近日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）突然现身，由此，争议长达12年之久的二手房个税终下“强征令”。通知将于8月1日起全国执行。南京地税局专家评价其为“具有很强的指导性、操作性”。对于想要卖房的人来说，这次的通知意味着什么？南京将从何时起强制征收住房转让所得的个人所得税？南京市地税局相关人士昨天向记者做了权威解答，并透露南京的实施细则会在国家基础上抓紧研究出台。

　　两种房产仍免税

　　108号文规定，对两类二手房产交易仍给予免税优惠。其中，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的卖房所得，免征个人所得税。而对于出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，会先以“纳税保证金”形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。简单地说，如果一年内买房的价格高于当初卖房的价格，那当初交的“保证金”可以全部退还，而如果低于原先卖房的价格，则按一定比例退还。

　　据介绍，税务部门将按规定建立“个人所得税纳税保证金专户”，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，从而进行纳税保证金信息的采集、比对和审核。

　　装修和贷款花费免征

　　记者获悉，住房转让所得征收个人所得税，是以实际成交价格做为转让收入，然后乘以20%的个税征缴比例。但其中有“三费”允许在税前减除，包括房屋原值、税金及合理费用。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除。

　　转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用则包括：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中住房装修费用方面，已购公有住房、经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　核定征收按1%~3%缴税

　　对于那些无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，又该怎么缴税呢？专家指出，税务机关会相应实行核定征税。而至于核定征收的比例，即按住房转让收入的1%-3%比例核定应纳个人所得税额。举例来说，如果你卖房的收入达到50万，那么不管是房子原来是多少钱买的，你需要交纳的个税就在5000-15000元之间。

　　据透露，南京地税部门近期将按纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素确定，具体将按1%~3%比例进行划分，一般来说，用于居住的房子缴税比例会相对较小，而别墅、高级公寓、以及商业用房的缴税比例则相对较高。 快报记者 都怡文 通讯员 吴蔚 杨明

　　【记者分析】

　　房产部门代征个税？

　　值得一提的是，国家这次还专门明确了税款缴纳的环节及征收窗口。为了加强税收征管，要求主管税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口。也就是说，房屋转让个税将由房产部门代征。事实上，国内一些城市已经实行在产权交易形成的同时一并交纳个税。据南京税务部门透露，他们接下来要做的就是和房产部门进行进一步的沟通协调，制定细则，这样看来，也许南京离“个人申报”结束的日子真的不远了！