漏水的别墅

　　王先生买了一套别墅，按约定，房子在两年前交付，但王先生前去验房时发现房子漏水，于是拒收此房，要求开发商修复，开发商也满口答应。奇怪的是，两年下来，开发商不停整改，但至今仍未修好。王先生说，按照当时开发商与王先生的约定，如有一方违约，每年的违约金为总房款的千分之五，那么这套高档别墅的违约金每个月就达一万块，现在拖了两年多，已经达到二十几万，一直未拿到房的王先生一气之下把开发商告上了法庭，但开发商却拿出一份关于此房的竣工验收报告，说房屋漏水属于保修范围，只是小问题，王先生没有打赢这场官司。苦恼的王先生感到不解，有验收报告就能说明这套房子没有问题吗？

　　田宏律师指出，现在王先生与开发商之间争执的焦点就是这份竣工验收报告，目前南京采取的是竣工验收报告备案制度，表明政府有关部门对此房进行过检验，但是，具有这份报告并不代表房屋就没有问题。王先生现在应该做的是收集足够的证据，证明这套房子存在安全隐患，再与开发商对簿公堂。

　　律师提醒：市民必须有足够的证据意识，要在把相关证据收集齐全后再以法律维护自己的合法权益。

　　二手房买卖犯难

　　户口进不来

　　一直坐在后排沉默不语的赵女士在自由提问时间第一个站了起来。去年年底，赵女士通过中介在白下区看中一套80平方米的二手房，验房后觉得各方面都不错，于是花60万买下了这套房子。现在，赵女士一家人想要搬进去，她本以为全家的户口会自然地落到房屋所在地，但去派出所落户时才发现，前房主的户口还没迁走，这让她很着急，“现在我应该怎么解决这个问题？中介有没有责任？”

　　田宏律师说，由二手房买卖所引起的户口问题这几年很常见，这个问题确实很难解决。户口与房屋交易是两码事，现在赵女士已拿到了房屋，在房屋权属上没有任何问题；至于户口，按照有关户籍的规定，居民户口的迁入和迁出都是按照居民的自愿原则，不得强制实施。如果赵女士的前房主是故意不想迁出，那么任何部门都无权命令他迁出户口。而中介在这一过程中只是介绍双方买卖房屋，其他细节问题并不在中介考虑的范围之内，如果中介不是刻意隐瞒的话，这个责任不应由中介来承担。现在赵女士所能做的就是找前房主协商，如果前房主愿意迁出，赵女士全家的户口才可落户。

　　律师提醒：市民在购买二手房的过程中一定要考虑周全，常见的问题有户口、抵押、保权、租赁、房屋权属共有、假房产证等问题，一定要确定此房没有交易问题后再购买此房。

　　缺一张书面合同

　　想要回百万别墅

　　3年前价值50万的别墅，现在值多少？150万！于是卖方后悔了，想要回房子，家住江宁的戴先生就遇到了这个头疼的问题。3年前，戴先生有一个关系极好的朋友在百家湖边有一幢别墅，因为做生意需要筹集资金，戴先生的朋友想要卖掉这幢别墅，恰恰戴先生看中了这幢别墅，因为双方关系很好，因此连合同都没签，只写了一张简单的收条，通过口头协议，戴先生以50万元买下了这幢别墅。后来两人之间出现了矛盾，而且几年来房价飞涨，现在这幢别墅的市场价已达到150万元，于是戴先生的朋友想要回房子，以便重新卖个好价钱，他自恃当时没有任何书面合同，只有一张收条，表示愿意退给戴先生50万元再加上一点利息，但是请戴先生搬出别墅。戴先生气愤不已，但又明白自己处于被动地位，“我当时太相信他，觉得有没有合同无所谓，现在我怎么才能留住房子？”

　　田宏律师指出，形势确实对戴先生很不利。因为从目前的材料来看，只有一张收条，而收条只能证明卖方收到过戴先生50万元，却不能证明与房屋交易有关。但田宏表示，在法律上也有规定，如果没有书面协议，但在实际中确实已经履行，在具备了相关证据材料后，那么合同实际上已经生效了。从戴先生的情况来看，戴先生已在该别墅中居住了3年，且3年前该别墅的市场价为50万元上下，由此便可以证明买房这一行为在实际中已经存在了，戴先生可以通过法律程序保护自己的利益。

　　律师提醒：在作出重大决策时一定不能考虑朋友义气，口头合同少用，一定要用书面形式规范下来，以免将来出现意外说不清楚，使自己的合法利益受到损害。

　　快报记者 田雪亭

　　实习生 张恺

　　前天上午，第五期快报“法律大讲堂”开讲，话题是房产物业纠纷。商品房漏水，维修两年却迟迟修不好；外地居民购买二手房，为的就是迁户口，但没想到买的房子里竟还有户口，前房主人都找不到……诸如此类的问题，给市民带来了烦恼。来自天煦律师事务所的田宏、吴波、孙斯波、孙立君四位律师开了一场专业讲座，并一一解答了读者的问题。