企业以出让方式取得的集体土地成功挂牌上市，农村集体经营性建设用地获得与国有土地“同等身份”在网上交易，集体土地IPO上市，企业集体土地领取“不动产权证”……常州市武进区农村土地制度改革三项试点两年多时间里，进行了一次次里程碑式的突破。这个深深打上武进烙印的改革，其影响也将是深远的：激活了“沉睡”的土地资产，让资产产权清晰、市场要素流动顺畅。同时，武进的试点经验，也将为今后国家相关法规的修改提供借鉴和样本。

  李梦雅 刘国庆 葛小林 张敏 陆文杰 宋体佳

  集体土地上市，“具有里程碑式的意义”

  今年6月2日，江苏雷利电机股份有限公司（以下简称雷利股份公司）在深交所IPO上市，成为全国首个以出让方式取得集体经营性建设用地使用权实现创业板上市的企业，也是首次在中国境内资本市场实现集体建设用地与国有土地同权同价零的突破。

  “这具有里程碑式意义。”武进区农村土地制度三项改革试点办有关负责人说，雷利股份公司前身为遥观镇乡镇企业，创建于1993年，现已发展为一家具有国际竞争力的微电机制造集团化企业。今年3月初，雷利股份公司获得了集体经营性建设用地入市政策支持。经过一系列紧锣密鼓的工作，遥观镇集体经济组织按入市改革试点要求，将两宗低效集体用地依法收回后，协议出让给雷利股份公司，出让面积13393.5平方米，出让金总额1005万元，出让年限为50年。

  “雷利股份公司上市前，将使用集体土地进行IPO的情况向中国证监会进行了汇报，最终获得了证监会同意并认可。因此，集体经营性建设用地获得与国有土地‘同等身份’，可以说是具有开创性的意义。”该负责人表示。

  “改革盘活了沉睡的农村土地资产”

  2015年2月，武进区首先启动了宅基地制度改革试点。2016年9月，武进区成为农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点地区。

  农村集体建设用地常被形容为隐形的交易市场。近年来，随着城市化进程加快，农村集体建设用地的资产性质逐渐显现出来，以转让、出租和抵押等形式自发流转其使用权的行为屡有发生。由于没有纳入统一土地市场，这种流转弱化了集体资产，带来了用地权属不清，金融安全难于防控，集体和农民权益难以保障维护等诸多问题。

  随着经济社会发展，土地制度改革试点的现实原因也很迫切。一方面，国有土地供不应求、地价连年上涨；另一方面，同样区位的农村集体土地却因价值无法评估等原因无法“激活”。

  农民享受不到资产的价值，而对一些使用了集体土地的企业来说，土地不能抵押、交易，资产价值不能显现，市场资源得不到合理配置。

  经过广泛调研征求意见后，武进区进行了制度设计和政策储备，推出了《常州市武进区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》等一系列试行办法。

  省国土资源厅信息中心专门为武进区开发了农村集体经营性建设用地使用权网上交易系统，与国有建设用地网上交易并网统一运行。与国有建设用地交易一样，依托新开通的系统，集体经营性建设用地统一实行网上竞买，让交易更公开、公平、公正。竞买成交后，使用权人将取得统一的不动产权证。此举真正意味着农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，不仅可以出租，还能出让、作价入股，享受再转让、抵押等权能。

  今年2月24日上午，武进区农村集体经营性建设用地使用权网上交易系统上线开通。与此同时，位于礼嘉镇蒲岸村的首宗农村集体建设用地，在该系统正式发布出让交易信息。至此，武进区三项改革试点工作正式由“建制度”全面转入“试制度”阶段。

  “改革盘活了沉睡的农村土地资产，推动了农村集体经济发展，更好保障了农民权益。”江苏省国土厅有关负责人介绍。

  据介绍，目前武进全区共有农村集体经营性存量建设用地约11万亩，大多采取私下租赁方式，2016年共收取年租金2.94亿元。今后，在租赁的基础上，还可采取出让、作价出资等公开交易方式。集体经营性建设用地入市，将唤醒这一巨大的土地资产，真正实现城乡资源要素平等合理流动。

