继彩生活、中海物业、中奥到家之后，绿城中国旗下物业管理公司绿城服务（绿城服务集团有限公司），近日在集团官网发布消息称，将在今年7月12日正式在港交所主板挂牌上市。绿城服务已于6月28日在全球范围内发售H股股份，每股发售价格为1.74~2.2港元。如不出意外，绿城服务将成为内地第四家赴港上市的物业公司。

  现代快报记者 马文煜

  突击挂牌

  绿城物业更名“绿城服务”

  绿城物业南京区域一位内部人士告诉记者，绿城服务此次之所以选择在港交所上市，也是追随母公司绿城中国在港交所上市的步伐。“分拆物业单独上市的计划，早在2014年前就已提出，目前仅在江苏区域，绿城物业78%的管理项目均来自外接，市场化的程度已经非常高，此次‘突击挂牌’，也在意料之中。”

  目前绿城物业在南京除绿城地产自持项目外，近年来已与中南、明发等多家房企或二级市场项目有过合作。例如中南世纪雅苑已确定后期引入绿城物业。

  该人士表示，推进市场化运作是绿城物业此前一直在做的事。引入品牌物业不仅能促进房地产项目销售，也能推进物业企业本身市场化进程，双方互利共赢。“绿城物业的理念是做生活服务商，今后绿城物业在全国各区级物业公司，也将由绿城物业陆续更名为‘绿城服务’”。

  上市大潮

  已有20余家物业公司上市

  据统计，连同新三板在内，内地上市的物业公司已超20家，但大多数还集中在新三板。其中银城物业、新鸿运物业、丹田股份、东光股份、华仁物业、格力物业、天骄爱生活、乐生活等已成功挂牌新三板。除即将上市的绿城外，在港交所上市的目前只有三家：彩生活、中海、中奥。而像万科、保利、碧桂园、弘阳、富力等多家品牌房企自持物业，也都加紧了上市的步伐。

  银城物业南京区域总经理李春玲表示，由于国内主板、创业板和港板上市的审核时间长，并且对财务指标要求高、通过率不高等，大部分物业企业还是会选择在新三板上市。而在新三板上市对于物业企业来说，也并非是谋求市场化资本运作的终点。

  “虽然新三板对上市企业的审核要求较低，但运作交易流程规范化程度是无差别的。挂牌新三板并不仅仅是融资的渠道，更能够让企业贴近市场化、规范化。对于物业管理行业这一朝阳产业来说，今后还有很长的路要走。”

  记者了解到，对于大型房地产自持物业分拆上市计划，目前除碧桂园物业曾在去年明确表示计划进军A股外，大部分企业并未公开自己的目标。万科集团一位高层在去年一次发布会上表示，万科物业上市的地点并不仅限于内地和香港，可选择板块有很多。

  行业问题

  二级市场竞争激烈，物业服务仍需规范

  上市以及实现市场化运作的前提，就是要扩大物业企业管理的经营面积。在南京除了自持项目和前期介入外接的一级市场，在老小区换新物业的二级市场，竞争更为激烈。碧瑶花园、钟鼎山庄、长阳花园、融侨中央花园、仙龙湾、星雨华府……上述几个小区在近期小区新物业选聘时，就连一直较为低调的雅居乐物业、金地物业、弘阳物业等，也均出现在了竞标席位上。

  “近年来老小区换新物业的情况开始增多，虽然一方面能够表明业主对于物业服务模式的认可在提高，愿意去花更高的代价换取高品质的服务，但在二级市场的角逐中，也出现了一些不合理的竞争。”南京市城市治理委员会公众委员赵健表示，其中很明显的一个现象就是，一些物业企业利用自身品牌优势，在外接二级市场项目上，刻意压低服务标准，或者由于野蛮外接导致客观上的物业服务达不到标准。

  “二级市场是一个蓝海，是物业公司市场化外拓的重要‘战场’，这一领域应当被重视，但目前还有很多流程需要规范，否则受损失的还是业主。”

  专家观点

  陈广华：面对行业上市潮，物业企业应稳中求进

  南京市住宅物业管理条例起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华告诉记者，面对近年来新三板的放开，加上互联网社区服务、O2O等模式的普及，物业行业也进入了一轮上市大潮。不过，在他看来，面对越来越多进入资本市场的物业公司，企业主体还应当保持冷静，稳中求进。

  “物业企业的上市对物业管理进行规模化有一定的引领作用，但上市企业要立足物业管理的本质和主线，要加强依法依规经营，如果拓展其他业务，如养老、社区金融等，也要依照正常的市场规律；要做到稳中求进，不可操之过急。”