近年来，南京有不少老小区引入了“品牌管家”管理小区。以万科、银城为代表的品牌物业，也把南京二级老旧小区作为业务发展的新阵地。

  老小区更换新品牌物业并非易事，往往需要小区业主大会、业委会、街道社区、物业主管部门等各方的共同努力。好不容易选出来的新管家，真的比老管家管得好吗？为了寻找答案，评果测评员在南京选取了7家在近5年内新换物业的小区作为测评对象，从门禁管理、卫生保洁、安全巡防、停车管理、消防设施、绿化维护等六个方面，进行全方位测评。

  实习生 马壮壮 见习记者 申阳 现代快报/ZAKER南京记者 蔡梦莹 王益 文/摄

  紫鑫中华广场

  现服务物业：雅居乐物业

  服务时间：2017年3月至今

  门禁管理：现场门禁处于敞开状态，测评人员进入时，值班保安正在给两个中介登记，未询问测评员身份。

  卫生保洁：垃圾桶摆放有序。

  安全巡防：测评员探访小区的半小时内，就遇到了一名巡逻的安保人员。

  停车管理：小区路面未发现车辆乱停。地下停车场整洁，车辆停放有序。

  消防设施：在测评员随机探访的一个单元内就设有消火栓，内有消防器材。根据巡查签到表记录，最近一次巡查时间就是测评当天。

  绿化维护：小区整体绿化率较高，维护情况还可以，但不少草坪区域内有很多落叶，影响美观。

  仙龙湾

  现服务物业：银城物业

  服务时间：2016年1月至今

  门禁管理：门禁处于敞开状态，测评员进入时，安保人员没有询问身份。

  卫生保洁：物业为每个垃圾桶都划定了“红线”，垃圾桶摆放整齐，均无异味、无漫出现象。

  安全巡防：测评时间段未发现巡逻保安。

  停车管理：路面停车整体看来管理有序，但在非主干道，有4辆乱停路边的车（地面无停车标识）。地下车库明亮、干净，车辆停放有序。

  消防设施：随机进入小区一个单元，在一楼、二楼都未发现消防设施。

  绿化维护：小区整体绿化率较高，树木、草坪的维护情况较好。

  文化名园

  现服务物业：万科物业

  服务时间：2016年9月至今

  门禁管理：测评员再三解释并联系了小区业主，又押了身份证件，才得以进入小区。

  卫生保洁：小区垃圾桶外观整洁，垃圾量不是很多，无异味。

  安全巡防：测评时间段未发现巡逻保安。

  停车管理：路面未发现车辆乱停乱放。地下车库干净整洁，车辆停放有序。

  消防设施：随机进入一个单元，进门就看到灭火器。在该单元10楼，出电梯又看到一个消防箱。

  绿化维护：小区绿化率较高，但草坪有待修整，不少地方被挖开，泥土裸露。小区内落叶较少，湖水洁净，路面整洁。

  宋都美域

  现服务物业：银城物业

  服务时间：2014年11月至今

  门禁管理：来访人员需提供与业主姓名册相符的被访业主信息，才能进入小区。

  卫生保洁：该小区每单元的一楼大厅外，均设置生活垃圾箱，没有发现垃圾外溢、散发异味等情况。

  安全巡防：测评时间段有多名保安巡逻。

  停车管理：地下车库设有感应式闸机，光线充足，没有杂物。地面车位较少，车辆有序停放。值得一提的是，共享单车已纳入物业的管理范围，不得进入小区。

  消防设施：每层均设有消防设施，在消防通道内未发现杂物。但测评员发现其中一个单元的电井门未关闭，存在安全隐患。

  绿化维护：绿化率高，草坪不允许进入，有定期修剪的迹象。小区内种了枇杷等果树，现已成熟，没有乱采摘现象。

  太平花园

  现服务物业：栖霞物业

  服务时间：2016年12月至今

  门禁管理：小区主大门的行人通道敞开。测评员进门时，门口的两名保安没有阻拦。当测评员询问3栋位置时，保安还热心地指了路。

  卫生保洁：主干道路旁配有垃圾桶，没有垃圾外溢的情况。但垃圾桶表面有污垢，有的出现破损。

  安全巡防：小区信箱旁设有“巡更点”。保安巡逻一圈后会做记录。保安对测评员身份进行了询问，并带至保安室要求登记姓名、单位和手机号码。保安表示，非小区人员进出都要登记。

