沈先生是南京市江北新区大厂街道经久装饰城的一名购房业主，2012年，他花了近160万，购买了装饰城2幢一处临街门面。不料，从去年下半年开始，不少业主被开发商告上法庭，要求确认当初的协议无效，然后按当年的原价退房。记者了解到，这个开业8年的装饰城，竟然是违建。有业主认为，开发商之所以要退房，是看中了拆迁收益。

  实习生 徐梦云

  现代快报/ZAKER南京记者 孙玉春

  装饰城变违建，法院判决转让协议无效

  大厂经久建材装饰城位于潘营路上，7月30日，现代快报记者来到现场，整个装饰城大部分楼幢关门闭户。

  经久建材装饰城共有11幢楼，最多的时候有上千户业主，建筑面积达到5万平方米。据介绍，经久装饰城分为三种情况，一种是租用市场的铺位；一种是购买商铺然后集中返租，每年按协议领取租金；第三种则是直接买断。沈先生以及其他的50多户属于第三种类型。面积比较大，投入也都较大。由于这些门面大多是临街的，尽管市场内部已经关门，但对他们的经营并没有多大影响。

  业主王先生说，他是在2012年购买的商铺，当时签署了一份由开发商拟定的《经久装饰城商铺使用权转让协议》，开发商承诺三年内补齐两证。6年过去了，他却得知装饰城是违建，他们还被装饰城起诉了。

  另一位业主孙先生出示了民事判决书，该判决书显示原告民丰装饰市场管理服务有限公司的诉求包括两点，一是确认双方当时签署的《房屋使用权转让协议》无效，二是被告向原告返还经久商贸城房屋。六合区人民法院在今年6月28日作出判决，当初签署的《经久装饰城商铺使用权转让协议》无效，因该合同取得的财产，应当相互予以返还。

  业主买房时土地使用期限已到

  2009年南京民丰装饰市场管理服务有限公司成立，2010年市场正式开业。该项目当时是周围地区唯一的装饰城。现代快报记者拿到的资料显示，2007年时，该片区尚属于六合区葛塘街道，当时其下辖的欣乐居委会获得了南京沿江开发区经济发展局的批复，同意经久商贸城立项，文件中注明，“项目占地面积26640平方米，总投资6000万元，由南京民丰房地产公司独家投资。”而民丰房地产公司后来又成立了民丰装饰市场管理服务有限公司。

  记者发现，在欣乐居委会和民丰房地产公司的“联合开发协议”中，居委会和开发公司合作的方式就是以40亩集体土地入股，合作年限定为40年。但按照国家集体土地流转的相关法规，二轮土地承包从1997年到2027年底，按照该协议订立的时间，最长也不可能超过20年。

  在随后该项目办理建设手续过程中，先后取得的建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证，都明确使用期限到2010年12月25日，只有两年。“期满或规划建设需要时无条件拆除”。其中六合区国土局颁发的“临时用地批准书”明确了该项目占用的是集体土地，使用期限两年，且“不得新建永久性建筑物”。

  也就是说，很多业主买房时，其实该项目土地使用期限已到。一个违法建在集体土地上的永久性建筑，也就不可能取得合法的两证。

  超期的临时建筑，装饰城为何要赎回

  经久装饰城为何突然要赎回业主手中的房产呢？据业主们介绍，让民丰做出赎回房屋决定的，应该是该地块要进行棚户区改造的消息。在业主们提供的材料上，现代快报记者看到，大厂街道已经将长冲村棚户区改造列入2019年的计划，而棚户区改造范围将经久建材装饰城完全囊括。业主朱先生说，从去年开始，市场的绝大部分商户已经被清理。

  现代快报记者了解到，其实返租型商铺，民丰经营得并不好，在2016年爆发了矛盾，很多业主要求退房。最后法院支持了业主，理由就是相关交易触碰土地管理红线，属于无效合同。现代快报记者7月30日来到民丰房地产在装饰城边的办公点，原来的负责人表示已经在办理离职手续。

  业主们表示，“棚改”的消息，看着倒是救活了南京民丰房地产公司。因为一旦拆迁，按照民丰公司当初与欣乐社区的协议，建筑的所有权归属出资方民丰公司，拆迁的相关收益也将归其所有。而在大家看来，这也才是民丰愿意掏钱出来，赎回所有房屋的原因。

  谁该为这个违建买单

  其实对于这个项目是违建的事实，现代快报在2016年4月22日就报道过，当时南京化工园管委会规划和土地开发局副局长雷海就明确表示，临时建筑期限为两年，最多延长一年，超期后属于违建。对此，业主沈先生表示，在拆违的同时，涉嫌合同欺诈的责任人应该要承担责任。

  现代快报记者也到大厂街道办事处了解情况。街道办事处法律顾问陈律师称，该项目原先是在葛塘街道办事处立项，后来行政划分到了大厂街道。“现在街道工作人员不是原来事情的经办人。”

  大厂街道办事处宣传干事汤倞锦称，关于这个问题，街道在2017年10月向上面反映过，但是一直没有收到回复。现在这件事情已经采取法律解决的途径，只能等法院审理结束之后，街道该怎么处理就怎么处理。“现在里面还住着百姓，总不能赶他们走。”

  另外，大厂城管执法中队中队长助理李明晖表示，他是刚刚接手负责违建工作的，但是从他工作以来没有接到相关投诉。至于定性违建，他需要向规划与国土资源局发函。

  北京市才良律师事务所主任王才亮律师表示，从记者讲述的情况看，如果这处装饰城面临强制拆除或者拆迁，那么民丰公司和欣乐社区都应该对业主予以赔偿，因为过错方不在业主，开发商和社区的过错造成别人的损失，理应承担责任。此外，也不排除构成欺诈，不过要看相关协议中是否明显虚构了事实。