快报讯（记者 尹晓波）南京商品房买卖合同修改了，那二手房买卖合同要不要修改？记者昨天获悉，今年第二季度，南京将出台“存量房（二手房）网上登记交易办法”，并对二手房实行强制网上登记销售，针对这一新情况及二手房买卖中出现的新问题，南京市房产部门酝酿在年内对二手房买卖契约（合同）进行修改。

　　据了解，目前南京的二手房买卖契约是2003年启用的，一直使用至今。有关人士透露，这次考虑修改合同的主要原因就是今年南京将对二手房实行强制网上登记和买卖，而原先的合同契约文本对网上登记交易“只字未提”，这样肯定不利于二手房产权过户登记，修改是必然的。

　　“今年建设部发文明令要求二手房中介公司不得吃差价，老百姓的房款必须要资金监管。”南京市房产局相关人士告诉记者，等到存量房网上登记交易办法出台后，对中介资金监管的具体实行措施也将出台，这些都要反映到二手房买卖合同的具体条款上，另外，一些市民对合同条款修改的意见等，有关部门也要充分考虑。

　　■建议

　　现有合同存在五大瑕疵

　　“在买卖双方实际的签约过程中，因为一些条款存在模糊性，使用时已经存在不便的地方。”南京某不动产公司营销总监吕海指着目前的南京市“二手房买卖契约（合同）”，认为在实际操作中还存在五大瑕疵。

　　（以下甲方指卖房人，乙方指买房人，文中“□”为选择项）。

　　瑕疵一：

　　有的条款没意义

　　第三条： 乙方在 前付给甲方定金（币种    ）（大写）    元，（小写）    元。 上述定金：□在乙方最后一次付款时充抵房款 □在 时由甲方退还乙方。

　　吕海：在实际操作中，买房人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让二手房买卖双方选择时更加清楚；而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。

　　瑕疵二：

　　户口迁不出责任难认定

　　第五条：甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

　　吕海：在操作中，一般会选择“在房屋产权过户前”迁户口，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。

　　瑕疵三：

　　具体税费表述不清晰

　　第七条：…… 除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：□甲、乙双方按国家规定各自承担 □甲方承担 □乙方承担。

　　吕海：这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、个人所得税，买房人需要承担办理房产证的契税，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把个税或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。

　　瑕疵四：

　　房屋损毁问题有漏洞

　　第九条：该房屋毁损、灭失的风险自：□房屋正式交付之日 □权利转移之日起转移给乙方。

　　吕海：通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时（一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价5.5%的营业税），就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。

　　瑕疵五：

　　契约没有标注用途

　　第十五条：本契约一式     份。其中甲方留执    份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。

　　吕海：契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用；而留三份的，主要是为了按揭贷款时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。

　　快报记者 尹晓波