今年1～11月份，南京市二手房均价为7184元/m2。根据昨天南京市网上房地产公布的这一统计数据，相比今年1～10月份6999元/m2的均价而言，二手房价格在11月份出现了上涨的趋势。不过，有业内人士表示，这些数据并不能表示二手房市场“回暖”，房价有所上涨，和次新房的成交量放大有关系。

　　统计数据与市场“脱轨”

　　网上房地产的数据统计显示，11月份，南京市二手房共成交4180套，成交量分别比9月份、10月份增长8%和14.4%。1～11月份，二手房成交量为45529套，均价7184元/m2。而今年1～10月份的二手房成交均价为6999元/m2，两个数据一比较，是不是说明11月份的二手房价格明显上涨呢？

　　满堂红（南京）置业公司觉得这个统计数据和市场有点“脱轨”。这家公司市场部负责人王珏说，从他们公司的整个数据来看，各个片区的二手房均价和10月份相比总体相当，有个别小区房价反而是下降的。

　　她举例说，10月份江宁市政天元城一套100m2的房子，售价是74万元，而11月份同面积同楼层的房子，售价只有72万元。

　　南方花园的一套房子也是如此，户型同等，都是65m2的房子，10月份的售价是48万元，11月份46.5万元就卖了。

　　记者从多家房产中介公司获悉，他们意见几乎一致：二手房价没有明显上涨，和9月、10月基本持平。

　　次新房成交比例加大

　　“总体房价其实是平稳的，个别地方会上涨，但绝对没有明显的上涨迹象。”江苏中广置业人士表示。

　　那是不是数据统计出了什么问题？业内人士分析说，说到底还是受到房贷的影响，在9月中旬“第二套房”等房贷收紧政策之后，很多银行对一些老旧二手房停贷，导致原来均价相对较低的老二手房难以出手。

　　比如说，原来城中某区挂牌有10套上世纪80年代的房子，单价8000元，正常是在一个月内能全部卖掉，但是银行限贷，直接导致这些房子成交趋难，买房人的需求开始转移到一些次新房上去，哪怕单价高些也无所谓。这样，成交的二手房中次新房比例加大，导致成交均价“上涨”，这反映到数据统计上，就是一种“假涨”现象。

　　市场确实在“回暖”

　　365地产家居网的统计也“佐证”了这一观点：11月份，南京市个人二手房挂牌均价为7531元/m2，相比10月同期下降了1.34%。

　　“既然挂牌的均价是下滑的，说明短短一个月内房价上涨的可能性很小。”南京中原地产交易中心经理王巍巍说，老旧二手房的滞销是主要原因，另外与最近土地拍卖过热也有一定关系，像江宁、河西的几幅“地王”，确实拉升了附近一些二手房的房价，但这是区域性的。“总体感觉是这两个月二手房价格没什么变动。”

　　也有楼市专家表示，从11月份的二手房市场而言，也确有“回暖”趋势，毕竟成交量有所反弹，说明部分持币观望的买房人已经开始出手。

　　快报记者 尹晓波