如何向开发商要求赔偿

　　[案例精选]

　　一场暴雨引发的索赔纠纷

　　胡女士在河西集庆门外一家楼盘购买了一套商品房，于2006年4月拿房装修，2006年7月入住。谁知今年夏天的特大暴雨过后，胡女士发现自家客厅飘窗下方墙壁墙纸出现浸水脱落现象，地板也严重起翘变形。胡女士于是去找物业公司理论。物业公司带了施工单位的工人检查之后，发现很可能是由于飘窗下方未作防水处理所致，其后，施工单位的工人先为胡女士家飘窗下方做了防水处理，但胡女士并不满意，认为自己墙纸及地板的损失该有个说法。她先到当初买房子的售楼处反映情况，可售楼人员答复说，房屋售出后即与开发商无关，开发商已把房屋后续一切事项交给物业公司处理，让其去与物业公司交涉，胡女士找到物业公司。几经协商，物业公司终于同意补偿一点费用，可胡女士认为，虽然只有部分地板起翘变形，但如果只拆换这一部分，会造成色差，影响美观，因此要求赔偿更换整块地板。对此，物业公司表示无法接受。

　　[律师出马]

　　直接损失应由开发商承担

　　（本期出马律师：江苏君远律师事务所 李淑君）

　　首先，案例中开发商售楼处人员的说法有误，根据开发商与胡女士签订的《南京市商品房买卖契约》附件8——保修范围及期限的规定，自房屋交付使用之日起，屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏的工程质量保修期为5年，胡女士的房屋交付使用时间为2006年4月，也就是说，到目前为止，该墙壁仍在保修期内，开发商应承担保修责任。

　　其次，开发商与胡女士签订的根据《南京市商品房买卖契约》（01年版本）第12条的规定，“该房屋在保修期内因质量问题造成乙方（购房人）经济损失的，甲方（开发商）按下列第2种约定赔偿乙方：1.乙方实际损失；2.乙方直接经济损失。”根据这一条款可以看出，开发商不仅应承担维修责任，而且应该赔偿胡女士由此而遭受的直接经济损失。因此，胡女士完全可以依据《南京市商品房买卖契约》的规定要求开发商赔偿其直接经济损失。

　　[特别提醒]

　　业主想获赔需掌握四要诀

　　第一，房屋出现质量问题，首先要确认是否属于房屋的保修范围，以及是否在保修期之内。由于房屋各部分功能不同，使用方式不同，保修期也有很大差别。例如防水、防渗漏的工程质量保修期一般不低于5年，而使用频繁、寿命较短的灯具、电器开关的保修期一般为6个月。

　　第二，明确物业公司、开发商、施工单位分别要承担什么样的责任，业主应当了解到，虽然经常与业主打交道的是物业公司，但在自己的房子出现问题时，承担保修责任和赔偿责任的主体是开发商，因此业主应当与开发商交涉或通过物业公司与开发商交涉。

　　第三，在与物业公司、开发商进行交涉的过程中应注意证据的收集和保留，一旦口头或电话交涉没有得到有效反馈，业主应将自己的观点及要求以书面的方式通过挂号信或者特快专递寄给开发商，并将有关回执加以留存，以避免问题久拖不决，逾越保修期限后，业主无法证明房子的问题发生在保修期限内。而即使开发商同意给予维修或赔偿后，业主也应当与开发商签订书面协议，以明确房屋问题的处理方法。

　　第四，业主向开发商提出的赔偿要求应有理有据，上面这个案例中，胡女士与开发商签订的合同中约定，开发商在保修期内因质量问题造成胡女士经济损失的，应赔偿胡女士因此而遭受的直接经济损失，而对于胡女士提出更换整块地板的要求，律师认为，这一要求缺乏相应的依据，不仅开发商难以接受，即使诉至法院也不大可能得到支持，因此建议胡女士要求开发商赔偿部分地板的损失，同时为降低色差所带来的影响，适当增大地板的面积。

　　主持人：快报记者 许延正

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