近日，南京城南某洋房小区业主反映称，小区普遍存在违章搭建行为，个别业主更是将公共区域围进自己家，“从小区东门进来特别不方便，要绕一大圈才能进楼道”。就此，记者展开了调查。

  通讯员 李艾 现代快报记者 杜磊 赵雪

  业主投诉

  一楼业主占用公共区域建院子

  多个楼层存搭建阳光房现象

  在市民钟先生（化姓）所住的小区内，基本每个一楼的住户都会赠送院子，顶楼赠送天台，中间个别楼层还会赠送露台，这也成为很多业主选择该小区的原因。

  但是去年2月份小区整体交付以后，在家家户户的装修过程中，邻里矛盾凸显了出来。“一楼有人家将公用地段建成私家花园，有业主将两楼间过道围成自己家的”，钟先生告诉记者。

  还有业主抱怨，因为自家一楼的业主在框院子的时候把公共道路也一并给围住，导致现在回家特别不方便，“要绕一个大圈才能回家”。而业主吴女士则更是无语，“如果是建花园就算了，还有人在院子里挖了一个很大的池子，也不知道是不是要搞游泳池，以后谁家小孩要是不小心掉进池子里了，都不知道该谁负责。”

  钟先生表示，除了很多一楼业主公开占用公共区域建私家花园外，其他楼层业主搭建阳光房的现象也很普遍，“都是玻璃的，万一楼上不小心掉下什么东西，或者玻璃碎了，极易发生事故。”

  物业回应

  占用公共区域院墙已被推倒

  露台虽允许围合仍是违建

  记者发现小区围合私家院落以及露台的现象非常普遍。几乎所有一楼业主都用栅栏和砖墙对院子进行了围合，一些院子里甚至还堆起了假山、小桥和流水。同时，三楼和四楼的业主大多对露台进行了封闭，打造出了阳光房，不过从外观上来看，整体造型比较一致，而另外一些顶楼的户型则封闭成了玻璃房。

  对此，小区物业公司相关负责人告诉记者，一楼的院子是开发商当初卖房的时候赠送给住户的，使用权在一楼业主，物业对于业主的要求是不能占用公共绿地面积、不能破坏现有绿化同时不能影响相邻业主，“一楼一家业主的围墙因为外扩2米的宽度，占用了公共区域，昨天刚刚被执法推倒。”

  另外，他坦言，关于小区的露台和天台搭建也一直存在争议。“去年小区刚刚交付的时候，我们一开始也是禁止业主搭建阳光房的，但是业主写了两次的联名信强烈要求，我们征询了小区业主意见，与开发商制定了统一的方案，要求业主按照统一规范来围合露台，针对不符合统一规范的整改我们将向城管举报。”

  他告诉记者，现在按照物业给出的标准围合露台已被允许，但针对小区顶楼的天台，由于整改方案难以统一，目前由天台改建成的阳光房还不被允许。而当记者问及围合露台是否已经获得了规划部门的同意时，物业工作人员告诉记者，并未报批规划部门，“后期如果城管要来拆的话，也是合法的。我们只是根据业主的需求，结合实际情况，给出了建造规范，实际上是违建。”

  官方回应

  楼盘进入销售流程不可变更规划

  一楼赠送的院子的归属权存争议

  对于“违建”的定义，江苏永衡昭辉律师事务所的律师王宏表示，不管是建筑物还是构筑物，如果说四面围合、有顶盖的话，就需要办理规划申请，面积在200㎡以下的需报区里申请，面积超200m2的则需向市里申请。没有通过规划申请的，则都应被视为违建。

  南京市规划局相关工作人员表示，房产在销售前都必须通过规划验收环节，一旦房产进入销售阶段就不可再做任何规划更改，“严格来说，从房屋领到销售许可证后就不可再做规划更改。”对此，南京市城市管理局的工作人员也坦言，房屋在验收交付以后是不允许做任何改建的。这也就意味着，市面上所有的围合一楼院子、其他楼层露台以及天台的行为都属于违建。“如果业主对小区里的违建有异议，可随时向城管部门举报。”

  而对于开发商常常对外宣传的一楼赠送院子的说法，王宏也表示，从物权法上来说，这些都要以是否登记为标准。他表示，如果垂直空间上出现两家以上的业主，那么土地就应属于所有业主。从这个角度来说，一楼前的院子的土地权属应归属这栋楼上的全体业主，开发商将院子赠送给一楼业主的做法属于侵犯其他业主权利的行为。他表示，除非个别开发商在土地登记部分做了划分要求，专属一楼业主，“目前市场上80%-90%的赠送院子的行为也都属于侵权。”