为规范物业服务项目承接和退管行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，苏州市住建部门于近日制定了《苏州市物业管理项目承接和退出管理指导意见》（以下简称《意见》），并于昨天正式对外公布，将于今年12月1日起正式实施。何洁

  原物业没退出，新物业不得强行进驻

  《意见》规定，物业服务企业在接管物业服务项目前，必须对物业的共用部位、共用设施设备等进行查验。原有物业的承接验收，由业主委员会（或物业管理委员会）与新选聘的物业服务企业（以下简称“新受托物业服务企业”）按程序办理。双方签订合同生效后3 日内，应书面通知原物业服务企业办理物业移交手续，原物业服务企业应在收到书面通知之日起7日内提供有关资料。

  业主委员会（或物业管理委员会）与新受托物业服务企业会同原物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、共用设备和物业服务用房等进行现场查验。经查验符合规定的，应在 7 日内办理有关交接手续，并报所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。有关承接验收结果应在交接手续办理完成后3日内由业主委员会（或新受托的物业服务企业）在物业服务区域内向全体业主公布。

  原物业服务企业应当将预收的物业服务费、停车费、水电费等相关费用结余部分退还给业主或转交给下一任物业服务企业。

  《意见》特别指出，原物业服务企业尚未退出，新受托的物业服务企业不得强行进驻物业服务项目。任何单位和个人都不得要求新受托物业服务企业强行进驻。

  半数以上业主同意，物业才能提前退出

  《意见》规定，各方当事人不得擅自退出物业项目服务，物业服务企业注销、资质降级、吊销及合并、分设等情况致使物业服务企业不能正常履行合同的除外。前期物业合同期满不再续约的，合同当事人一方应当在合同届满90日前，向对方提出不再续约的意见。

  合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，除物业服务企业注销、资质降级、吊销及合并、分设等特殊情况，需告知全体业主外，还应征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主（代表）大会，经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主（代表）大会作出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主（代表）大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业。

  未经业主（代表）大会依法通过，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。

  在退管时间上未达成一致意见前，业主委员会等其他单位和成员不得以任何形式要求或暗示业主拒交或缓交物业服务费。

  拒不履行交接，物业企业及负责人将被处理

  《意见》还规定，建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区（县级市）物业行政主管部门按照相关规定依法处罚。仍不履行的全体业主可以依法通过仲裁或诉讼途径解决。

  物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区（县级市）物业行政主管部门按照相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。

  物业服务企业及其保安员（秩序维护员）采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷等行为，由公安机关依法处罚。

  在物业服务项目承接、退管中，业主委员会超越职权作出决定，或指使、强迫物业服务企业强行进驻，致使物业服务项目无法正常承接或退管的，由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任，造成直接经济损失还应当承担相应的民事赔偿责任。

  建设单位、业主委员会或物业服务企业在物业承接验收中弄虚作假的，所在地的区（县级市）物业行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）予以制止；造成严重后果的，应依法承担法律责任。