是不是好生意

　　傅厚岗民国老宅即将拍卖的消息，成为最近流传在南京投资人士中一个富有争议的话题。有人说，一幢城中绝版地段的独幢小楼，即使房子古老得再不堪修复，那块地皮也应该成为众人争抢的焦点。然而，记者日前从江苏省拍卖总行意外获悉，民国老宅迟迟没有敲定拍卖时间的原因，是因为在所有前往看房的客户中间，还没有一个明确表露出竞买的意向。

　　老城老宅，是不是一个好的投资渠道？记者日前为此进行了调查。

　　老宅地段：傅厚岗公馆区

　　中央路125-4号，老门牌号码为中央路119-22号，是一座夹杂在居民区中的老房子。这里距离湖南路不过数百米，又同民国时期的公馆区毗邻，是个闹中取静的好居处。从李宗仁公馆（现在的省级机关第一幼儿园）走出来，沿曲折而幽静的小巷走到待拍房产，不过数百步距离。

　　一前一后两幢7层旧居民楼，将125-4号小院正好夹挤在中间。走进红色铁皮大门，穿过笔直一段小院，有一幢两层加阁楼的小楼。小楼外形极为普通，与民国时期极具建筑风格和美感的公馆建筑相比，可能只相当于普通民宅的规制。小楼的外墙被粉刷成黄色和白色，屋顶改铺了一层蓝色的波纹钢瓦。

　　小楼中现在居住着大约10户人家，他们都是租住房东的屋子。200平米的面积内要安置这么多人口，房间的格局已被明显打乱，增添了墙壁和隔断，紧贴着外墙还加建了一个卫生间。

　　据拍卖行介绍说，这幢独立老房，建于上世纪三十年代，产权在私人手中，两证齐全。虽然不是文物，也不是优秀保护建筑，不过老宅内确曾出入过严凤英、潘玉良等知名人士，说来也有一段故事。

　　起始价格：比净地还便宜

　　自从拍卖行发布过民国老宅即将拍卖的消息以后，前往联络看房咨询的客人不少。在没有看到现房以前，很多人都认为，1万元的单价太便宜了，比净地都便宜。有知情人士透露，房东也是这么认为的。房东向拍卖行提出的拍卖起始价，比现在的起始价要高出38万元。

　　假设建立在将老宅翻新改造的基础上，以地比地。在土地一级市场中，如果是市中心地块上市拍卖，这样的地块不仅严格禁止建设纯住宅，而且密度特别大，楼层特别高，竞争特别激烈，地价特别贵。省拍卖行陈增津介绍说，市中心净地拍卖的市价，依据地段不同，大约为每平米2~3万元。

　　这样算来，200多万元买一幢老宅，再花费几十万元翻新、装修，成本控制在300万元以内，并且额外拥有一片值钱的地皮，对于那些能够在郊区购买别墅的客群来说，这样的生意颇有可取之处。

　　在老宅看房的时候，记者曾经询问过一位客人的意见。这位经营钢材的老板却连称遗憾。他说：“房子旧我不怕，反正可以翻建。可是，老房子与小区的车棚墙挨墙，壁贴壁。这个车棚能不能动？我可心里没有底。”也有看房人表示，小楼最大的缺陷是阳光不足。如果是冬季，两幢7层居民楼可能会把太阳挡得死死的。

　　陈增津认为，即使不适于居住，将小楼改建为办公场所，依然不失为可取的投资选择。

　　改建老宅：很多人这么想

　　正如中介机构所提醒的那样，要想投资城中的老宅，未知因素较多，总是没有先例可循。一要注意权证是否清晰，二要注意改建难度和投资预算。这两者如果一条出现问题，都不太容易解决。正因为如此，南京市场上的民国老宅拍卖改建，远远没有上海那样多。而梦想这样做的客户倒是有不少。

　　位于华侨路慈悲社的张治中公馆正在由新房主进行翻新改建。然而现场的施工到底是完全推倒重来，还是在现有基础上修复，在这一点上，房子的买家与文物保护部门之间发生了激烈的观点冲撞。目前，这一工程因为上述的冲突而暂时搁置下来。现场可以看到的是，翻新以后的住宅市口特别好，商用价值可能非常高。

　　在颐和路公馆区，人们可以看到一幢现代别墅模样的银行会所。这里也是一个民国建筑改建的示范工程。业主为了使翻新后的房子与特殊的地段身价相适应，于是在设计上聘请名师。据说，这幢别墅建筑面积200平米，光改建修复造价就花费了200多万元。

　　这样高的代价是否依然符合业主的投资初衷呢？据业主方面介绍，作为银行的会所，这一项目具有特殊的用途，单个项目收回投资并非目的所在。快报记者 刘欣