南京汉中门大街2号的蔚蓝之都家园，由两幢26层与一幢33层高楼组成，地理位置优越。不过，最近，小区业主的烦心事一桩接一桩——小区外部环境混乱，内部设施老旧，地下车库被改建成宿舍，而住宅楼下还违规开起了大型KTV。这到底是怎么回事？

  现代快报记者 孙玉春 文/摄

  商铺空置没人管，小区安全受影响

  近日，现代快报记者来到蔚蓝之都家园，据了解，小区共有住户370户，住宅总面积4.8万平方米。此外，有1万多平方米的分割式产权商铺———香港名店街。

  开发商南京东昇实业最近在小区里张贴了《清算公告》，告知业主，目前企业经法院裁决进入破产清算程序。据估计，破产清算在几个月内即可完成。

  “虽然之前就觉得开发商实力弱，但是彻底关门，对我们肯定有影响。”业主们反映，蔚蓝之都家园2006年建成交付，并将1.2万平方米左右的门面房，分割发售给了285人，最小的面积仅6平方米。

  目前，南京已禁止销售分割式商铺，但当时是允许的。由于分割式产权商铺业主过多，意见难统一，加上返租模式需要商业管理公司，导致一开始，蔚蓝之都家园就出现商业和住宅两块“分治”的情况。商业部分由南京魅杰商业管理公司管理，住宅部分由南京金居物业公司管理。

  在经营多年后，魅杰商业管理公司未能运作好，在2014年底撤出了名店街。至今，商铺空置面积过半，小区的安全也因为一些通道废弃存在隐患。

  地下车库建宿舍，疑是物业乱作为

  外部环境破败，小区里面问题也不少。

  “哪儿看着都不舒心。”业主常女士介绍，小区不少休闲设施损坏严重，草坪上野草“自然生长”，单元门禁没法用，道路出现沉降。尤其是电梯，最近几年故障频发，去年下半年，南京金居物业公司找人进行了维修，但此后依然多次发生关人事故。

  “住着糟心，提了伤心。”业主周先生说，周围一些小区，房价已涨到每平方米三万五到四万，但他们小区均价只有两万八，“最主要就是物业管理不到位。”

  业主们最近又意外发现，小区负一层的自行车库，其中一部分居然被物业分隔成六七个房间，给打工人员居住。

  记者实地探访发现，地下车库被占用的面积有五六百平方米，隔墙是木板做的，房间里放置了很多高低床。附近还设置了三个厕位。此外，消火栓箱被遮挡，消防水管上挂着衣服。

  业主们表示，这应该是物业偷偷干的。而这一块在图纸上明确是归全体业主的共有部分。由于厕所的原因，负二层车库漏水比较严重，在业主抗议下，目前厕所暂时停用了。

  第一届业委会最快两个月内成立

  业主们说，此前他们拒绝缴纳物业费，要求南京金居物业整改到位。

  业主于小姐介绍，目前，物业费加上公摊水电，每平方米每月1.8元，缴费率以前一直在90%以上。

  最近几年，业主们多次试图建立业委会，但在2010年和2014年，两次正式筹备启动后都未能成功。其中一个重要的原因，就是商业和住宅的业委会成员比例问题。由于没有法规对此具体规定，一直难以最终确定组成比例。而商业业主和住宅业主诉求又不一致，导致管理上一直处于不协调状态。商业的业主群龙无首，金居物业公司账目年年显示亏损，累计已达400多万元。

  一位参与业委会筹备的业主表示，成立业委会并不一定是要更换物业，而是要建立一个平等沟通的机制，业主能够对小区管理发出统一的“指令”和声音。此外，小区设施开始老旧，问题逐渐凸显，需要业委会来处理相关矛盾。这一次小区业主十分齐心，在凤凰街道的指导下，已经确定住宅、商业的业委会成员比例为6:3，并且已经完成筹备组成员招募。

  估计经过一系列程序后，小区第一届业委会最快能在两个月内成立。如果顺利，业委会还来得及与开发商进行设备资料交接。

  对此事，记者也联系了金居物业负责人薛经理，对方一直称有事，没能面谈。不过他表示，他们工作很尽心，希望业主能信任他们。

  街道将协调相关部门进行调查处理

  目前，小区主要存在两个问题，一个是地下车库改建宿舍，另一个是新开KTV扰民。

  KTV是去年年底商铺业主出租的，涉及到80多位分割式产权商铺业主。今年年初KTV试营业，住户们就蒙了，因为KTV位于1幢商业裙楼的二楼，而三楼以上全部是住宅，夜里噪音很大。鼓楼区环保局介入后认定是“固体传音”，无法解决。

  进一步调查发现，KTV虽然有营业执照，但是没有经过环评，也没有文化部门的许可，且国家相关规定也明确居民楼内不得开设KTV。

  目前，KTV暂停营业但没有撤离，商铺业主收不到租金，事情处于一个僵局。小区地下车库宿舍里住的，其实就是这家KTV的员工。

  “这是小区分治的一个痛点，希望下一步能够得到妥善解决。”业主们说。

  现代快报记者了解到，目前，街道表态，会协调公安、消防等部门，对涉及小区安全问题的地下车库宿舍进行调查处理。