南京市新的物业“菜单式”分等级收费标准从去年11月份试行后，具体实施情况如何？从名湖雅居小区第一单延期执行到梅花山庄小区部分业主挂横幅反对，近期小区等级收费频频遭遇“推行难”的一大症结。昨天上午，南京市房产局专门召开了新闻通气会，就推行过程中的物业成本等问题进行了探讨。

　　物业一个劲地喊：亏大了

　　梅花山庄小区物业去年底合同到期，在续签合同时，仁恒物业采用等级收费的四级标准，将原来的多层0.7元/平方米/月、高层1.2元/平方米/月，分别提高0.3元，原定于去年12月28日到今年1月6日召开业主大会投票决定，但1月3日，部分业主以物业单方面涨价为由，在小区挂出横幅反对。

　　“按标准设定的等级来服务和收费，怎么能说是涨价呢？”南京仁恒物业公司老总沈玉恩给记者算了一笔账，按照原来的收费标准，23万平方米的小区，去年物业费收取230万元，加上其他停车费、早餐经营、家政创收等，总收入是350万元，而总支出是510万元，亏了160万元，这部分亏损的贴补来自于公司房产开发那块利润。即使现在按照新的等级收费中的四级标准来，预算下来每年还是要亏80万元左右。

　　物业又说，人员成本也很大

　　“人员成本是物业支出的最大一项，占总支出的60%—90%。”苏宁物业老总倪培玲说，以现在一个人员最低工资750元/月来计算，加上公司承担的养老、失业、医疗等保险费用，及加班工资、培训费用、高温补贴等福利费的计提等，每人每月成本为1391.37元，这还没有包括公司提供的服装费等。这个计算是在最低工资每月750元的基础上，而实际情况是：现在招一个保安，拿到手一个月如果没有1000元的话，基本没人愿意干。

　　倪培玲说，小区服务在配置的垃圾筒内放不放垃圾袋，成本就相差很大。一个15万平方米的高层小区，500个垃圾筒，一天需要换1000个垃圾袋，一年的耗费就是十几万元，这些花费业主就感觉不到。

　　物业费收低了？

　　南京市物业协会秘书长王利生认为，最近建设部组织的物业考评小组对南京五台花园小区测评时，根据物业公司2005年的审计报告，收入是130多万、支出是160多万，亏损了30多万，考评小组测评时给了99.4分，扣了0.6分，“扣分的部分就是物业费收低了”。

　　在他看来，这也集中反映了目前南京收费低且难的状况，而等级收费标准推行的障碍就是“业主接受的意识远远不够”。很多业主简单地把物业看作是看门和扫路的，认为这部分的支出很少，对物业费“涨价”不理解。

　　南京市物价局房地产价格处章雷科长认为，等级收费标准现在是试行阶段，费用会适时适当调整。对于业主提出“等级收费的费用是否要物价部门批准”的问题，目前物价局规定是：属于前期物业的，没有业委会也没有召开业主大会的，等级收费需到物价局备案；小区成立业委会召开业主大会的，按照业主大会2/3同意的原则，直接在合同中约定并履行即可，不需要备案。不要备案的目的，就是要让小区业主自己决定小区的收费标准。通讯员 朱必云 快报记者 尹晓波

　　■短评                    

　　业主的声音在哪里?

　　在物业公司与业主争执不下的当口，有关部门召开了这次新闻通气会，显然很有必要。于是，我们听到了物业公司在抱怨，物业协会在叫苦，个个都显得很委屈的样子。可我们却听不到业主的声音———原来，这样的通气会，根本就没有业主参加。这不能不说是一个缺憾。

　　联想起去年11月份，南京市新的物业分等级收费标准试行后，许多物业公司俨然拿到了一把“尚方宝剑”，涨价时底气十足，认为不需要与业主沟通并征求意见。这应该也是造成目前尴尬局面的原因之一。就如同现在，物业公司与物业协会在大倒苦水的同时却搞错了对象：这些话，本来最应该对业主说，或许就能取得业主的理解，或许就能解决问题。可惜，没有一个业主在场，物业的牢骚，究竟要对谁说呢？是不是有点无的放矢了呢？张瑞