  停车管理：地面非机动车停车区域，画线磨损，车辆摆放也不够整齐。地下车库车位不多，有乱停放现象。车库里积灰较多，光线昏暗，空气流通较差。

  消防设施：测评员随机进入一个单元，一楼有一个消火栓，但比较老旧，没有配备软管。在附近一个单元，未发现消防设施。小区保安室门口有一个灭火器箱，主干道两旁配有两个灭火器箱，但规格较小。花坛里也有一个消防栓。

  绿化维护：小区绿化程度较高，但有些花坛中有野草，草坪看起来有一段时间没修剪了。测评时，正好有一位工作人员在给花浇水，还有一位工作人员捡拾花坛内的垃圾。

  钟鼎山庄

  现服务物业：万科物业

  服务时间：2016年7月至今

  门禁管理：来访人员需提供能与业主姓名册相符的被访业主信息，并登记身份信息，才能进入小区。

  卫生保洁：小区主干道有分类垃圾箱，箱体表面整洁。每个单元门前设有地埋式垃圾桶，基本没有异味，极少数的垃圾桶旁有滴漏的厨余垃圾。

  安全巡防：测评时间段，有两位保安巡逻，还有一位物业工作人员上前询问测评员来访目的。

  停车管理：地下停车库光线充足，地面干净，车辆摆放有序。地面未设置停车位，但在一栋楼前，停着一辆面包车和一辆小轿车。

  消防设施：小区公共道路旁沿路设有消防栓。每单元1楼门厅前，都放置着一个灭火器箱，箱内有两个灭火器，并配有灭火器检查登记表，检查频率为每月一次。

  绿化维护：小区绿化种类丰富。在小区最北侧的护坡草坪上，部分草皮发黄，有落叶没清理干净。

  山水华门

  现服务物业：金地物业

  服务时间：2016年12月至今

  门禁管理：来访人员需提供被访业主信息，登记身份信息，才能进入小区。

  卫生保洁：垃圾桶整体较干净，但在几个垃圾桶旁边，堆放着一些较大的纸盒。

  安全巡防：有保安巡逻。

  停车管理：别墅区每家有独立车库。

  消防设施：测评员未能进入别墅内部，小区内有消防栓。

  绿化维护：景观草坪维护相对比较干净，落叶不多，修剪用心。

  业主声音

  文化名园业主：“小区原来的物业安保这块做得很差，有很多外来人员进入小区。换了新物业后，在小区里很少会碰到外来人员”。

  太平花园业主：“以前花园里光秃秃的，换了物业之后，绿化比以前好多了。”

  钟鼎山庄业主：“换了新物业后，小区的卫生保洁、绿化维护都有改观。但原本地下车库有专人管理，现在没有专人管，偶尔会出现乱停放的情况，希望新物业改进。”

  紫鑫中华广场业主：“原来的物业保安，晚上11点以后就躲在门岗亭里睡觉。换了新物业后，从没见过值夜班的保安睡过觉，而且他们定时定点地巡逻，我们的安全感提高了。”

  测评结论

  上述小区在新物业入驻后，绝大多数业主对新物业的表现满意，也有业主对物业提出了改进建议。但此次评果的结果只代表个案，并不能完全客观地反映出小区物业管理的真实情况。有的小区从新物业接盘至今只有几个月时间，而想要达到理想的管理水平，需要时间，需要业主、物业的共同配合。

  专家观点

  业主关注物业服务的“里子”

  南京市城市治理委员会公众委员王兴宏介绍，根据《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，从2006年至今，南京的物业服务收费分5级3类。根据标准，收费不同。他说，物业应当根据合同，提供质量和价格相符的服务；业主根据合同缴纳物业费。业主不能脱离价格来要求物业提供更高层次的服务，物业也不应提供不规范的服务。

  “保洁、绿化这些是物业服务的‘面子’。电梯、消防设施、监控等等，这些设备设施的维护管理是‘里子’，直接影响业主生活。”王兴宏表示，业主越来越关注“里子”了，这对物业服务提出了更高要求。