调控不改行业景气

　　据推算，未来5到10年，因城市化而产生的住宅需求每年将达到4.25亿平方米，因改善住房而产生的住宅需求每年约为3.4亿平方米，因城市旧城改造和拆迁而产生的住宅需求平均每年约为3.25亿平方米。因此，未来5到10年每年对住宅的需求将达到10.9亿平方米左右，而2006年全国商品房竣工面积约为5.58亿平方米，存在较大的供需缺口，而严格保护耕地的基本土地政策将会进一步强化长期供给不足。

　　国家从抑制投资需求和调整供给结构、增加供给两个方面对房地产进行宏观调控，对房地产行业发展形成了一定的影响，但是，宏观调控不会改变房地产支柱产业地位，调控政策有利于夯实房地产行业长期发展的基础，延长行业景气周期。

　　尽管央行已经多次加息，但是，通货膨胀使得实际利率很低，除房地产以外的其他投资品的实际收益并不高，而房地产作为一种保值和增值的投资品种，其需求将继续增加。基于以上分析，我们认为，尽管下半年房价上涨压力较大，调控政策出台与执行预期加大，行业发展面临政策影响的不确定性加大。但是，目前国内房地产市场仍处于发展初期，未来至少要经历5~10年的快速成长期，在经济快速增长、本币长期升值、流动性过剩导致资产价格快速上涨、自住及投资需求强劲等因素作用下，我们仍然看好房地产行业未来的长期趋势。

　　目前，商业地产在房地产行业中的地位越来越重要，而且“资源拥有型”的商业地产公司受到调控的影响很小，商业地产的投资价值凸现。但目前商业地产股也面临着不利的因素，一方面，调控政策中“限外”政策越来越严格，在外商投资受阻后，商业地产物业今后的交易转让与资产增值将会受到较大影响。另一方面，在商业地产绝对估值方法尚有分歧或估值结果公允性不高的情况下，大多数商业地产公司相对估值过高，限制了股价未来上涨空间。因此，建议关注资源优势明显的商业地产股，尽量回避估值偏高的个股。

　　德邦证券 张海东