买房子还享受4000多平方米的超大豪华会所，2002年，位于南京市江宁开发区的碧水湾西园项目推出利好条件，吸引了不少购房者。直到2015年，这所4层高的会所还被开发商闲置，不少业主经常自发来这里健身娱乐。而今年4月6日，该小区的业主毛先生向快报热线96060反映，会所内部已经被开发商分割成了精装公寓，近日准备开始对外销售。

  现代快报/ZAKER南京记者

  蔡梦莹 文/摄

  会所正装修，内部已被隔成一个个小屋

  这个会所共4层，欧式风格的外立面，建筑面积约4000多平方米，显得气派又豪华。4月6日，现代快报记者在小区南门现场看到，外部架满了脚手架，内部已经改为了“幸福里·公寓”的销售中心，正门外竖立着宣传广告牌。

  一位置业经理告诉记者，整个“幸福里”项目共3层，105套房源，户型都为挑高复式精装公寓，面积为27至55平方米不等。“目前还没开盘，最近几天来问的人已经不少”。据了解，该项目的样板房也还未完工，预计在4月15日左右开始对外销售。

  记者透过脚手架看到，在一层原本开阔的空间，已被分成一个个30平方米左右的小屋。除了销售中心装修一新外，分割后的公寓正在装修。

  会所产权归属，业主开发商都在争

  在一份当时的宣传单页上可以看到，“会所利好”被列为其中一条，“拥有4600多平方米的超大豪华会所，生活服务、强身健体、文化休闲一应俱全”。

  小区业主毛先生告诉记者，2003年左右小区建成陆续交付，这个豪华会所一直被开发商闲置，业主就常常自发来这里活动。直到2015年开发商进驻小区，对会所改造装修，引发不少业主不满。双方争议的焦点在于这幢会所的产权归属。

  不少业主发现，在商品房买卖契约附件上的小区总平面图，位于小区南门的建筑标明为“社区服务中心”。“这个会所的建设成本已经被打入小区商品房价格当中，相当于业主自己花钱买下来的。” 该小区业主监事会副主任刘顺芳告诉现代快报记者。他向记者出示了一份2007年江宁区物价局下发的函件。函件中显示，碧水湾西园4层会所已按照物业公共用房被纳入商品房成本。据此，业委会认为此处会所的产权应属小区全体业主所有。

  现代快报记者了解到，2002年，江宁碧水湾西园立项建设，建设方为江苏华宇房地产开发有限公司。2012年，该公司被江苏紫淮投资实业有限公司整体收购，目前“幸福里·公寓”项目的开发商仍为江苏华宇房地产开发有限公司，但公司法人已经发生变更。

  江宁区不动产登记中心产权登记科陈艳告诉记者，经过核实，2004年8月，江苏华宇房地产开发有限公司在原江宁区房产管理局申请登记，这幢4层建筑为“办公楼”，设计用途为“非住宅”。

  一审二审都判会所归开发商所有

  现代快报记者了解到，2015年8月，业委会就会所的产权归属问题向江宁区人民法院提起诉讼，认为该会所是小区共有部分。

  江宁法院认为，在开发商与小区业主签订的《商品房买卖契约》中，明确约定，公共配套设施以规划部门及主管部门批准定位为准，而规划部门和房产部门并没有将诉争定位为小区的共有部分。但是业委会要求将诉争房屋确认为碧水湾西园小区共有部分，缺乏事实及法律依据。也就是说，会所不归全体业主所有。

  因不服一审判决，2016年，业委会又向南京市中级人民法院上诉。南京中院表示，开发商并没有明确承诺会所的所有权归属全体业主。南京中院二审驳回上诉，维持原判。

  会所变“公寓”，能这样改造吗？

  好好的豪华会所，开发商自行分割能行吗？开发商表示，已经报批了，并且拿到了建设工程规划许可。现代快报记者查询南京市规划局网站公示栏看到，在2016年7月29日公示的一份建设工程规划许可证上，开发商报批项目为“胜利西路18号办公楼内部改造工程”。在证书下角备注为，本次改造仅涉及建筑内部平面分割调整。也就是说，会所内部分割是允许的。

  而将内部大空间改成一间间小“公寓”，是否超出许可范围？“如果仅仅是内部分割，没有增加高度或扩大面积或者改变用途，就没有超出申报范围”，南京市规划局江宁分局法规科王建伟表示。

  那这些“公寓”能拿到产权证吗？江宁区不动产登记中心产权登记科陈艳表示，如果分割后的空间权属和用途没有发生变化，并且完工后通过了测绘、规划、消防等多部门的审核，那是可以拿到产权证的。不过，现代快报记者了解到，会所本身性质属于办公楼，以“公寓”的形式进行宣传销售，这就涉嫌欺骗消费者了。

  开发商卖房一定要拿到预售许可？

  有业主反映，这一批“公寓”并未拿到商品房预售许可证，就准备开始销售。

  江宁区住建局办公室副主任许荣洲表示，早在10多年前小区内商品房交付时，这处办公楼已经竣工。无论是整体建筑或是分割出来，都不属于商品房预售许可的范畴，所以不能领到商品房预售许可证。这批公寓应该以存量房的形式进行交易。

  改造后的“公寓”，是否违背商办新规？

  在今年3月8日，南京市住房保障和房产局发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》。将办公楼改成公寓，是否和新规相违背呢？

  该通知中规定，商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。

  而现代快报记者查询得知，在通知中标明，自发布之日（3月8日）起施行，之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照本通知要求执行。

  南京市规划局江宁分局工作人员表示， 该开发商已在去年7月，就拿到了对房屋内部改造的建设工程规划许可证，并不适用于新规。