昨天，现代快报报道南京发布《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》（以下简称 《意见》）的政策解读，《意见》中首次提出南京要对楼盘执行限价令。昨天，南京市物价局对此次楼市调控举措进行解读。

  以年初批次成交均价为基准

  物价部门表示，此次对楼盘价格提出了量化指标，对主城六区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2—3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/平方米以上的，年化涨幅不宜高于8%；2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。

  分析

  多少算低密度，恐怕还需要进一步出台解释。另外，所谓限价令的执行参照时间，是以楼盘年初批次的成交均价为基准。不过现代快报记者发现，不少在售的楼盘，售价与今年初相比，都已经远超12%。那么这些楼盘今年是不是就真的不给涨了？这还需要在实际操作中来验证。

  打击捂盘惜售

  物价部门要求，切实防止捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。

  对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。

  分析

  物价部门原则上不接受欲整栋、大面积上调价格的申报，如果此项严格执行，此前开发商变相涨价的手段都将被遏制住，房价疯涨的可能性大大降低。但如果开发商有意识地收缩供应量，主管部门该如何应对，仍然是值得思考的问题。

  毛坯改精装变相涨价难

  此次物价部门要求，要堵住为提价采取毛坯改装修房的“后门”。

  凡是毛坯改精装的项目，不但需要公示取得先期购房业主同意，还要对预售方案（出现重大调整）进行重新备案，对价格申报进行重新指导，毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。

  分析

  毛坯改精装需要征得先期买房业主的同意，这还是南京第一次出现这样的提法。这个“同意”究竟是所有业主同意，还是大多数同意就可以？“同意”的方式是签字还是其他形式？此次都未提及。南京还提出，重新申报后，毛坯价格不变，这意味着开发商只能在精装修部分“打主意”。此前，南京也提出过，精装修价格由第三方机构评估。那么，第三方机构的评估报告是否需要公示，如果买房人有质疑，是否可以重新评估，这些都没有答案。

  及时开展新建商品住房成本调查

  此次物价部门指出，及时开展新建商品住房成本调查。

  对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

  分析

  “溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容”是此次新出现的提法。目前南京的土地拍卖市场上，由于开发商的激烈拼抢，溢价超过100%的争夺已经多次出现。以本月土地拍卖中的麒麟科创园地块为例，地块的起拍价是18.1亿元，最终成交价是47.6亿元，溢价162%。如果按照此次新政，那么麒麟科创园的地价成本最多只能核价到18.1*（1+45%）=26.245亿元。地价中另外20多亿元不能当作成本核算计入房价。

  业内人士认为，此举是在平抑土地市场过热的竞争，但是是否有明显的效果，仍然需要观察。