“市民在买了‘二手房’后，可以去申请存量房预告登记，用以保障将来的产权不受侵犯。”在徐州铜山区，存量房(俗称‘二手房’）的购买者将有更多保障，这得益于铜山区不动产登记中心近日出台的一项存量房交易新政：尝试开启存量房预告登记制度。

  李伟豪

  案例

  一起“二手房”买卖纠纷

  新政的制定还要从一桩案例说起。今年4月份，铜山不动产登记中心出现了一起纠纷，卖方撕毁买卖合同，为了能重新拿到不动产证，谎称房产证丢失，到不动产中心办理挂失，申请补办新证。

  当时卖方与买方签订存量房买卖合同及资金监管协议，将一处房地产卖给买方，合同约定金额40万元，首付16万元，余款买方通过银行贷款支付。买方于签订合同当天存入资金监管账户16万元，但银行贷款迟迟未发放，眼看着钱不到位，卖方便以买方不按合同约定付款为由，要求终止合同，并退回办理转移登记的申请表及相关材料。

  铜山区不动产登记中心的工作人员告诉卖方：终止合同和退件，得双方共同申请或根据相关法律文书撤销。由于双方协商不成诉诸法律，卖方一审败诉，法院判定其继续履行合同。卖方就到不动产登记中心申请补证。

  买家察觉到卖家的这一行为后到不动产登记中心提出异议，并提供了铜山区人民法院民事判决书，要求终止卖方的补证程序。铜山区不动产中心于8月29日给卖方作出了不予登记告知书。

  堵漏

  尝试开启存量房预告登记

  在剖析存量房预告登记和存量房网签及资金监管对权利人利益的保障问题时，铜山区不动产中心副主任张金华说，案例中的买卖双方选择是贷款买房，按照一般手续办理，要经过两个手续：第一步在交易程序中需要签订房屋买卖合同，确定双方的买卖关系；第二个手续要等到全款到位，再到不动产登记中心办理转移登记手续，将房屋进行过户。

  这个案例中，卖方欲毁约，这时恰好银行贷款审批放款慢造成卖方迟迟拿不到房款，故产生纠纷。卖方想到一个方法重新拿到房产证，就是恶意丢失补证。

  卖方申请丢失补证是在登记窗口，因交易手续与登记手续不在同一系统平台，很有可能造成工作人员因为不知道该房屋已经签订了买卖合同而受理业务，如果出现此类情况，卖方在恶意取得新房产证后，可以将该房继续抵押或用其他方式转移过户，导致买方利益受损。

  张金华表示，为了堵住该缺口，铜山区不动产登记中心寻求新路径、新办法，为了保护双方的权益，尝试开启存量房预告登记。通过这项制度，在买卖双方签了存量房合同后即可申请办理预告登记，等银行贷款批下来后再转本登记和抵押登记，这样通过登记簿的记载，卖方再办理该房相关的登记必须征得买方的同意，从登记的物权效力上保护了双方的权益。

  存量房预告登记

  预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

  存量房网签及资金监管在一定程度上可以防止一房两卖，保护双方利益，维护市场交易安全，但那只是基于民事的债权行为，并不能避免该房被抵押、转移或查封的风险，而预告登记是一种期权物权，一经登记，再抵押、转移都要经预告登记的权利人同意，从而更有效地保证了交易安全。