近日，现代快报热线96060接到市民反映，称南京江北一小区交付多年一直没有成立业委会，物业公司把规划的物业用房出租后，不仅占用小区公摊办公，还私自将一幢楼下的非机动车停放区域出租。物业公司的这一系列操作，直到今年夏天小区有了业委会才浮出水面。11月27日，现代快报记者对此展开调查。

  现代快报+/ZAKER南京记者 谢喜卓 刘遥

  业主吐槽

  出租公摊区域，年租金仅3元？

  位于浦珠北路139号的万江共和新城人和苑小区，11年前开始分期交付。在业主的带领下，记者找到了位于23幢楼下的超市，目前是营业状态。“这里属于公摊区域，原本规划停放非机动车，却被物业私自出租。毕竟是公摊区域，说不定超市用的水电费都是我们业主买的单。你说这气不气人？”

  在业主提供的一份物业公司与承租方签订的《房屋租赁合同》中提到，出租房屋的建筑面积约150平方米，租期自2015年9月1日至2020年8月31日，共计60个月。在租金一栏，明确写道：“租金为人民币叁元（大写）/年，第四年起租金为人民币肆元（大写）/年。”

  “租金这么低，还不如干脆送给对方得了。”有业主抱怨道，物业公司私自出租导致停非机动车的地方被占用，业主只能将电动车停在马路边或楼道门口。“我们要求尽快将超市搬离，同时正在与物业对接，申请公开超市租金及所用水电费明细。”

  出租物业用房，近7年不收租？

  据了解，该小区的入住户数已经超过80%，但一直没有成立业委会。2018年夏天，小区业主依据《江苏省物业管理条例》召开业主大会，于2019年9月才有了业委会。就在业委会与物业公司交接相关材料时，发现除了公摊区域被出租，原本规划的物业用房也被物业私下出租。

  “一直以为物业用房就在24幢楼下，直到看了小区整体规划，才知道配套的物业用房规划在32、33两幢的三楼。”业委会主任王先生告诉现代快报记者，物业带他们查看现场时，大家才发现物业用房早就出租了。“里面隔成一个个小房间再出租，搞得像宾馆一样，但是没有营业执照。”

  在王先生提供的一份物业与承租方签订的《合作协议》中提到，房屋建筑面积为450平方米，用途为住宿、办公，租期自2018年3月30日至2029年3月29日。协议中还提到，物业交房后给投资方预留8个月的装修期。另外，承租方预算投资90万元用于装修，5年内收回成本，租金从2025年1月1日起按每年7万元收取。换言之，承租方近7年不用交房租。

  物业解释

  所有收入都用在小区建设上

  对于业主的吐槽，物业公司什么反应？现代快报记者找到该小区物业——北京瑞赢酒店物业南京人和苑物业服务中心。“出租公摊区域是为了增加物业公司收入，所有的钱都用在小区的整体规划建设上。”物业王经理如此解释。

  据了解，该小区分多层和高层，其中多层的物业费是0.8元/平方米，高层为1.2元/平方米。“物业费一直没涨过，但是小区整体建设却在不断更新。”王经理承认，23幢楼下的超市确实是物业公司对外出租的，那里属于业主公摊区域。“写合同时笔误，前三年的租金应该是每年3万元，从第四年开始，租金每年4万元。已经应业主要求，租金公示在小区的西门处。”

  “已经通知超市搬离，预计11月30日前可腾空。”至于物业用房被出租一事，王经理表示，32、33两幢的三楼确为规划内的物业用房，于2015年交付，而在此之前物业的办公室已经临时建在24幢楼下。另外，32幢三楼的承租方确实没有营业执照，对方只是装修后重新出租，不能算是宾馆。33幢三楼的物业用房约200平方米，物业办公室将在12月30日前搬进去，同时腾出现在占用的公摊区域。至于32幢三楼的物业用房，会继续出租。

  街道回复

  正在协调物业将账目交业委会核查

  对于人和苑小区业主的遭遇，江北新区泰山街道城市管理办一位张姓工作人员表示，街道已经知晓此事，此前也曾协调过。“小区业委会成立前，曾有居民向街道反映小区公摊区域被物业出租的事，我们去调查时，物业说收益都用作小区维修改造了。”

  今年9月，小区终于有了业委会，并不认可物业给的出租理由。“11月23日，街道、社区、物业、业委会召开协调会，最后决定12月10日前将超市清空。”该工作人员表示，目前街道已经协调物业将相关明细账目交给业委会核查，如有不实之处，街道会要求物业予以补充。

  业委会主任王先生表示，核查账目时如有存疑之处，必要时会申请第三方进行审计。这一诉求，街道是否同意？“按照规定，只要10%以上业主联名申请，街道就会予以支持。”至于整层物业用房被出租一事，这名工作人员表示，《合作协议》中将房屋用途改变，可能涉嫌违规，他们无权直接对物业公司进行处罚，但也承认确实未向相关执法部门反映。

  律师说法

  物业无权转租公共设施，出租合同无效

  物业是否侵犯了业主的权益？江苏钟山明镜律师事务所律师张骏表示，物业公司是受业主委派，对小区有管理权，但改变公共设施用途必须征得业主的同意，然后报有关部门批准办理相关手续，不得擅自做出改变。“涉事物业公司和投资方签署的《合作协议》漏洞百出，最让人无法理解的是，给对方预留8个月的装修期，外加5年的回收投资期。而最根本的问题是物业公司没有转租权，这份合作协议应属无效。”

  物业公司王经理曾表示，11年来没涨过物业费，可物业工作人员的工资却跟着南京的工资标准在涨，所以才“自己想办法解决资金问题”。张骏表示，这种解释不能自圆其说。“如果对物业费有异议，物业公司可以拿着需要涨价的理由及凭据提请全体业主同意，重新订立收费标准，就算没有业委会，也应挨个上门征求意见。”

  张骏表示，公共设施产生的收益应属于全体业主。在权益受到侵害时，业主可以要求物业公司公开账目，并把收取的费用退还全体业主。