VS
空
挤
在南京一小区，地下车库只停了一辆车，而小区路面因为停车由2股车道变成1股
开发商漫天要价只卖不租，业主嫌贵到处“打游击”，导致南京小区地下车位60%闲置
两年前开发商不是卖过车位了吗？最近怎么又催大家买了？这车位卖得有点蹊跷！近期，主城、河西等多家楼盘的业主对开发商急着卖车位举动感到奇怪。由于今年4月物权法出台之初，南京风传：今后15%的共用车位要取消，可能全部由开发商出售。于是能卖的、不符合销售条件的车位都纷纷乘势高价出售。
然而由于价码拉得实在太高，业主能不买就不买。小区路面车满为患，地下车库内的上座率却不到60%，有的甚至完全闲置。放着能遮风蔽雨的地下车位不停，偏要挤在安全没保障的小区内外，这样的一幕几乎成为目前南京成熟商品楼盘一景。
普通住宅车位应核价
可以尝试先租后买
专家预测，10月1日物权法实施后车位销售方法将改变
[建议]
[现状]
60%地下车位闲置 每年新增3万个空车位
开发商漫天要价，业主拒买导致车位闲置，这样的僵局究竟应该怎么办？记者采访了多位业内人士及专家均表示：10月1日物权法实施后，南京小区车位的销售方法可能大变样。专家建议：应当采取物价核价、车位住宅同时标价等方式使车位合理定价。
建议一：
普通住宅车位应当核价
“物权法实行后，绝对是给开发商增加了压力。”东南大学物业管理研究所所长黄安永教授认为，10月1日后，业主可凭借物权法“小区车位应当满足业主优先使用”这一条去与开发商抗争，南京小区车位随意定价的现状将改变。
黄安永进一步解释说，物权法规定车位归属开发商应与业主在合同中约定并明示。这就意味着，开发商在卖房之初就要决定车位是不是进房价。如果不进房价，单卖还是出租，售价多少、租金多少、业主有哪些权益都要约定清楚。一切透明了，这样购房人可以在不同的小区中综合比较选择，小区如果车位定价失当很可能影响住宅销售，这样开发商就不得不谨慎报价了。
那么各家楼盘私下达成同盟，统一抬高车位价格怎么办呢？黄安永认为：普通住宅的车位应当属于普通住宅的一部分，也应当经过物价核价。除非是别墅等高档用房的车位，可以不用核价。普通住宅车位的租金也是如此，因为如果租金高得不合理，无异于直接逼业主买车位。
“我觉得，10月1日后小区业主和开发商将就车位掀起新一轮的争议，官司一多司法解释也就下来了，大约再有一年，南京的车位销售就可能规范。”黄安永如此预言。
建议二：
车位可以尝试先租后买
南京市房产局一名人士私下探讨说，其实对于目前开发商车位售价、租价偏高的问题，其实可以这样操作：就是在开发商领取地下车位预售许可证后，如果业主不愿意买车位的，可以先考虑承租车位，满两年后，如果租车位的业主这时要买车位，可以拿两年的租金冲抵车位售价；如果业主不买，这时开发商可以自行处置自己的车位。
他举例说，如果业主停车两年的租金是1万元，两年后要买车位了，根据《物权法》“车库应当首先满足业主的需要”的规定，让业主优先购买，假如车位价格是15万元，扣除1万元的租金，此时业主买车位直接交14万元就可以了。可是，“这也只能是个设想，开发商拥有产权，完全可以按照市场价格来定车位售价”。
建议三：
老小区车位归属业主可举证
物权法实施后，新小区的车位也许可以按更合理的方式去使用，但目前车位销售陷入僵局的这些小区怎么办呢？南京师范大学法学院教授睢鸿明认为：只要业主能拿出有力证据，就能夺回车位的所有权。
睢鸿明建议这些业主应该去查物价核价文件，凡进了房价的车位绝对不可以二次销售。如果核价文件不明，合同也没有约定的，再加上商品房销售合同是格式合同，因此应当按照有利于业主利益的原则来解释。只要合同里有只言片语，这样的车位产权都可以一争。即使是开发商已经违规出售了，业主也可以将其非法所得夺回来，补贴物业费。
面对目前车位售价过高的现状，睢鸿明建议：业主也可以根据成本来举证，以“显示公平”为由要求开发商降价。
昨天13点，记者进入了光华门装饰大世界对面的鑫园·凯旋城小区。左拐之后，看到26幢前的道路上停靠了约9辆挂私家牌照的小汽车，道路上没有划置任何停车标志。进入26、27两幢楼的负一层（地下）车库，昏暗的灯光下，记者估算了一下，大约60多个车位中，只停放了3辆车。
“没有人愿意停进地下车库。”一名李姓业主告诉记者，别看现在是中午，到了晚上地下车库也停不了几辆，小区的道路上晚上停满了小汽车，甚至在挂有“消防通道”的标志旁边也不例外，而地下车库一直处于几乎荒废的状态。
业主多嫌车位价格太高
小区一名不愿透露名字的业主告诉记者，“其实我们也想买或者租车位，可是这么贵业主怎么能够接受呢？”3月份的时候，开发商将地下车位的价格定到11.5万元一个，租金430元/月（含物业公司80元/月的管理费），鑫园的一期和二期项目（分割管理）中，地面停车位的月租金只要100元，而地下车库是200元/月，怎么到了凯旋城的三期，突然卖这么贵？
