在南京主城各板块房源均价都奔“3万+”的背景下，低总价房源也越来越少。一些刚需购房人不得不把目光投向了价格相对便宜的小户型产品。

  记者调查发现，目前主城区总价在150万以下的房源还有的挑，但基本都以公寓产品为主。那么，这些公寓产品能否满足刚需购房人的需求呢？

  现代快报/ZAKER南京记者 童婷婷 杜磊

  40年产权公寓井喷上市

  同类型产品销售火爆

  目前，很多板块都有总价100万以内的小户型在售或即将加推，而此类小公寓多为40年产权的商住性质了，如仙林湖板块的万达茂、城东的苏宁紫金嘉悦、江北明发财富中心、河西升龙汇金中心等，有媒体统计，今年南京将有超1.5万套商住公寓房源入市。而据记者了解，在住宅限购的背景下，这些小户型公寓卖得都挺火爆。

  在天隆寺地铁站附近的丰盛·雨花客厅，置业顾问告诉记者，上周末加推了4层楼，共144户，19500元/㎡-22000元/㎡，都于当日售罄。目前5号楼仅余少量47平方米房源，6号楼将于3月加推三层楼的精装修房源，均为一房小公寓。

  南站板块万科星荟在售40年产权公寓，其最大的卖点是：拥有两个卧室、有晾晒阳台、通天然气。据了解，该栋公寓楼均价21500元/㎡，总价在150万左右。同一板块的复地宴南都在售的S2号楼，上周末加推的小公寓产品已经售空，后期加推约在3月份，会有69平米两房，39平米和49平米的一房户型。而万达茂的一位销售人员则告诉记者，今年1-2月份，其小公寓产品大约销售了三四百套，目前，总量2800套小公寓产品已经基本“存货”不多了。

  总价150万左右

  65年产权公寓有的选

  同样是总价在150万元左右，在鼓楼滨江区域还可以买到65年产权公寓。其中，南京证大大拇指广场已经在2月27日领取了7-B号楼390套精装房源的销许，销许均价为29000元/平方米，并于28日摇号选房。据悉，产品面积段主要集中在37-91平方米，其中，37㎡户型推150套、45㎡户型推30套、54㎡户型推60套、68㎡户型推60套、78㎡户型推60套、91㎡户型推30套。按销许均价计算，37-54㎡的小户型总价在110万-150万元左右。其中，37㎡和54㎡户型为东向户型，45㎡户型则为西向。

  同一片区内，计划在4月份推新的还有恒大滨江项目，预计加推13、14号楼，面积段为48-118㎡，共514套。记者了解到，该项目上一次推新还是在2016年9月，当时的销许均价为34900元/㎡。置业顾问表示，此次推新将较上次价格有所上涨，“一套48㎡精装小户型的总价估计在170万元左右。”而预算充沛的购房人还可以选择更大面积的产品。

  值得一提的是，证大大拇指广场与恒大滨江推出的都是65年产权的公寓，物业费均为1.9元/㎡，可以落户，并且有学区、享受民用水电。

  专家提示

  公寓居住功能或不及老小区二手房

  天诚不动产研究所所长、南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华分析认为，40年产权公寓属于商业性质，价格比较低，一般是同地段住宅产品价格的6-7折，但由于商用水电、无学区、无法落户等缺陷，对于购房人来说除了出租以外，没有明显的用途。从投资角度来说，这些产品日后出手也会比较困难。

  相对来说，65年产权公寓属于住宅性质，一般都可以落户，总价不高，增值快，也方便购房人过渡，转手相对容易。但是，吴翔华也认为，由于这类产品一般都是单室套，面积很小，朝向也不太好，对于刚需购房人来说，并不是好的置业首选。并且随着此类产品的大量开发，购房人或是以短期过渡为主，或是以投资为主，会带来很高的转手率，项目对应的学区可能承载不了激增的适龄儿童的入学需求。

  吴翔华说：“但目前商住公寓被‘炒得还挺热’，在北京这样住宅市场供需矛盾更激烈的城市，商住小公寓的价格已经攀升得很高了，而政府针对商住小公寓也开始限购了。”他坦言，虽然公寓产品的不足之处众所周知，但是在市场有效供给不足的情况下，市民买不到住宅性质的小户型，只能拿商住小公寓当做替代品，导致此类产品也变得水涨船高。这也是他对南京未来市场的担忧。

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