河西新盘再一次对3万大关的发起冲击。

  近日开盘的河西某新盘，宣传其成交均价达30500元/平米，随后，同为纯新盘的邻居也曝出首开3万元/平米以上的放风价，奥体某楼盘也称其四期项目开盘要卖到3.5万元/平米。有买房人担心，这是不是意味着河西房价全面奔3万了？现代快报见习记者 田倩

  5年来一批楼盘均未成功冲3万大关

  虽然早在2009年初仁恒国际公寓就以2万/平米的单价首次将河西提升至2万时代，但直到当年7月，仁恒江湾城以15000元/平米的均价首次开盘才算真正结束了此前河西房价摇摆的时代。随后，朗诗国际街区、五矿御江金城等一批楼盘陆续上市，河西自此全面站稳2万，但是也有楼盘曾放风高开至3万/平米，但最终实际售价距3万/平米有较大差距。

  2010年清凉门大街某楼盘曾推出其“楼王”产品，单价在3万元以上，开盘销售情况并不理想后降回“2”字头，2013年2月，该盘再次喊出“破3”呼声，随后很快又回归26000元-28000元/平米之间，这个价格波动还持续了一段时间。

  另外，2010年5月汇锦国际凌江也曾推出1号楼房源，均价32000元/平方米，随后跌到28000元/平米的价格；南京世界贸易中心酒店式公寓以3万/平米高价首次入市，但目前均价2万/平米。而后来新开的华新城、莱蒙水榭春天、华润悦府等项目，其最终售价均在2.5万-2.8万/平米。

  据克尔瑞数据统计显示，南京河西区域房价十年间，成交均价从2006年的6220元/平米一路高升到目前的23988元/平米，对比发现，十年间涨幅最大的是2010年，一年增长6350元/平米，其余的年涨幅在1000元-2000元/平米之间，截止到2014年，河西新房年度均价为25151元/平米，2015年以来，河西新房成交均价为23988元/平米，从数据上看，河西区域成交均价一直未突破3万大关。

  目前河西仅两商圈二手房价格“破3”

  新房市场能否全面冲破3万，二手房的整体市场也是非常重要的参考。

  “目前为止，也只有两个地方的商圈比较成熟，一个是位于万科光明城市区域的商圈，一个是位于西堤国际区域的商圈。河西目前仅有这两个区域的房价超过3万，其他区域突破3万很难，超过3万是卖不掉的。”搜房网南京二手房集团总经理助理胡涓娟告诉记者。

  对于目前这种新房二手房价格倒挂情况，胡涓娟分析表示，二手房业主都是散户，不像开发商，有资金回笼需求，且河西的业主本身经济实力较强，手里不缺钱且对房价有自己的需求，所以河西的二手房房价的水平一直比较高。

  对此，从事河西房产十几年的中介经理人也深有感触：“河西新房一直以来是不敢开出3万的价格，河西是个新房二手房倒挂的区域，真正成熟的二手房都比较贵。”胡涓娟也坦言，南京有3700个小区，但是成交价超过3万的小区不足30个，可以肯定地说，目前南京房价超过3万的都是学区房，而且是好的学区房。

  对此，新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理王慧也深有同感：“河西二手房房价超过3万的，都集中在特定区域内，该区域内都是万科、中海、银城等品牌开发商，物业管理好，居住环境优良；此外，区域内还要有最优质的学区资源”。搜房网南京二手房集团电商集团商圈经理牛小磊也告诉记者：“河西二手房目前很多都到3万，大都具备两个条件，要么是学区房，要么是品质开发商，2012年，学区房政策出台，龙江和建邺的学区房才开始上涨，2011年银城花园的房子在1万左右，2012年涨到1.5万，而目前涨到2.5万-3万，奥体西堤国际也是如此。”

  业内观点

  受限市场，河西整体“奔3”难度较大

  目前，河西在售楼盘分布于河西中部和河西南部板块，据了解，由于少有土地出让，河西中部整体上市量已经很少。

  而对于2009年才进入公众视野的河西南部板块，王慧表示：“奥南区域的客户量随着供应量上升而上升，也存在着很大的同质化竞争，配套等都比河西中部等核心区域要弱一些，所以价格便宜一些，这样就分流了河西核心区域的整体客流量。”同策咨询南京公司副总经理杨锐则表示：“河西南部是河西首改和刚改的聚集地，未来前景不错，不管是购买力还是未来预期，奥体南部更具吸引力，而河西中部发展前景目前是有限的”。

  对于最近3万的开盘价和放风价，牛小磊告诉记者：“30500元/平米的价格太高了，我有朋友本来准备买，但最终还是选择了其他项目，这个项目的地段不是不可复制的，周边又没有好的学区配套，综合环境也一般，我们认为并没有核心竞争力”，胡涓娟也认为：“目前市场开出这样的价格，我并不看好，因为它没有自己的受众，看房子的价值要看后劲，这是改善型客户最看重的一点。”