维修资金中产生。

　　还有市民代表关心：现在买了房子，没有办理房产证，可不可以等到新的办法实施后再缴存？这个时间节点在哪里？

　　江苏省建设厅人士答复说，这个可以考虑在办法之外再出台类似的细则。而南京市物业办人士则表示，因为牵涉到老百姓按哪种方式省钱的问题，“我们偏向于按签订购房合同的时间算起，办法执行之日后签订购房合同的，按新办法执行，此前的则按老标准缴纳。”

　　业主：高了，应该再降点

　　“按20—100元/m2的标准来缴纳维修资金，具体什么样的房子缴20元/m2？什么样的房子又要缴100元/m2呢？”业主代表河海大学教师王得祥发问说，这个一定要明确。

　　业主代表史廷玉认为标准还是高，他建议业主缴纳的应该减少到15—80元/m2，而另外5—20元/m2的部分，要让开发商缴纳。开发商要是觉得吃亏了，可以设定一个条件：如果房屋维修资金若干年没有动用，说明房子质量好，可以返还给开发商，这样也鼓励开发商在盖房时提高房屋质量。

　　据悉，在30名旁听人中，多数业主也明确表示“标准还是高了，最好再降点”。

　　物业：低了，还要提高

　　和业主代表持相反的意见的是物业企业的代表，陈述人扬州新能源物管公司的杨杰、南京凌云物业顾问服务公司的张家宁均认为标准还要提高。张家宁说，从目前物业的维修情况来看，让业主续缴维修资金的难度很大，首次缴存应该多一点。

　　主管部门：上限提到120元/m2，跟南京合拍

　　旁听人、南京市物业办副主任朱鲜荣建议，标准应提高到20—120元/m2。因为参照南京现行的房价比例缴纳的方式（多层维修资金额度按房屋总价的2％的比例缴存，带电梯的高层小高层按总价3%的比例缴存）而言，这个标准偏低了。碰到共有部分要大修的，一次使用后就不够了。维修资金是按小区业主分户设账的，是业主自己的钱，如果余额不足，业主也是要及时续筹的，老百姓想在第一次办理房产证时少缴维修资金其实是个误区。

　　各地另行制定具体标准

　　标准究竟如何制定？江苏省建设厅副厅长宋如亚的说法是，20—100元/m2的标准是按房屋建安成本的5%确定的，也就是说核算的建安成本是从1000—2000元/m2不等。而考虑到江苏苏南、苏中、苏北各地存在差异，按标准施行的办法正式通过后，具体的缴存标准要各地另行根据实际情况确定。

　　焦点四

　　[草案]

　　维修资金由市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门代收代管（以下简称代管单位）。维修资金管理业务量较大的城市，物业管理行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办维修资金的缴存、使用、核算、监管等工作。

　　政府部门代收又代管，究竟合适不合适

　　[草案]

　　维修资金自缴存之日起，按照国家规定的利率计息，由代管单位与专户银行按年结存到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。

　　可“整存零取”操作维修资金

　　买房人缴存的维修资金存入银行专户后，这个利息部分如何计算？刘成刚说，现在物价涨得快，首次缴存的维修资金在短期内使用的可能性不大，第一年最好就要按固定利率来计算利息。

　　“我们常州的做法是：维修资金当年未使用的，按1年固定期计算利息；当年使用的，按活期利息计算。”房管部门代表、常州物管中心的黄文良说，他们这样操作下来，维修资金是略有盈余的，因此建议维修资金的利息结存可以按照“整存零取”的方式操作。

　　维修资金“不增值就是不称职”

　　会上，很多人认为，维修资金光靠利息增值太单一了。

　　张辉代表说，“维修资金不增值就是不称职”。他说，维修资金通过买国债、利息收入等合法方式一定会增值。

　　焦点六

　　光靠利息增值太单一了

　　今年11月份，南京市房管局公布了一份数据：南京市（江南八区）房屋维修资金共归集有36.53亿元，目前已经使用4389万元，其中1200多万元用于商品房维修、3000多万元用于房改房维修，其中一次性使用维修费用最多的三个小区，分别用了67.6万元安装监控设备，44.1万元改造小区供水系统和43.5万元维修消防、电梯等设备。这个使用的比例仅仅只有1.2%多一点。

　　是不是维修资金在使用时太“难”用了？ 南京市房管局人士表示，南京对维修资金的使用是明确维修范围的，其中老百姓关注的电梯维修也包括在内，只要符合条件的，都可以申请使用，而因为商品房年代较新，需要维修的相对较少，维修金额没有老的房改房用得多。

　　南京维修资金仅仅用了1.2%多一点

　　■相关

　　“这项政策与百姓关系实在太密切了，当然有必要听取最广泛的意见。”省政府法制办副主任邵伟明说，“相信大多数人都关心，我也是业主，我也关心。”

　　昨天这场立法听证会，不经意间创下了江苏的一个第一：省政府规章第一次立法听证。邵伟明说，在此前制定规章的时候，也采取了各种各样的措施，例如基层调研、召开座谈会、专家论证会等，但像这样公开征集各界人士、举行公开听证的形式还是第一次，“这有利于听到更广泛的声音，有利于增加决策的民主和科学性。”

