南京房产新政细则（“市九条”）前天下午刚发布，昨天南京市国土局立即挂出7幅地块的14号出让公告，拍卖时间定为11月8日。其中浦口区两幅中低价商品房政策性住房用地和住房套型比例处于“强控区”的江宁四幅地块，尤其引人关注。这个细则出台后的土地出让“第一挂”，包含着诸多悬疑问题，南京市国土局、房产局相关人士昨天对此作了详细解答。
江宁四块地未明确套型比例?
【出让案例】
在此次出让的7幅地块中，有4幅位于江宁区。其中江宁区谷里街道兴旺路北侧A地块出让面积184182.3平方米，B地块出让面积为223116.7平方米，C地块出让面积为293931.3平方米，全部规划为纯二类居住用地。另外位于江宁区科学园天印路以东、潭园路以北地块规划为商业、办公、居住用地，出让面积为46289.4平方米，规定商业办公的建筑面积不得少于55％、配建幼儿园占地面积不小于3800平方米、配建基层社区中心建筑面积不小于3000平方米。
问：江宁4幅纯住宅用地面积超过了70万平方米，在出让公告中没有提及对开发套型比例的限制要求， 细则要求在“有关土地出让合同条款明确套型面积比例等规划条件”，这些地块的套型比例又分别规定是多少？细则也要求“江宁、浦口、六合三区要确保套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到新审批、新开工住房开发建设总面积70%等要求”，这些要求如何得到落实？
答：南京市国土局土地利用处处长王海龙表示，这次出让公告其实是在28日新政细则出台前已经做好的，所以没有明确开发套型比例，但是在开发商拿出让标书时，会告知具体开发的套型比例，下一批的土地出让公告中将考虑明确写进套型结构的要求开发比例。
至于是否就在紧接着14号土地出让公告的15号公告中规定开发比例，他没有给出明确的答复，只是说“是确切到90平米以下占5成还是占6成，这些比例肯定会让开发商在拿地之前知道具体的套型开发比例”。
【三点疑问】
【出让案例】
在出让公告中，出让面积为2866.6平方米的鼓楼区高家酒馆地块（东至中山路、南至华夏大厦、西至高家酒馆、北至盔头巷）规划为商业、办公、酒店式公寓用地，容积率不大于6.5，建筑高度控制在100米之内。规划要求建筑4层以下部分可以设置商业、办公和金融等，以上部分可设置酒店式公寓。
酒店式公寓
面积可超标?
【相关政策】
“市九条”
有关规定
问：由于酒店式公寓不在这次房产细则的控制范围之内，但是如果酒店式公寓把房子盖到超过90平方米怎么办？而这次出让酒店式公寓的居住用地年限定为65年，这样岂不是大大给“90平米占7成”的“总量控制”撕开了一道口子？
答：南京市房产局人士表示，酒店式公寓不能严格说是住宅，确实不在控制范围之内。一般而言，酒店式公寓的套型面积都会在90平方米之内，当然不排除有的开发商可能会建设超过90平方米以上的套型。对于这一问题，政府部门正在研究相关政策，看是不是要对酒店式公寓也进行控制或者纳入到总量控制的范围之内，不排除这种可能性。
“市九条”第三条：“适时调整土地供应结构、供应方式及供应时序，进一步深化土地供应方式改革。完善居住项目的有关土地出让合同条款，明确套型面积比例等规划条件。增加普通商品住房和政策性住房建设用地供应量，中低价位、中小套型普通商品住房和各类政策性住房的土地年供应量不得低于居住用地供应总量的70%。继续停止别墅类项目房地产开发土地供应，限制低密度、高档住房土地供应。”
“市九条”第九条：“江宁、浦口、六合三区要认真贯彻落实好本意见精神，制定相应的政策，确保套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到新审批、新开工住房开发建设总面积70%等要求在本区得到落实。”
【出让案例】
在出让公告中，还有两幅“中低价商品房”的土地出让。一幅是位于浦口区高新产业区三区的盘城镇永丰村中低价商品房地块，出让面积151720.3 平方米，规定可建住宅房销售结算单价为1650元/平方米；一幅是位于浦口区高新泰山园区（东至东芭路、西至凯天路、南至南苑路、北至小柳路）的泰山街道大桥村中低价商品房地块，出让面积177924.6 平方米，规定可建住宅房销售结算单价为1850元/平方米。
中低价房商业部分如何处置?
本组撰稿 快报记者 尹晓波
问：盘城镇永丰村的中低价商品房地块起拍底价为5700万元，泰山街道大桥村中低价商品房地块起拍定价为8010万元。由于没有容积率的规定，只能算出这两块中低价商品房的起拍平均地价，分别是376元/平方米、450元/平方米。那这些中低价商品房配套的一些商业建筑面积如何处置呢？是不是也要实行限价销售？
答：南京市国土部门人士表示，按照中低价商品房建设及销售的相关规定，在销售时将按照出让的限价来执行，两幅地住房价格即为1650元/平米和1850元/平米。
但是，“可销售的配套商业建筑面积可以由竞得人自行销售”，价格可由物价部门核定后对外销售。而细则要求，对于新审批、新开工的各类政策性住房套型面积要求全部控制在90平米以下，这两幅地也不例外。
