8月31日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》，提出严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁等要求。其实早在几年前，南京就在探索城市更新新路径。2020年，南京市规划资源局联合房产局、建委三部门联合出台《开展居住类地段城市更新的指导意见》，促进城市更新从传统征收拆迁模式向“留改拆”方式转变。

  近日，现代快报记者探访了南京多个城市更新项目，有些已经华丽转身，有的亟待改造。据了解，今年南京正在推进14个城市更新改造重点项目建设，留住城市记忆同时，又为老城注入“新活力”。

  见习记者 杨晓冬 现代快报+/ZAKER南京记者 赵丹丹 文/摄

  探访

  小西湖 老城南更新，留下“烟火气”

  走进小西湖，蜿蜒的街巷、传统的江南民居、社区博物馆、大师工作室、24小时书屋、茶楼…… 移步换景。作为南京22个历史风貌区之一，小西湖的更新成为全国城市更新的优秀案例。

  据了解，小西湖历史风貌区的改造，从一开始就确立了“自我更新、有机更新、持续更新”的微更新策略。根据风貌区的空间格局及居民产权关系，规划设计了15个规划管控单元及127个微更新实施单元，以“院落或幢”为单位，采用“公房腾退、私房收购或租赁腾迁、厂企房搬迁”的方式，按照“共商、共建、共享、共赢”的基本原则，实施“小规模、渐进式”有机更新。在更新改造中，充分尊重了居民的意愿，去留自愿，不愿意搬走的居民可以申请平移安置房。

  “在旧房子里，下雨天不是漏雨就是积水，上个卫生间还要跑出去，做饭也不方便，这回搬迁到新房子，真是太好了。”刚刚达成搬迁协议的潘女士选择了小西湖片区内的平移安置房，“我都在这里住了几十年了，如果让我搬离这里生活，可能真的还不适应。”

  目前，小西湖已完成一期示范性实施项目，二期示范项目更新仍在继续中。

  树德坊 城中“脏乱差”变身石库门小洋楼

  金陵刻经处旁的树德坊建于1931年，原为陈调元旧居，曾作为国民党军事参议院高级职员宿舍，2014年被秦淮区文化局认定为不可移动文物。这里有4幢二层砖木结构房屋和少量老旧平房，共有住宅66户、160多人居住在此。历经80多年风雨，树德坊房屋损坏严重，存在屋面渗漏、墙体开裂、门窗变形等诸多问题。2020年，树德坊片区被列入秦淮区2020年城市建设计划中，同年12月底，项目完成并验收通过。小区以维修整治与改建加建相结合的形式，进行了更新改造。

  现代快报记者走进这里，整洁的道路、米黄色墙面清新典雅，还有灰瓦覆顶，石库门风格的建筑更是彰显这片民国建筑群的特别之处。小区外墙、地面、门禁系统焕然一新，外部增建晾晒区、充电桩等。值得一提的是，居民家中增设厨房、卫生间，满足日常所需。同时，越城集团下属宁越物业公司入驻树德坊，做好小区的管理。

  周女士在这里生活了30多年，“自打我27岁结婚，就一直住在这里。”周女士说，过去小区到处是凌乱的电线、私搭乱建，路面坑坑洼洼。“家里没有卫生间，我要走上10多分钟去公厕上，现在好了，增设了卫生间，方便多了。”她说，现在环境优美、道路平整，凡是再来到树德坊的人都说认不出了。

  石榴新村 居民共商共建，新街口城中村即将焕新

  石榴新村距离新街口商圈大约1公里，始建于上世纪50年代，共居住着388户。居民为解决一家多口居住的问题，不断在原房基础上进行加建，管线凌乱、通道狭窄，属于典型的“城中村”危旧房片区。

  据悉，该地块曾两计划拆迁，均未成功。2020年，石榴新村城市更新（安全消险）项目作为南京市城市更新改造、片区危房消险双试点项目，告别了传统的“拆迁走人”方式，而是采取居民全程参与的共商共建机制。

