□快报讯（记者 王海燕）他们有了一定的积蓄，也做了国债、基金或是股票投资，但他们现在想尝试投资市中心一处小公寓，获得更高收益。小房型公寓投资价值如何？怎么投资？本报理财智囊团的专家给出了他们的建议。

　　读者一：我和老公都已经三十多岁了，近期打算要小孩，我们的收入合计每月7000多，收入不稳定，在海福巷有一处房子出租，月租金800元，有18万元的各类基金和银行理财产品。现在想卖了海福巷的房子，如果在市中心买个每平方米一万多的四五十平方米的酒店式公寓，做出租投资用如何？

　　读者二：我和老公年收入8.8万元，现市区有一套房子价值45万，年出租收入1.2万。另有2套江北的房子各价值20万元，一套自住，一套出租，年收益4800元。还有10万股票型基金、6万现金。现在想投资小公寓，还想买车、生孩子，请帮我们拟个计划。

　　理财智囊团建议： 由于户型小总价低、地段好，所以很多投资者关注起酒店式公寓。今年初，单身公寓、酒店式公寓纷纷上市，60平方米以下的小户型到底有多少投资价值？目前南京市场上小户型房源的出租率如何，租金水平多高？

　　对买小户型作为投资的市民来说，如何衡量一个项目有没有投资的价值呢？比较关键的一点是要看租赁回报率。如以一套出售单价13500元／平方米的酒店式公寓为例，总价在50万上下。如果出租，因为地势好，价格在2200元／月左右，也就意味着年租金在2.5万元上下。出租的年回报率是用全年的租金除以总价，考虑到利息、税费等因素计算后，回报率在4％~5％，也就意味着20~25年可收回成本。

　　这个回报率在整个租赁市场已经是比较高的，实际很难达到5％。按照南京目前的市场行情，如果租赁年回报率达到4％以上，可以考虑投资，但这是在房价不会大跌的前提下。此外，买房毕竟是笔大投入，投资者需慎重计算。