　　“今后，类似的立法听证会还会越来越多。凡是与百姓切身利益相关的规章制度，需要拿出来公开听证的，我们会继续采用这种形式！”

　　■更加民主

　　“开门立法”

　　将成寻常事

　　焦点二

　　车位维修资金该不该收

　　行政部门“代收代管”合适吗

　　房管部门代表、陈述人苏州市房管局的吴宁说，苏州就没有专门设立维修资金的一个管理单位，而是由房管局和银行约定：业主直接将维修资金缴到指定银行的专户，银行发放一个缴存卡，业主凭卡就可以去办理房产证。“要是再成立一个资金管理中心，这些人员的开支成本是要‘吃’维修资金利息的”。

　　不过，朱鲜荣认为，由政府行政部门代为管理目前是个最佳的方案。为什么这么说？交给业委会管理，除挪用的可能外，其成本肯定会增加；而由行政部门代管，对单个小区而言，这个成本可能是零，政府管理的规模效应当然节省了管理成本。

　　谁来监督政府部门

　　如果政府部门代管后，谁来监督他们？对此，省建设厅副厅长宋如亚表示，维修资金属于业主所有，所有权属于老百姓，政府只是代管理，实际上在目前的管理中已经形成了一套比较完善的监管体制。“首先是按栋建账，分到每户。苏州、常州等地方每户都有一个卡，市民可以凭卡进行查询，每年要公布一次，政府部门还将进行审计，非常严格。”

　　政府代收代管，法律依据在哪里？

　　江苏南京蓝海律师事务所律师卢增宽自称“就法说法”。在陈述中，他认为首先应该对住房专项维修资金的法律属性作出明确界定，进而明确政府立法的法律依据，特别是关于“政府代管”的依据是什么，代管的做法是否适当，与之相关的法律责任是否明确等重大调整措施上要明确。

　　“草案提出由市、县人民政府物业行政主管部门代收代管这一规定值得商榷。”卢增宽说，《物权法》等多项法规均明确，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，业主享有相应份额的权利。

　　“现在的问题是，办法草案提出由市、县人民政府物业行政主管部门代收代管，政府部门的代收代管如何与业主的所有权相对接，应当予以明确。”在《辞海》和《民法通则》中，“代管”往往针对的是无主财产，而办法草案有关维修资金的代管规定中，很显然这里的代管对象不是无主财产。“业主们对自己的财产没有放弃管理权。至于管理中存在不足，出现了问题，政府部门的职责是进行监督和指导。如果在政府规章中直接赋予政府主管部门代收代管的职权，则要探讨法律依据是什么，权力的来源在哪里。”卢增宽建议办法草案中，要充分体现业主的共同管理权。

　　另外，政府代收代管，势必要设立一个管理单位。“如果设立一个非营利的事业性质管理单位，同样涉及这个单位的职权。而且把缴存、使用、核算、监管等放在同一个机构，缺乏相互制约，这不符合办法提出的政府监管的原则。”

　　交给基金公司来管怎么样

　　“可以借鉴其他国家和地区维修资金管理的经验。”卢增宽说，在美国，是通过基金公司来管理维修资金。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金闲置期，留足15%的资金后，可以以借支的方式借给大银行，银行要付给基金公司利息——这样市场化操作的好处是业主自主管理，权利义务公开透明。

　　不过，如果要改“谁来管理”的话，那可就是大改。在这次的办法草案中，有关政府代管的规定是重大的调整之一，并有较多条文与代管有直接或间接的关系，总体上也是按照政府代管的思路设计的。“考虑到代管规定在办法草案中的地位，建议政府应当作出进一步研究。”卢增宽表示。

　　“车位的维修资金，我认为最好是不要收。即便要收，这个标准也偏高了。”房地产开发企业代表、陈述人刘成刚认为，现在南京郊区的车库一般是5万块钱，如果按照3000－5000元缴纳维修资金，比例将达8％-10％。

　　房地产行业协会代表张辉则直接明确主张“不该交”。草案中提到了业主专有车位的缴存标准，但共有车位不单独缴存。“可是业主共有车位也存在维修的问题，如果发生这种情况，它的资金从哪里来？难道是产权人，全体业主共同来支付？这肯定不可能！所以，现在共有车位的维修资金找不到有效的渠道来解决。既然如此，就不该对专有车位进行收取。因为共有车位和专有车位都是相连的，你出了问题，可能就会影响到我的使用。”

　　除此以外，张辉也同样建议考虑一下缴存标准，“这是全省的草案，但各地的经济发展水平是不一样的，一些城市郊区的车库可能最多3万块钱。就算按照最低标准3000来收也有10％，确实高了！”

　　那么，假如不收取车位的维修资金，车位的维护、维修如何进行？对此，物业管理企业代表张家宁建议，“凡是专有车位，可以由业主自行负责维修。”

　　[草案]

　　与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。