近期，央行、银保监会发布通知，允许部分城市自主下调首套房贷款利率。已有郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”时代。与此同时，“提前还贷潮”也进入高峰。业内人士认为，“房贷利率下限允许下调”政策发布后，“房价走势-房贷利率政策”之间的关系更加密切。预计后续各地会有更多降房贷利率的操作。

  现代快报+记者 熊平平 王新月

  全国房贷可能进入“3”时代

  中国人民银行1月5日发布消息称，近日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  2023年1月31日，上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城房价报告》，称1月底全国各地已经出现房贷利率大幅下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多降房贷利率的操作。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，2022年住宅成交均价同比涨幅若不超过5%，基本上可以属于“房价疲软”态势。而统计发现，在全国100个城市中，有70个城市房价同比涨幅≤5%，包括二线城市：太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳；三四线城市：香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州。基于此，该报告提出这些城市是2023年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市。

  当前，一些城市已经积极调整，包括郑州直接下降50个基点，房贷利率最低为3.8%，天津3.9%、厦门3.8%，珠海甚至降至3.7%。严跃进告诉现代快报记者，这说明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月前都会主动下调房贷利率。而此类城市均为二线城市或重点城市，其利率调整政策也会对省内其他城市有非常好的启发意义。

  中原地产首席分析师张大伟认为，后续很可能只有少数城市的房贷会高于4，全国房贷都会进入“3”时代。“在存款利率基本都进入‘1-2’时代的情况下，房贷特别是首套房贷款利率进入‘3’时代是必然趋势。此外，大部分银行当下出现明显的放贷难，房贷利率3.7%不会是最低点，还会继续下调。”不过，房贷利率下调短期可能有用，成交量会上升，但持续性还需要时间来检验。“虽然房贷利率下调房价上涨是过去的惯例，但这次房地产的基本面不一样，房价是不是会涨还要看购房人的收入情况是不是可以恢复。”

  “提前还贷潮”背后原因是什么

  近期，部分个人住房贷款借款人纷纷提前还贷，这一情况也被称为“提前还贷潮”。张大伟表示，出现“提前还贷潮”主要在于借款人。受疫情影响，部分居民收入波动性增大，于是借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力。

  2022年以来，股票、基金等大幅下行，就连一贯稳健的银行理财产品也出现“破净”。普通居民投资收益下降明显，可风险偏好趋于保守，于是将原来用于投资的部分资金用于提前还款。央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。

  那么，首套房贷款利率下调后，存量房贷利率是否也会下调？张大伟说，从房地产政策看，存量房贷的利率也到了必须下调的时候，这样才有利于房地产市场的稳定。但目前看，存量房贷没有受到政策的影响，只是之前选择浮动贷款市场报价利率（LPR）的会有降息，但影响不大。“2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。”由此看来，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。

  不少网友表示，目前提前还贷越来越难，还贷门槛提高了，如还贷要排长队、提高最低还款额度、关闭手机银行App还款功能等。张大伟认为，首先从政策趋势看，不应该对提前还款设置排队等限制，对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷；从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远，为客户提前还贷提供便利。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，可进一步转变观念，更好地服务社会。