13年前，数十位扬州市民与开发商扬州人家置业有限公司签订购房合同并全额付款，之后按照扬州市住房保障和房产管理局（以下简称扬州市房管局）要求进行了网上备案。但此后这些业主迟迟未能拿到房产证，直到去年开发商破产清算时，业主们才意外得知：扬州市房管局2010年就将其中大部分房产登记到扬州人家国际大酒店有限公司名下——两家公司的法定代表人为夫妻关系，此后酒店又将房子抵押给银行和他人。

  如今这些市民既拿不到属于自己的商品房，在破产案件中又受偿无望，他们认为造成这种后果的根源在于扬州市房管局没有把好审核发证的这一关。今年年初，四十多位业主向扬州市房管局讨要说法未果后，将房管局起诉至法院。

  现代快报/ZAKER南京记者 臧晓松 文/摄

  我们买的房，被房管局登记给了别人

  2005年，扬州市民朱先生买了一套商品房。

  这套房子位于解放南路40号，面积为45.76平方米，当时价格为21.7万元。当年7月23日，朱先生与开发商扬州人家置业有限公司签订了商品房买卖合同，并按照扬州市房管局要求完成了网上备案。

  在朱先生购房一个月后，扬州市民周女士和父亲也与开发商签订了商品房买卖合同，购买了一套面积为46.75平方米的房子。在这一时间段前后，有数十位市民向该开发商购房，并均完成了网上备案。

  不过在此后，这些业主却迟迟没能拿到属于自己的房产证。

  朱先生向现代快报记者表示，当时开发商以各种理由推脱，“最后我们找到负责人的时候，对方让我们把电话留下来，说他们到时会通知我们。”——接下来，又没了消息。直到2017年8月份扬州人家置业有限公司走破产程序时，部分业主才发现：自己掏钱购买并且在网上备案登记的房子，2010年就已经被扬州市房管局登记到扬州人家国际大酒店有限公司名下，此后酒店方又将这些房产抵押给银行和他人。

  如今这些市民既拿不到属于自己的商品房，在破产案件中又受偿无望，他们认为造成这个后果的根源在于扬州市房管局没有把好审核发证这一关。“明明是我们买的房子，而且也照扬州市房管局要求完成了网上备案，为什么最后会登记到别人名下？”

  买房时约定由酒店统一管理

  朱先生等人所购买的房产，就是后来在当地家喻户晓的“扬州人家国际大酒店”。在当初业主与开发商签订的合同中，双方约定该商品房所在楼宇的屋面使用权由扬州人家国际大酒店有限公司统一管理。

  周女士向现代快报记者表示，当时开发商打广告称买商铺就能租给酒店来赚租金，“家人觉得以后能有个稳定的收入，所以就买了。”

  现代快报记者从知情人士处获悉，当时开发商销售房产300套左右，其中有120多套房产被开发商或酒店抵押。

  此后酒店与买房者签订了“产权式酒店客房经营管理合同”，合同中约定购房者自愿将相关房产交给酒店统一管理，而购房者前五年的收益已经从购房款中扣除，购房者从第6年起按照购房金额的145%的9%获得回报。“从第六年起我们也确实拿到了收益。”朱先生向现代快报记者表示，也正是因此，当时大家对于没拿到房产证一事并没有深究。

  开发商早已资不抵债，名下房产均抵押

  扬州人家国际大酒店有限公司营业执照显示，该酒店于2005年8月4日开始营业。5月8日上午，现代快报记者来到扬州人家国际大酒店探访时，该店仍处于正常营业状态，其中朱先生所购买的商品房位于酒店的7楼739号房间，周女士和父亲购买的商品房位于酒店的8楼832号房间，房门均处于关闭状态。“房间里面，我们从来没进去过。”周女士向现代快报记者表示。

  酒店正常营业，但开发商扬州人家置业有限公司却早已资不抵债。扬州邗江法院执行人员曾向当地媒体表示，该公司名下“虽然有大量的房产，但是均有抵押，债务累累，在法院系统有多达98起案件，金额最高的一笔达到9900多万，属于暂时不能执行的范畴。”

