4月25日下午，南京市发改委正式发布了关于《南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%-12%之间。这一消息在地产圈内中炸开了锅，各家楼盘未来的涨价空间成为市场关注焦点。但更值得关注的是，从去年以来，南京房价已经连续上涨13个月。在房价、地价的轮番上涨中，南京的楼市格局也因此发生了翻天覆地的变化。

  通讯员 张建英 现代快报记者 杜磊 周彤

  城北房价领涨全市

  28个月涨幅高达61.7%

  根据国家统计局数据，3月份南京新房环比上涨高达3.5%，已经连续第13个月上涨。那么，各板块的房价具体涨幅究竟有多少呢？

  克而瑞南京房价点评网数据统计显示，城北、仙林、城南、江北成为南京近年来涨幅最大的四大板块。其中，城北板块2013年的普通住宅均价为13068元/㎡、仙林板块为15044元/㎡、城南板块为12915元/㎡，江北板块则仅仅8354元/㎡。

  但28个月后，根据克而瑞南京房价点评网截至今年4月26日的数据，城北板块目前普通住宅均价为21134元/㎡，上涨幅度达到了61.7%。同样，目前均价20320元/㎡的城南板块，对比2013年涨幅达57.3%。江北均价12384元/㎡，涨幅为48.2%。仙林板块均价20489元/㎡，上涨幅度为36.2%。

  此外，数据显示，目前城中板块的均价为34325元/㎡，河西板块的均价为30217元/㎡，城东板块为22664元/㎡，江宁板块则为14677元/㎡，与目前市场上感知到的房价相比似乎要低不少。对此，业内人士分析称，由于4月成交的房源主要是2014年和2015年领取销许的房源，并且很多板块的房源分布不均，当低价房源成交量占主力的时候，整体上就会拉低板块的价格。

  江北地价上涨最快

  涨幅最高达459%

  “面包”价快速上涨的同时，“面粉”价的涨幅更加吓人。

  在江北，2011年6月，中海地产以4010元/㎡拿下位于江北的G20地块。2015年9月，三金拿下的江北G35地块，楼面地价11130元/㎡。而今年3月，中建东孚以11.2亿元拍得G02地块，楼面地价高达22435元/㎡，成为江北新地王。从2015年9月到今年3月，仅半年，地价涨幅就达101%。对比中海，中建的地价涨幅达459%。

  而在房价涨幅最高的城北板块，2014年，中冶盛世滨江地块楼面地价8272元/平方米。2016年3月，热河南路客车厂地块以29899元/平方米被竞得。两年涨幅为261%。

  同样，在城南，2012年6月，万科拿下的G07地块楼面地价为5138元/平方米。2015年10月，板块最高地价被万科地产以18201元/平方米拿下，三年涨幅为254%。

  在河西，2013年10月，北京金隅以16979元/平米拿下G75地块。到了2016年1月，上海建工拿下的G68地块，楼面地价达到了惊人的42561元/平方米。26个月来，地价涨幅150%。

  地价涨幅令人咋舌的还有麒麟板块。中海国际社区2013年拿地时地价为5554元/平方米。而2016年4月15日，京奥港房地产进驻麒麟的地价达到22353元/平方米。三年涨幅高达302%。此外，江宁板块从2012年保利的6388元/平方米，到2015年金辉的16389元/平方米，地价涨幅达到了156%。仙林板块从2013年中天的10259元/平方米，到2015年高科的21032元/平方米，两年涨幅105%。

  涨价带来产品升级

  各大板块告别传统定位

  而地价的持续高攀，使得板块的定位也随之变化。传统刚需板块如江北、江宁、麒麟等，土地价格高昂，带来的是开发商成本高涨，导致了产品类型的变化。“刚需最受欢迎的产品是小两房和小三房，这样的产品以后开发商可能不会再做了。”同策咨询南京公司副总经理杨锐表示，开发商可能会选择把户型做大、精装交付等，也就是把产品的附加值做上去。

  而开发商产品定位的变化，带动了板块定义的变化。“江北、江宁、麒麟等板块会告别刚需，从纯刚需定位转变为首改的定位。而河西板块这种早就定义为改善板块的，后期会向二次甚至三次改善转变。”杨锐分析说。

  业内观点

  景枫营销总监糜振洋：

  下半年走势主要关注三大指标

  最近一段时间房价高热，从根本上反映了供需结构的矛盾。目前新房库存量3万套是偏小的，供小于求，成为这场高热的导火索。把南京10年房价走势线拉平了看，其实每年南京房价基本都是保持10—12%涨幅，是比较符合市场健康发展的基调。谈到下半年楼市，糜振洋认为，目前限价令已出，一是要看库存量的变化，如果库存量仍旧保持低态，限价可能会起到反作用，反而继续推高房价；二是看整体购买力是否透支，特别是来自金融方面的政策调整，还有一点不能忽视，就是实体经济复苏速度有多快。

  中电置业总经理助理吉勇：

  房价仍会上涨，但会趋于平稳

  随着房价的上涨，南京很多板块逐步“脱刚”。改善需求持续释放，但并不意味着首次置业的需求在减少，只能说无论是首置，还是改善置业门槛都在拔高。从中长期来看，改善需求依然会在市场上占据较大的比例。限价政策的出台，对后市的房价会有抑制平稳的作用，但房价依然会持续上涨。

  佳兆业集团南京公司营销总监周亮：

  今后高价拿地的房企将面临困局

  从去年10月份开始，南京开始进入房价上涨的高速通道，虽然此轮上涨完全是从市场内部自发产生，但部分板块，如河西、江北涨幅已相当大。对于开发商而言，一味的暴涨肯定不利于未来房地产市场的健康发展，所以对于限涨新政，周亮是持积极态度。虽然新政发布有利于抑制房价过快上涨，但土地成本也在逐年上升，这对于今后以高价拿地的房企来说，会面临一些困局。

  苏宁环球江北公司副总经理王越：

  市场变化更需开发商修炼“内功”

  从去年到今年，南京房价上涨速度过快，因此政府出台了限价令，应该说是一种对房地产市场调控的行政手段。

  不过不管市场如何变化，开发商还是应该练好“内功”，把自己的产品做好。

  现代快报记者 周彤 马文煜 杨坤 杨晔