限购前，交了首付，但没来得及到房产部门办理交易鉴证手续，南京就出台了楼市新政。按照限购政策，首付比例提高了。南京市民李先生承担不起这多出来的首付钱，他该怎么办？可以解除买房合同吗？需要负违约责任吗？之前已经支付的首付款，能不能拿回来？

  现代快报/ZAKER南京记者 徐岑

  通讯员 许小兵

  首付比例提高

  买房人承担不起想退款

  现代快报记者了解到，李先生今年在栖霞区一楼盘买了一套商品房。根据当时政策，首付比例为35%，他向楼盘支付了79.70万的首付款。不过，还没来得及到房产部门办理交易鉴证手续，南京就出台了楼市新政。10月5日南京市政府办公厅下发关于进一步加大房地产调控力度的通知，李先生要付的首付款比例由35%上调至50%。也就是说，根据新政，李先生需要追加34.46万的首付款。

  突然多出了近35万元，李先生无法承受这么多的首付，就不想买房了，希望楼盘退还之前付的79.7万元。双方没能协商一致，李先生向市长信箱提出退还房款的请求，栖霞区市场监督管理局进行了协调。最终楼盘将购房款退还给李先生。

  楼市新政属“不可抗力”

  买房人不用负违约责任

  对此，栖霞区市场监管局的执法人员表示，南京楼市新政出台后，不少消费者购房受到了影响，投诉也不少，主要分为两种情况。

  一种是失去了购房资格。比如，在政策出台前，有购房资格的，但因为政策出台，丧失了购房的主体资格。这时候已经签了合同，交了钱的应该怎么办？执法人员介绍，这样的政策属于构成了对房屋买卖双方的不可抗力。根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。

  而另一种情况就是限贷。也就是说，像李先生这样的购房者，政策以提高首付比例等方式对贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行。

  执法人员介绍，此种情形属于《合同法》上的情势变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，属于不可归责于当事人的事由。这时买房人主张解除合同，不负违约责任。