  因为业主们没拿到房产证，他们在开发商破产案件中受偿无望。

  扬州市仲裁委员会的一份调解书显示，周女士及家人曾与开发商达成和解协议：确认该酒店832室房屋归周女士等4人所有；扬州人家置业有限公司于2017年7月15日前将办理权属登记“需由该公司提供的资料”报产权登记机关备案。不过如今快一年的时间过去，周女士及家人并未如愿将房产登记到自己及家人的名下。

  5月10日下午，现代快报记者拨打扬州人家置业有限公司法定代表人赵某电话，显示处于关机状态。现代快报记者从“天眼查”查询得知，扬州人家置业有限公司已经被最高人民法院公示为失信公司。

  随后记者与扬州人家国际大酒店有限公司联系，酒店前台工作人员表示该公司已经破产，“现在又被别的老板承包了，所以还在营业。”而扬州人家国际大酒店有限公司一名前员工则表示，“置业和酒店两家公司属于关联单位，所以一起宣布破产。”他同时表示，两家公司的法定代表人系夫妻关系。

  网上备案不同于登记

  今年年初，四十多位业主向扬州市房管局讨要说法未果后，将房管局起诉至法院。当地法院受理后，扬州市房管局方面答辩称有关房产登记相关职权已经移交扬州市国土资源局，为此他们只好在3月底申请将被告变更为扬州市国土资源局，目前法院也已经同意变更。“但实际上这件事的起因和国土资源局没关系。”一位购房者向现代快报记者表示。

  朱先生等人在以房管局为被告的行政诉讼起诉状中表示，“被告作为房产登记管理部门，理应履行谨慎审查义务，但却将已经在网上备案的商品房登记至他人名下，严重侵害了原告的权益。”并要求法院确认“房管局将相关商品房登记到扬州人家国际大酒店有限公司并抵押登记给他人的行为”违法。

  今年1月24日，扬州市房管局在答辩状中称，涉案房屋为扬州人家置业有限公司开发，必须首先登记为其所有，才有权出售，因此当初登记到开发商名下“是正确的”。对于此后房管局为开发商办理抵押登记，房管局称开发商申请时提供了申请书、抵押借款合同、房产证、土地证等材料，房管局经审查符合《房屋登记办法》的相关规定。

  但扬州人家置业有限公司与扬州人家国际大酒店并非同一法人，此后这些房产为何又被登记到扬州人家国际大酒店名下，扬州市房管局当时并未回复。

  记者日前就此事前往扬州市房管局采访时，相关负责人也未就此事进行回应。而扬州市房管局权属登记中心主任丁青随后在电话中向记者表示，网上备案不同于登记，“我们就是网上提供一个平台，业主和开发商签一个商品房合同，并没有具体登记。后来开发商自己作为业主，就把房子销售掉了。这个事情详细的不好再多说。”

  房管局应该尽到审查的义务

  “房管局进行房屋登记，这个程序的启动源于相关当事人申请并递交材料。但是，对于当事人提交的材料，房管局应该尽到审查的义务。”苏州大学王健法学院教授张鹏介绍说，最高院关于房屋登记的司法解释中，也要求相关部门尽到“合理审慎”的审查义务，“登记机关不可能100%审核出虚假错误的申请，但要在自己的能力范围之内，尽可能的情况下发现相关申请中的错误并且做出纠正，以此保证房屋登记的准确性、公正性。”

  他同时认为，商品房买卖的网上备案和不动产登记发证材料的审核，虽然是两项不同的工作，但当时都属于房管局，进行内部沟通、信息共享应该说完全能够实现。“而且从实践中来看，很多地方都在不动产登记发证过程中，参照商品房预售网上备案的相关情况进行审核。”

  在他看来，在扬州人家置业已经把房子卖给市民并进行网上备案之后，网上备案信息没有及时反馈到房屋权属登记工作环节中，登记机关又为扬州人家国际大酒店有限公司办产权登记，那么登记机关可能存在审查不严，或者说没有尽到“合理审慎”的审查职责。“从法理上来说，如果登记机关没有尽到审查职责，那么这个登记行为本身是有瑕疵的，这个登记行为的有效性就值得怀疑，也就是说，现在登记在扬州人家国际大酒店有限公司名下是否有效存在疑问。”

  现代快报记者查询发现，2010年11月起实施的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条指出，“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”