买了新房后，没有业主大会的召开等于将小区置于“荒管”状态。这个业主大会又怎么个成立“法子”？快报昨天A5版报道南京将制定“业主临时公约”的消息后，很多业主对小区如何成立业主大会又提出了疑问。对此，南京市房产局物业办相关权威人士昨天透露说，新的《南京市业主大会导则》也正在制定过程中，并就一些新的草案内容进行了阐述。

　　投票权限：

　　纯住宅实行一户一票

　　业主的投票权究竟怎样来确定？是按户还是按面积？目前国家建设部的“上位法”规定是“住宅实行一户一票，其他物业每平米一票”，但是在实际投票过程中，有业主提出异议，认为小区内有的业主买房子时面积是120平方米、有的是60平方米，大家花的总房价款不一样，享受的投票数也应该有区别。

　　南京市房产局物业办主任助理周烨说，这次“导则”规定业主的投票权实行“纯住宅的按一户一票，非纯住宅的按每平方米计算一票”，因为考虑到很多小区是住宅和非住宅混合的，按每平米一票在实际中更合理和易于操作。

　　共有产权：

　　全体业主同意方可处置

　　“我们小区的开发商擅自出售物管用房、活动室、小区会所，甚至出售属于业主所有的地下车库的产权及使用权，他们怎么会有这个权利呢？”按照目前物业管理办法通用的说法是“由业主大会决定”，那业主大会怎么来决定呢？

　　“要全体业主同意方可来处分小区内的这些共有财产。”周烨表示，在新的“导则”中将添加这个新内容，这样做就是为了保障小区业主权益不受侵犯。

　　服务合同：

　　也要2/3以上业主决定

　　很多小区开发商在和物业公司谈妥前期服务合同时，之后的物业服务就直接交由小区业主和物业公司去“扯皮”了。等到小区业主大会成立以后，重新选聘或解聘物业公司时，是按照2/3以上业主投票同意就可以选新的物业或继续留用老物业了，可之后的合同怎么确定是个“盲区”。

　　周烨说，对于这种情况，“我们在制定导则时，对合同的制定和更改也增加了需要2/3以上同意才可执行”，否则很多物业公司会以“业主大会2/3以上业主已经同意”为由，单方对服务合同约定。

　　业委会：

　　“抓公章”谋私要追究责任

　　快报昨天报道了目前小区业主委员会缺乏监管出现了“腐败”新动向的问题，这次“导则”有无事先约定对业委会成员私下牟利的处罚规定呢？

　　“在新的导则中，草案规定了业委会怠于履行职责的一些规定。” 周烨说，碰到业委会成员“抓住公章”谋私的行为，肯定要在“导则”中规定一些约定，比如造成经济损失的应当承担经济责任等。

　　但是，对于牟取私利的问题，在“导则”中是否规定可以中止其资格、怎么配合相关部门处罚等，目前草案正在作进一步的细化工作。

　　【新闻附件】

　　四个办法“指导”小区业主

　　南京市房产局人士说，目前一些物业规定明显落后，造成物业管理的明显被动局面。他说，在这种情况下，南京市房产局对小区物业管理办法的制定也显得尤为紧迫。今年，不仅要制定并出台《南京市业主大会导则》，还有《南京市业主临时公约》、《南京市业主公约》和配合“业主大会导则”制定的一份更加细化的《南京市业主大会议事规则》也都正在酝酿之中。“这些作为政府指导性文件的办法，将有望给业主维权、小区管理及规范等填补操作上的诸多空白。”

　　空置房业主交70%水电费

　　昨天，由南京市房产局物业办承办的“物管新政”现场咨询会引来众多老百姓的“盘问”。 有市民问，他在小区办理了空置手续，物业费按70%来收取，但是现在涉及到分摊的公共水电费问题，既然没有居住，是不是可以不承担任何公用设施的分摊部分的费用呢？南京市物价局房地产价格处章雷科长解释说，小区公摊部分的水电费和物业费用是同属于物业服务的概念，空置业主依然要按照70%的标准来交纳分摊费用。

　　有业主问：“我住的小区的分摊费可不可以算到物业费里面一并交纳？”章雷表示，完全可以。比如，小区核定的物业费是每个月0.8元/平米，将公摊的水电费等一并折算成0.2元/平米，只要业主2/3以上同意了，就可以加到物业费里面收取。但是，如果碰到公摊的费用不够了或者多交了，或者物业公司的成本费用怎么公示、谁来审核，就要物业公司和业主双方事先一定要约定明确。

　　快报记者 尹晓波