近日微信圈里“杭州史上最小别墅仅83方！户型刚从绿城流出”的一则消息，令地产界疯狂转发。据记者了解，这个位于杭州远郊的别墅项目绿城桃李春风的户型虽只有83平米，却做到了两室两卫，全精装带地暖，目前项目对外宣称的定价为精装200万一套。那么在南京有没有类似的“微墅”项目呢？

  现代快报记者 戚海芳

  超10家项目在售“微墅”

  南京是否有100平米以下的别墅房源？据业内人士透露，“当前的南京市场没有。如果只是从面积段来看，南京远郊在八九年前曾有过90平米左右的别墅产品，但因为紧凑，市场接受度不高。”不过随着快速销售跑量的需要，不少别墅项目都设计了“微墅”产品，以期通过控制总价来抢占市场份额。

  据不完全调查，目前南京及周边至少有超过10家别墅项目有“微墅”产品在售。以江宁的别墅项目银城林茵里为例，该项目目前还剩少量叠加别墅，户型面积129、163、176、190平米，总价250万/套起售。去年该项目还曾推出过107平米的“微墅”，堪称南京最小户型的别墅产品。方山板块的景枫你山今年4月底曾推出一批“微墅”，也取得了不错的销售成绩。而据记者了解，该项目包含了810户小面积段别墅产品，其中127-162平米的户型占了近60%。

  此外，江北的别墅项目华府国际与大吉公元也在售200平米以下的“微墅”房源。华府国际目前在售的叠加别墅的上叠户型为150-170平米，总价250万元。大吉公元也有部分164、168平米户型，起售价更是低至180万。相对于南京，都市圈的别墅项目在总价控制上更加明显。位于句容的鸿信大宅门139平米户型在售均价9200元/平方米，总价不超过130万；五一期间，同城世家加推24套微墅，面积171-180平方米。

  大面积赠送成重要卖点

  83平米的户型可以做成几房？据记者了解，按照普通的住宅设计，可做成两房两厅、甚至是紧凑点的小三房、小四房。但是能做成别墅，却有些独树一帜。那么，绿城桃李春风是如何做到的？

  “从定位上来看，这类别墅更倾向于旅游度假产品，因此厨房、客卫区域设计上不用很大；从户型图上来看，它是按照正常的尺度做出了两室两厅，但是却附赠了两个院子与一个菜园，庭院面积可达到55-80平米。此外，它是独栋别墅，整体容积率仅0.3，得房率基本100%。”据业内人士分析，附赠空间大是“微墅”以小见大的常规手段。“比如说庭院一般都有前庭与中庭，如果纯粹考虑使用空间，有很多庭院是可以改成房间的。”

  在南京，微墅的附赠面积也不小。长发诸公项目曾宣称以140平米的户型面积做到了300平米以上的使用空间。据该项目的置业顾问介绍，“140㎡仅是外部2层楼的空间，并不包括一个阁楼和6米挑高的地下室，但在实际交付中，这些都将为购房者所用。地下室可隔出两层空间，阁楼也有50-60平米，后期的使用面积自然就大了。”

  业界观点

  “微墅”非趋势但易跑量

  鸿信大宅门营销总监李键坤认为，“微墅”在福建、海南等地很普遍，常见于度假旅游项目，“它并不是别墅市场的发展趋势，而是对别墅市场的一种良好补充，主要满足于某一类人群的特定需求。”据李键坤透露，这种需求通常是想有别墅居住体验，但又承受不了过高总价的人群。“因为不少客户对于院子的需求比较偏重，因此我们别墅的院子平均都在60平米以上。”

  同策咨询南京公司副总经理杨锐也表示，“这只是开发商为了加快去化、迎合市场的一种方式，面积较小但功能齐全，这种方式目前常见于一些城市别墅，600-800万之间相对比较好卖。”在他看来，仍然有不少终极置业者青睐动则千万级大户型远郊别墅，“这些别墅通常拥有稀缺的山水资源，它的珍贵就在于对土地资源的大面积占有。”

  不过杨锐也表示，“微墅”虽不是别墅的发展趋势，但目前市场上也有不少开发商为扩大客源，调小别墅的面积段，“微墅”产品在较为冷清的市场行情下还是能积极跑量的。