  经过几十轮的协商，几十场居民议事会，最终，大约1/3居民置换保障房，2/3居民原地回迁。为了满足回迁居民选房需求，方案设计上就形成了几十种户型，从20平方米到60几平方米不等。

  2021年6月3日，石榴新村城市更新工程项目正式进场施工，预计2024年完工。按照规划，石榴新村地块核将建成套住宅，下有底商，并配套基层社区中心、街旁绿地等，新建建筑高度限高35米。

  规划

  卫巷、小松涛巷，这些地块也将华丽转身

  一些地块已华丽转身，一些地块亟待改造。卫巷危旧房改造项目位于进香河路和卫巷交界处。目前危房已经拆除，留下了卫巷4号历史建筑。据了解，此前这里共有10栋建筑，住了47户居民，不少建筑存在几十年甚至上百年。片区内破旧不堪，私拉乱建很多。2020年，卫巷片区列入改造计划，改造最大的难点是产权复杂，户型面积跨度大，因此在设计过程中，相关部门充分调查产权背景、征询居民意见，一户型一调整，完善厨卫功能。改造好后，居民可选择回迁，方案还在优化中。

  近日，南京市规划资源局也对新街口的小松涛巷城市更新项目修建性详细规划设计方案进行了公示，地块内包含1处秦淮区一般不可移动文物（东方饭店) ，4处推荐历史建筑（小松涛巷11号、15号和淮海路53号-1、53号-2) ，1处历史文化资源点（游府西街27号吴志廉旧居 ) 。为满足拆除居民原地安置需求，这里拟新建两栋商住楼，3—6层为住宅，新建建筑高度约为23.9米，建筑风貌与地块内保留建筑相协调。文物及推荐历史建筑则进行保护利用展示，保留现状地块更新范围内多层住宅小区，进行整治出新及出入口完善，后续引入优质物业对片区进行统一管理。

  南京今年推进14个城市更新改造项目建设

  南京市规划和自然资源局开发利用（城市更新）处副处长陈俊杰介绍，今年南京正在推进14个城市更新改造重点项目建设，具体为：

  玄武区（1处）：卫巷危旧房改造；

  秦淮区（9处）：荷花塘片区、小西湖片区、石榴新村、仓巷西二地块、小松涛巷棚户区、御河新村危旧房、大阳沟老旧老宅片区、尚书里48号小区、饮虹园片区；

  鼓楼区（2处）：司背后2号2—6幢危房翻建工程、城河村-乐业村城市更新项目；

  雨花台区（2处）：长虹路片区（一期）、尤家凹3号。

  城市更新采取多种模式，自下而上

  陈俊杰介绍，2020年南京三部门出台的《开展居住类地段城市更新的指导意见》，就是为了着力解决居住类地段改造中遇到的土地、资金等瓶颈问题，促进传统征收拆迁模式向“留改拆”方式转变，带动城市发展由增量扩展转向增存并重。他介绍，南京城市更新强调了“以人民为中心”。首先是多种模式有机结合，主要分为三种更新模式：维修整治、改建加建、拆除重建。结合项目实际情况，采取不同的组合模式，因地制宜。比如，小西湖片区更新改造就结合了维修整治、改建加建、拆除重建三种模式。

  其次，南京城市更新中明确了民主化工作流程。相较于传统的大拆大建的“旧城改造”，从自上而下、政府主导的思路，转变为自下而上、尊重产权人意愿为主的模式。通过实施主体与居民签订更新协议，自愿向管理部门申请参与城市更新项目，设立两轮征询相关权利人意见环节，实施过程始终坚持以人文本，充分尊重民意，体现共建共治，比如石榴新村的项目。

  此外，南京城市更新项目采用全生命周期、全链条模式，从前期方案审批开始，到中间建设到土地手续登记等进行全流程服务，打通“规划—供地—建设—登记”各个环节，避免碎片化处理、环节与环节间脱节，不产生遗留问题。