快报帮您来算算细账

　　年底了，要不要提前还贷？今年大家都遇到了跟往年不一样的情况：一方面央行接连5次加息，最近基金、股市行情震荡厉害，想提前还贷；另一方面，今年下半年起，老百姓贷款非常难，南京多家银行纷纷停贷循环贷、加按、转按等贷款品种。一旦年底提前还贷了，那以后想用大笔资金、再从银行贷出钱来无疑非常困难。在这种特殊情况下，年底要不要提前还贷？提前还贷如何才最划算？

　　快报记者 尹晓波 王海燕

　　[现状]

　　连续加息 明年贷款月供增加不少

　　今年内央行连续加息5次，从明年1月1日起，每月还贷负担将大大增加，具体会增加多少呢？

　　2006年底，5年以上的利率为6.84%，今年5次加息后，5年期以上贷款利率已调高至7.83%，加息的幅度接近1%。假设一客户去年底按揭了50万元30年期的房贷，当房贷利率在6.84%时，那么月供为3272.96元。而今年5次加息后利率为7.83%时，假设客户现在是50万元30年期房贷，对应的月供是3609.74元，每月比去年底将多支付336.78元。

　　而对于老房贷客户来说，因为今年一年归还了一定数额的本金，所以明年月供不会增加有新客户那么多，但是误差不大。南京多家银行理财师表示，现在房贷都是电脑系统直接计算，老客户的月供明年起具体增加多少？要到明年1月1日之后才能查询到。

　　[银行规定]

　　提前还贷 各家银行规定稍有区别

　　对于提前还贷，很多市民关心银行对提前还贷有什么规定，会不会收取房贷人的违约金？采访中记者了解到，目前南京地区银行对提前还贷的“门槛”较为宽松，各家银行均不收取提前还贷的违约金。

　　中国银行一名人士提醒说，因为各家银行都有自己规定的一个提前还贷的预约时间，如果一些客户12月下旬才去预约的话，那很有可能明年1月1日以后，提前还贷的业务还没办完，新利率重新计算房贷的月供当然就要多了一些，建议市民尽快预约。

　　[给您算账]

　　专家教您 怎样合理还贷最划算

　　三种提前还贷方式哪种最省钱

　　无法一次还清，部分提前还贷选择缩短期限月供不变比较节省利息

　　对于准备提前还贷的市民来说，如何选择还贷方式，也有窍门。目前南京各大银行基本推出三种还贷方式：一次还清、部分提前还贷选择缩短期限月供不变、部分提前还贷选择减少月供期限不变。单纯从节省利息角度来讲，第一种还贷方式最省，如果你无法还清贷款，那么就选择第二种还款方式，比较节省利息。

　　比如，王先生2007年4月购买了一套100万元的房子，首付30％，贷款额为70万元，贷款期限20年。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元，目前已还利息27972.01元。对王先生来说，三种还贷方式利息比较如下。

　　第一种：将所剩贷款一次还清

　　利息总额＝提前还贷前的利息额＝27972.01元。

　　第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。

　　利息总额＝27972.01＋362381.06＝390353.07元。

　　第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。

　　利息总额＝27972.01＋458478.09＝486450.1元。

　　另外，对于现在银行针对房贷的两种方式：月还款额等同法（等额本息方式）和月还款额递减法（等额本金方式），这两种方式究竟谁合算？专家认为，如果短期内没有还清贷款打算的，可选“等同法”贷款。如果贷款人选择“递减法”贷款，还款年限在一半期限之内的，可以选择提前还款；如果贷款人选择“等同法”，还款期限已超过一半期限，可以选择提前还款。

　　提前还贷还是买房投资合算？

　　买房投资房价年涨3.6%保本

　　南京中原地产交易服务中心经理王巍巍给记者算了一笔账：假设张先生有50万元的贷款未还完，而手上恰好有50万元现金，考虑到利率增加，是还掉还是继续买房投资？假设固定一个未来利率是8%，短期内不会改变；另外要假设的是现阶段房产的各项税费政策保持目前标准不变。

　　根据这些假设条件测算提前还贷还是买房投资：张先生用手上的50万元买一套精装修的单身公寓（目前单身公寓的回报率在住宅中较高），现阶段的市场租金在1800-2000元/月，按照高的2000元/月来算，剔除每年一个月的空置期，年收入回报为2.2万元，年回报率为4.4%，这个回报率跟银行8%的利率相差3.6%，如果买的这套房子房价增长不能达到每年3.6%以上，手上的50万元不如还掉银行贷款。

　　王巍巍表示，如果在投资期间，张先生出售房子，还要计算房子的出售成本。如果是在5年内出售，需要交6.6%的税费，分摊到5年中，每年的税费成本为1.32%，所以在5年内出售，每年房价的增长要达到3.6%+

　　1.32%，即4.92%才能保本。

　　理财师建议

　　还？不还？

　　要考虑三因素

　　市民黄小姐告诉记者，她现在就在犹豫手上的贷款要不要提前还掉，“现在银行贷款这么难贷，万一我还了，以后贷不出来那该咋办？”

　　针对“负翁”的犹豫不决，南京十佳理财团队成员、招行南京分行理财师赵浩佳建议，主要考虑三方面因素。

　　一方面要看客户的资金面是否紧张。“如果客户手上资金比较紧张，一旦提前还了贷款，如果明年要用钱是很难贷出来的，这类客户我们不建议提前还贷。”

　　第二要看客户的风险偏好是否比较高。如果风险偏好较高，而且对股市、基金预期也比较高，只是最近市场震荡出来规避风险，那么这类客户资金也不用提前还贷，建议可以通过新股类理财产品来抵消贷款利率上涨带来的影响。

　　第三，客户的风险承受能力较弱，而且不想再在股市里折腾的客户，最近资金也没其它用途的客户，可以考虑提前还贷。

　　不提前还贷

　　也可节省利息

　　十佳理财师、深圳发展银行南京分行理财师丁蓉蓉称，对于该行的客户，他们都不建议客户去提前还贷，因为今后一旦想再贷出来非常困难，而且对于有提前还贷能力的客户来说，现在即使不提前还贷，也有办法节省利息。

　　“这样的客户通过存抵贷业务就能节省利息。”丁蓉蓉介绍，只要客户闲钱在5万元以上，银行就可按一定比例返还贷款利率标准的收益给客户，这样就相当于提前还贷，节省贷款利息。打个比方，如果10万元，普通的活期存款利息只有720元，但是存抵贷的收益能达到2403元。“而且随着贷款利率调高，存抵贷的收益还会提高。”

　　“客户觉得行情不好时，可以将闲钱放在活期账户上，享受存抵贷的收益，如果行情一旦转好，客户随时还可以将资金拿去投资。”丁蓉蓉称，从目前打新股产品及基金组合来看，前期基本上年化收益都达到了10%以上，比现在的贷款利率还高。