今年3月16日，小区物业公司甚至不给没买或租赁地下车位的业主开车进入小区大门，矛盾很大，“现在还属于僵持阶段”。
车库闲置导致资源浪费
“如果开发商一直扛着价格不降、业主也扛着不买地下车位，最直接的一个后果就是造成地下车位的闲置。”南京熙典律师事务所主任律师罗利军认为，类似鑫园·凯旋城这样的小区车位纠纷，已经是一个普遍现象。
他说，南京房产局要求地下车位必须是小区业主才有购买权，而非本小区的业主又不能“越权购买”，这个规定杜绝了小区车位“被炒”的可能性，却增加了另外一个难题：如果本小区的业主长时间甚至是永远不买车位，那这些车位必然会闲置，造成车位的资源浪费， “另一方面，小区的共有道路过多地划分路面停车位，也必然有饱和的一天，矛盾将更加激化。”
小区地下车位60%闲置
目前鑫园·凯旋城可售车位135个、已售9个车位，照此推算，车位闲置率达到94%（135/144）。江宁将军路的托乐嘉小区，开发商对一期业主启用了三个车库，但目前业主没有一辆车“入库”，这种闲置率更达到100%。另据记者不完全统计，城中某小区车位闲置率为40%左右、河西某小区为50%左右。
一名房产业内人士表示，“综合起来看，这四个小区的车位综合闲置率在70%，保守估计，车位闲置率大致在60%左右”，也就是说，10个地下车位中就有6个空的。
■算账
南京每年“空”出
3万个车位
一位房地产人士掰着指头给记者算了一笔“粗账”：按照一个中等规模的小区来算，面积10万平方米，平均100平方米一套房子，有1000户。按主城区的小区车位配比1：0.3、新城区的车位配比1：0.8计算，综合的车位配比是1：0.5左右，两户家庭用一个车位。以100个这样规模的小区统计，10万户中车位配置数量在5万个左右，而60%的车位闲置率就代表着有3万个车位是闲置的。
照此推算，目前南京每年开发的商品房面积在1000万平方米左右，刚好是100个10万平方米小区的“总规模”，这就等于是说，南京每年建设的小区地下车位中，都会有3万个车位要空在那里。
[原因]
车库不用核价，开发商漫天要价
小区外停满了车，车库内却空空荡荡，在采访中，业主向记者反映得最多的就是：车位开发商只卖不租，售价又奇高。卖多少钱？怎么卖？小区车位销售方法的不合理使得大量停车条件最好的地下车位被闲置了。
据了解，早在2004年之前，南京普通住宅房价核价时，有些楼盘的车位成本进了房价，有些没有进，没有统一的做法。但自从2004年12月底，南京房管、物价等五部门联合出台了车位等房屋附属设施的销售办法，确定15%归业主共有、85%归开发商所有。南京市物价局房价处处长陈仁斌表示：此后一直到现在，物价部门都严格只将15%的车位成本纳入房价，另外85%不进房价。
但对于车位审不审价呢？物价部门的答复是：只审“普通住宅价格”。车位不是“普通住宅”，因此车位的定价从2005年开始就基本是开发商自己定价了。
同时租金方面，物价部门仅核定车位管理费，也就是物管所收取的车位照明、清洁等费用，车位的所有人还可以在此之外收取租金。有的开发商为了卖车位，甚至把租金提高到600-700元/m2，这也把小区业主的车逼到了马路上。
建邺路上的一家楼盘业主告诉记者，目前该小区的车位一个卖21.4万，如果出租，一年收租金也就5000多块，这样算来，开发商如果靠出租来达到卖车位的收益，得40年，开发商当然情愿卖车位。
这个小区的一位业主告诉记者，她在开发商的诱导下买了车位，因为暂时没车，出租两个月都没租出去。她说，即使租出去也就450元/月，刨去向物管交80元/月的车位管理费，实际收入也就370元，年收益率仅2%左右。如果说车位会涨价，从该小区两年前开始卖车位起，至今顶多也就涨了1万元。
其余小区也大多如此。河西一家楼盘车位卖到16万，租金只有300元/月；奥体一家楼盘车位9万/个，租金只有200元/月。一位业主自己有车却不买车位，而是租了别的业主买的车位，他告诉记者：租金和售价如此不成比例只能说明一点，车位价格定高了！
■算账
8万成本卖17万
车位卖这么高，成本有多大呢？一位专家说，地下车位严格意义上成本是无法和楼盘分开的。造价上一般采用“参照扣除”的办法，也就是虚拟在该楼盘地段上造一个同样大小的地下车库需要多少成本。这个成本与施工难度有关，像河西的河漫滩地，打桩要深到岩石，成本就高，同一地区的成本大致相同。现在以奥体楼盘为例，最便宜的兴元嘉园卖8万元/个，而另一个小区车位卖到17万元/个。8万元1个的车位开发商至少保本，那只能说明，卖17万/个车位的利润至少在（17万-8万）/8万=110%以上。
本版撰文 快报记者 尹晓波 孙洁 本版摄影 顾炜
