小区业主自己能不能封闭阳台？一楼住户能否加置窗户防盗网？……从法规上而言，这些都是业主说了算，但说了算的事，业主不执行该怎么办？对此，南京市房产部门正酝酿出台操作性较强的“业主公约”和“业主临时公约”两个规范文本，让业主自己来“制衡”。

　　（头条）“业主公约”将有规范文本

　　具体操作办法一一细化，热点问题供出“二选一”答案

　　热点问题“二选一”

　　家住城东某新小区的居民单鸣说，小区里面很多老年人都养了宠物，有的狗体形庞大，到处大小便，影响环境不说，常常冷不丁蹿出来吓人一跳，万一咬了人怎么办？自己的小区是2004年入住的，但是在入住时签订的《临时业主公约》中，没有任何规定说小区里面可不可以养宠物，所以现在很头疼。

　　南京市房产局物业办负责人表示，在这次制定的“业主临时公约”和“业主公约”规范文本中，像这种养宠物的个例将提供两个备选答案，比如大家对养宠物的意见，如果2/3以上的业主不同意养宠物，那小区就达成共识———小区内不得养宠物；2/3以上业主同意了，那怎么养，将列出法律、法规禁止的一些行为，做好宠物的防疫工作、不得在小区公共区域内随地大小便或长时间逗留等。

　　“二选一”的内容很多，封闭阳台、装晒衣架、防盗网等，只要有2/3以上业主同意了就表示通过，不通过即不行。比如某小区通过可以封闭阳台，那阳台的颜色、式样、规格尺寸等细节化的条款也会出现在业主公约上。

　　临时公约同时配合出台

　　业主临时公约也好、业主公约也好，目前建设部只对业主临时公约作了一个规范性的文本，但是具体的操作性并不强。南京市物业办负责人表示，这次南京酝酿制定的“业主临时公约”和“业主公约”两个文本是政府指导性文本，前者是为规范开发商行为和维护业主权利，后者是让业主自我约束、自我管理。

　　有关人士透露说，因为一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制定业主公约，只能由开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长的过渡期。比如开发商在房子保修期限内的房子修复问题，临时公约对建设单位不按期修复的违约责任只字不提，这些都将在新制定的“临时公约”中一一注明。

　　南京市物业办人士透露说，“业主临时公约”是配合“业主公约”同时制定的，是作为政府指导性文本推行的，目前正在做最后定稿工作，预计在本月底或9月初两份公约将同时出台。

　　【焦点关注】

　　“法院起诉”

　　能否改成“自力救济”

　　在目前各个小区执行的“业主临时公约”和“业主公约”中，在对待个别或者少部分业主的违约责任上，常常是“一边倒”地制定成“其他业主和物业管理企业可依据（临时）公约向人民法院起诉”。法律人士指出，这种利用“法院起诉”的规则应该转变成“自力救济”。

　　江苏圣典律师事务所王宏律师提出了自己的看法，违反公约规定，就要在公约中作出有效的制止性规定，否则什么问题都是向“法院起诉”，这样的话，即使公约制定得非常细致，也是一纸空文。

　　他说，假使在业主公约里面约定了小区草坪不能种菜，可是就有业主种菜了———其他业主或者物管企业选择到法院起诉？有业主违反公约，封闭阳台或者违反规定把车子停到公共道路上了———其他业主或者物管企业选择到法院起诉？小区内“小问题”通过法院这种“公权”是有些行不通的。那怎么办？以业主违反规定把汽车停到公共道路为例，在业主公约中完全可以约定“授权物管企业将车拖至停车场”，并且相关费用也要由车主来承担。业主自己来决定自己的小区范围内的公共事务，就是“自力救济”。

　　王宏认为，只要在司法范畴之内，小区业主自己的事就应该自己解决，只要出发点是为大多数业主利益考虑的，就应该支持。快报记者 尹晓波