快报记者 泱波 摄

　　规划好的道路建设前没人管，开发商代管建绿地成本进了楼盘，再建路小区业主就不乐意了。本周快报报道的南京汉府街东延纠纷引发了市民和政府部门的关注。针对这块即将修路的地究竟是不是归小区业主所有的问题，南京规划部门昨召集记者，出示了该小区建设前后多张规划图、土地图，力证规划上汉府街东延从未改变。而且规划图还显示，汉府雅苑东侧的沿秦淮河小道也是市政道路，将来要对所有市民开放。

　　[管理漏洞]

　　小区验收

　　只验房子不验围墙

　　如果真像规划部门所说，小区东侧、南侧的绿地全都不属于小区，那么又怎么会被小区圈进围墙近十年呢？记者发现：小区验收居然只看主体建筑、不关注围墙，导致业主被围墙所欺骗。

　　据悉，小区在建设过程中必须多次请规划部门现场勘验，以确定小区是否超红线建设。但检验的主要目标都是楼幢本身，主要看占地位置对不对、外观对不对、高度有没有超过限制。对于小区围墙、绿地都在哪里，验收过程中不是重点。

　　“围墙嘛，只要没有建到别的用地单位去引发矛盾，一般不会太较真。”规划部门工作人员表示：因为围墙可以随时改。就像汉府雅苑，道路是开发商代征的，开发商划到自己院里“代管”，验收部门当时觉得没有侵犯其他人的利益也就让其通过了。但这却导致了业主的误解，以为这些绿地全是小区的，花了大价钱买房。谁来对小区的围墙负责，这恐怕是规划、建设等众多建设监管部门需要堵塞的漏洞。

　　[规划澄清]

　　[意外发现]

　　三张图显示道路规划从未取消

　　小区沿秦淮河路

　　也是市政用地

　　[专家观点]

　　矛盾皆因信息不透明

　　业主如有证据可索赔

　　昨天，南京市规划局综合处工作人员拿出了三张规划图，分别为1998年7月的规划设计要点图、建筑（98）字第434号规划设计审定图和同文号的建筑红线定位图，这能见证一个小区建设前后的审批过程。

　　最早的规划设计要点图上，围绕汉府雅苑，红线有一里一外两个框。规划部门工作人员解释：里面的框内就是小区建筑红线，也就是小区建筑只允许在这个框里存在；外面的框是小区连同带征道路在内划的红线，目的是允许开发商在这个红线内代征道路用地。而汉府街东延的这一段正好在这里框、外框之间，上面也明确标有“汉府街”字样。

　　批完规划要点后，就是审批规划设计了。因此在第二张建筑（98）字第434号规划设计审定图上已经有房子的坐落和外形，汉府街道路这一块红线有三条。工作人员解释，其中最里面的红线就是上图中的小区建筑红线；另两条就是道路的两边红线。其中道路红线和小区的建筑红线最少有5米距离，因为小区建筑应当退让道路5米。该张图上也有道路中心线、道路控制线等字样。工作人员解释：这足以证明这里的规划一直是道路。

　　第三张图也就是建筑（98）字第434号建筑红线定位图，早先业主代表就是拿着这张图认为：道路早已划给小区，这张图上汉府街附近也有三条红线，不过业主认为应以最外面的一条确定小区范围，这张图没有用文字标注这里是道路，因此里面的用地都是小区的。

　　就此，规划部门表示：因为第三张图主要是对小区楼幢的红线作出定位，道路不是重点，所以没有文字标识。但所有的规划图都显示：道路的模样始终存在，无论是否被包进小区，也不能改变其市政道路用地的土地性质。

　　“我们将找到这一区域最初的规划设计者，把各方对于图纸的分歧弄清楚！”小区业委会陈主任说。

　　此外，居民认为“道路”归小区的另一个重要理由就是，前后两道审批手续的土地面积不一致。在早先的建设用地规划许可证上，该小区的用地面积是13300平方米，而在随后的建设用地许可证上，土地面积变成了14074.34平方米。

　　规划部门对此的解释是：13300m2的规划许可证是规划部门颁发的，而14074.34m2的建设用地许可证是国土部门来核定的。规划部门算面积是用地图来量，国土部门则是用地标确定四角，然后计算机系统测算。测量方法不同，同一块地测出来的面积会有误差。

　　不仔细研读规划图不要紧，一研究还发现了一个可能令业主更伤心的消息：该小区沿秦淮河的小道也不属于小区，而是市政道路。

　　原来小区东侧的沿河地带也有两条红线。规划部门解释称：东侧的外红线其实是当年让开发商代征河道用地所划的，里面的红线才是小区的范围线。这两条线中间相隔8米，其中5米是河道保护的需要，即所有建筑必须离开河道“蓝线”5米之外；另外3米是建筑退让所用，即建筑还须离开河道3米之外。从土地部门调来的建设用地许可证配图上，沿河路有“市政配套用地”字样。

　　记者在现场看到，目前沿河这一段都是木制栈道，当年政府要求开发商代征并代为整治后，这一段被封在小区内，只有小区居民能享用。规划部门表示今后建设条件允许时，沿河路会打通，对全市市民开放。

　　据了解，当初为营建这一块绿地，开发商下了很大的功夫，移栽的全是名贵花木，百年老树也有数株。高昂的绿化费用自然也纳入了房价成本，随后2001年小区业主陆续入住，7年来，在众业主一直支付着的物业管理费中，小区绿地的养护费用自然也占到了相当比例。

　　“好比一个孩子，从婴儿时起就由我们抚养，等孩子大了，长到7岁了，又突然有人说孩子不是我们的，要强行把孩子带走，到头来，我们什么也没得到，这岂不是很不公平吗？”居民马女士说。

　　江苏君远律师事务所的姜志民律师认为，如果小区内可能修建市政道路一事，会影响到业主当时的购买，而业主手头又有确凿证据证明，开发商没有尽到告知义务，那么应对业主给予补偿。此外，虽然小区绿地所有权无法出让，但如能有证据证明小区绿地使用权已分摊至各业主，根据即将颁布的《物权法》，政府应给予业主补偿。

　　“目前所产生的一系列矛盾，说到底，都是因信息没有充分公开所致！”南京大学法学院肖泽晟教授说。早在当初小区建房、售房时，政府、开发商就应站出来，把相关问题向购房者交待、解释清楚，明确这其中的风险所在，责任所属。“这样的话，广大业主就可以有效规避风险，在日后的市政建设问题上，政府部门也可减少诸多不必要的麻烦！”

　　快报记者 陆鸣 孙洁