  农村增收，企业产权更加清晰

  集体土地经营性建设用地入市，对农村和村民带来的又是什么？

  湟里镇西墅村有块80亩左右的集体建设用地，租给一家企业使用。在以前，这些地，村里主要是收点租金。开展入市改革试点后，今年6月份，西墅村将这块集体经营性建设用地在网上入市交易，后被原企业拍下。入市所得收益，除上缴财政20%的收益调节金外，剩余的80%留给镇、村集体，可用于村民分红、村上的公益建设等。企业则领取集体土地使用权证，期限为50年。

  “对我们村、村民来说，这是件好事。账目算下来，当然比之前租赁获得的收益多。”西墅村党总支书记季文斌笑着说。

  “我现在是吃了定心丸了，踏实了。”礼嘉镇的一家企业负责人何庆银告诉记者，自己企业有块11亩左右的土地，是集体土地性质，没法拿去抵押贷款，而且总是担心租金会不会变、还能租多长时间这些问题。前不久，在一次性缴纳了50年的土地“出让金”后，何庆银成功领取了11亩左右土地的使用权证、并拿到银行进行了抵押贷款。

  产权清晰，让企业吃定心丸，土地入市交易、能获得抵押贷款，让企业获得更多发展、让市场资源要素自由流动。这是入市给企业和市场带来看的见的好处。

  分区域、多样化住房制度体系，给村民更多选择权

  多年来，土地征收问题一直备受社会关注。此次改革试点，武进再次进行了突破。

  新孟河延伸拓浚工程是国家一项重要的工程。该工程在武进区湟里镇段全长14公里，涉及7个行政村，土地1525亩，其中拆迁户数300户，人口1097人。

  前不久，湟里镇段顺利进行了征收签约，5天时间里村民签约率达到了100%。和以往的土地征收先报批再和村民谈拆迁补偿不同，这次征收程序相反，政府及相关方面先是和村民进行了补偿方面的协商谈判。

  “要是按照以往那样的程序，土地已经报批了，如果村民不同意补偿，往往就是强拆，带来各种矛盾。”武进区三项改革试点办该负责人表示。通过优化征收程序，一方面化解了矛盾，另一方面也保障了农民的权益。

  在补偿方案方面，村民们不但可以选择货币补偿安置、定向商品房安置，还可以选择宅基地自建安置。宅基地安置方式，简单说就是在符合相关规划的条件下，重新分配一块宅基地给村民，让村民自建房，同时还给予一定金额的奖补。此次征收安置，超过80%村民选择了宅基地自建安置。选择宅基地安置的村民进入中心村（集聚区）自建房，原农民身份不变（农村村民股民身份不变），有承包经营土地的按原户籍管理，各种权利和义务同样不变。

  以规划引领三项改革，试点经验将成为修法借鉴

  “此次改革三项试点相互关联。以农村宅基地为例，原来它的交易使用被限制在本集体组织内部，对象是没有宅基地的成员。改革后，宅基地有偿退出后还有一个渠道，就是可以转化为集体经营性建设用地上市。这些做法，可以说在一定程度上打破了原来面临的瓶颈，使试点工作取得新的进展。”武进区农村土地制度改革三项试点办公室负责人介绍，改革试点，激活了“沉睡”的土地资产，让资产产权清晰、市场要素流动顺畅。同时，武进的试点经验，也将为今后国家相关法规的修改提供借鉴和样本。

  改革有了创新和突破，是不是随便什么集体土地都可以入市？对此，该负责人介绍，“建立城乡统一的建设用地市场、允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价的重要前提，就是符合规划和用途管制。”武进区通过以镇为单位探索编制全覆盖、相融合的村庄规划和村土地利用规划，实现了村级规划编制、管控和实施“一张图”。以规划和用途管制，对土地入市等改革三项试点进行约束和规范，这使得改革具有明确的方向和可控可操作的范围。

  两年多的武进土地三项试点改革，必将影响深远。