“先天规划缺陷，功能严重不足。道路、路灯、市政管网等基础设施破损，车位、车棚明显偏少……”近日，江苏沛县宣布全面启动旧城改造，整治所有老旧小区的硬件，并成功打造出了宜居型的“迎宾小区”模板。沛城街道人大工委主任刘敬帜告诉现代快报记者， 老小区改造后，面貌焕然一新，小区功能得到提升，居民生活、出行条件更加便利，越来越多的居民感受到“幸福来敲门”的喜悦。

  通讯员 李辉 王晖

  现代快报/ZAKER南京记者 李伟豪

  出新：

  化解小区管理难题

  “迎宾小区”位于沛县老城南部，1996年建成，是当地最早的小区之一。曾几何时，该小区也是声名鹊起。

  20年过去，这个老小区已风光不再，在一批批高档住宅小区“包围”中，成了“都市里的村庄”，脏乱差投诉、治安事件层出不穷。在此生活多年的大妈于伯兰，说起迎宾小区的往事毫不客气，“无人管理，车子乱停乱放，摊贩占道经营，垃圾随意丢弃，整个小区乱糟糟的。”

  在沛县老城，像迎宾小区这样的老旧小区，总共有60个，全部集中在沛城街道。它们或多或少存在着这样那样的问题。

  这些老旧小区，有的由单位自建自管，有的由居民自治，更多的是由社区居委会来代管，居民一些基本的生活需求得不到保障，也影响了县城的整体形象。

  “‘安居’方能‘乐业’，要还给居民一个看得见摸得着的‘新家’。”今年8月，借沛县创建江苏省文明城市之际，沛县县委、县政府不失时机地提出了改造老城的计划，宣布将整治所有老旧小区的硬件。

  “小区管理离不开人的利益诉求，化解小区管理难题要为居民排忧解难，任何时候，为老百姓干实事总比干巴巴说教更有说服力。”这是该县住建、城管、房管、街道等多家单位深入社区调研走访民众达成的共识。在多部门通力协作下，很快拿出了老小区改造分期实施的总体方案：从小区整治、封闭院墙、修复道路，到改建停车位、增补绿地，添置监控器材……

  如此大规模的老旧小区改造在沛县尚属首次。改造的目的很明确，就是“要让所有生活在这里的人，都能享受到社会文明发展的成果”。

  管理：

  走出“破题”新路径

  迎宾小区是沛县老旧小区改造的第一站。这个总计31幢楼、728户人家的老小区，不仅面临着硬件设施缺位的问题，更重要的是，居民对现状习以为常，压根就没有“物管”的观念。

  “因为是老旧小区，社会化的物业公司不愿接手。”沛城街道人大工委主任刘敬帜告诉现代快报记者，物业费收高了，居民不乐意，物业费收低了，又不够成本。

  事情难办也得办。最终，由街道牵头，组建了物业公司和物业管理办公室，对辖区内的老旧小区统一进行管理。按照设定的方案，物业公司成立后，各小区跟着成立联动的物业服务站，配备站长、管理员、保洁和保安等。

  一切就绪后，物业站长带着全体人员，一头扎进老小区，看现场、听意见、议对策、改方案，天天和业主们“泡”在一起。经过两个多月的辛勤奔波， 迎宾小区“变脸”了：硬划出60多个停车位，路灯全部通亮，监控不留死角，楼道的野广告全部清理，机动车都按车位停放……

  而变化最大的是小区居民的生活习惯：随手丢垃圾的人少了，随意停车的也见不到了，连摊贩都自觉地在规定场所经营。“原先乱糟糟的菜市场，已经被划片成了临时疏导点。”刘敬帜说，之所以不直接取缔，因为考虑到方便居民日常的采买。

  在小区的管理中，楼长起到了举足轻重的作用。这些楼长，都是居住在小区的热心人，由居民推选出来的，虽然不拿工资，但对自己的家园均有着一份浓厚的感情。对于自家的家园怎么管，楼长们也各有自己的想法。

  楼长就像是小区的眼睛和耳朵，把居民关心需要解决的问题收集起来，带到议事会，大家共同出主意、想办法，解决了一个个困扰业主生产生活的难题。

  整治：

  60小区将旧貌换新颜

  在怡园小区，现代快报记者看到了这样一番场景：干净整洁的道路，安静的环境，机动车都按车位停放。“在整治前，这个小区大门连个名字都没有。”居民说，改造整治后，小区还装上了道闸。

  沛县打造出的宜居型的“迎宾小区”模板，为后来的老旧小区整治提供了样本。各街道办是管理主体，成立物业管理办公室和物业管理服务公司。物业管理办公室负责对小区日常管理的监督、指导、考核；物业管理服务公司下设各小区物业服务站，各小区物业服务站依托“三支队伍、三项机制”开展长效管理。

  三支队伍即保安队伍、保洁队伍、运维队伍，负责小区治安卫生、水电维护、绿化养护等，充分解决了居民有需求“去哪找、找谁去、谁来办”的问题。三项机制即警务运行机制、物业管理考核机制、小区综合管理保障机制，小区管理出现问题，或者引发重特大事件，一律问责，追责谁、怎样追责均有章可循。

  作为小区整治负责人之一的刘敬帜说，小区长效管理新机制，避免了过去推诿扯皮现象，让小区管理实现了真正意义上的变革。根据县委县政府的规划，小区硬件的整治均是由政府来掏腰包，半年后才收取物业费，初步定的是每平方米收取3角钱。“服务好了，物业费自然不难收。”

  按照“路平、灯亮、整洁、有序、绿化、安防、技防”等要求，沛县针对老旧小区的大规模整治工作目前正在全面铺开。一个个原本在城市发展、时代变迁中黯然失色的老旧小区，也正在推陈出新，焕发出新的活力。生活在这里的居民，将住得更加舒心、安心。